В промышленной части района Митино, одного из самых развитых спальных районов Москвы, на самой границе с Московской областью строится сити-комплекс «Пятницкое, 58». Это апартаменты эконом-класса от застройщика «МИЦ Девелопмент». Агент офиса Vysotsky Estate в Тушино поехала туда и на месте выяснила для своих клиентов, как там обстоят дела с инфраструктурой, какие неприятные соседи окружают комплекс и есть ли здесь инвестиционный потенциал.
О застройщике
ГК «МИЦ» работает на рынке уже 22 года.
Сейчас компания реализуют более 20 проектов, среди которых:
✅ ЖК «Татьянин Парк»,
✅ СК «Мята»,
✅ ЖК «Зелёные аллеи» и др.
ГК «МИЦ» входит в рейтинги застройщиков «РБК» и Forbes. А в 2020 году компания стала системообразующим предприятием России.
С отзывами о застройщике вы можете ознакомиться на сайтах-отзовиках. Основные плюсы и проблемы там описаны, но они мало чем отличаются от общей ситуации на рынке новостроек.
О проекте
Апарт-комплекс «Пятницкое, 58» (по документам это гостиничный комплекс) будет включать в себя 1207 квартир общей площадью 31 818,82 м².
Высота корпуса — 27 этажей. На каждом этаже по 46 квартир.
На первом этаже запланировано 24 апартамента. В остальных помещениях будут магазины с отдельными входами и «коммерция».
На -1 этаже планируют расположить 53 кладовки площадью от 1,83 до 8,64 м². Они поступят в продажу позже.
В лифтовом холле площадью 18,27 м² будет три лифта грузоподъёмностью до 1000 кг (два из них пожарные с заходом на -1 этаж) и три лифта до 400 кг, а также две лестничных клетки.
Планировки
Апартаменты-студии типовой планировки — это небольшой коридор, ванная чуть больше 3 м² и кухня-гостиная.
А в 2-комнатных апартаментах кроме кухни-гостиной есть также отдельная комната.
На мой взгляд, самый удачный вариант — это угловые 2-комнатные апартаменты с двумя отдельными комнатами. Правда они и самые дорогие.
Цены
На 12 января 2022, по данным сайта сити-комплекса:
✅ Минимальная площадь — 20.7м² стоимостью от 4,4 миллиона.
✅ Максимальная площадь — 47.4м² стоимостью до 8,5 миллиона.
Сроки сдачи
Планируемый срок сдачи (получение разрешения на ввод в эксплуатацию) — 4 квартал 2023. Планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства — 28 июня 2024.
Расположение и транспортная доступность
Транспортная доступность очень хорошая! Хоть и по промзоне, но до метро «Пятницкое шоссе» всего 7-10 минут пешком.
Рядом автобусные остановки и выезд на Пятницкое шоссе.
В Митино есть вся необходимая инфраструктура:
✅ школы и детские сады,
✅ поликлиники,
✅ магазины на любой вкус,
✅ спортивные комплексы,
✅ парки.
Несмотря на то, что район — один из самых густонаселённых, он качественно обустроен, и в нём есть все необходимое для комфортной жизни.
Тем не менее, сам корпус буквально зажат промзоной.
❌ С одной стороны — гаражи и ЛЭП. Причём так близко, что, открыв окно, на провода можно будет вешать сушить простыни.
❌ С другой стороны — огромный производственный корпус метрополитена, скрытый за живописным бетонным забором.
❌ А по дороге к метро — совсем не привлекательные административные здания, многоэтажный гараж, перехватывающая парковка и лесной массив, который когда-нибудь облагородят, если повезёт.
Планируемое количество гостевых машино-мест на объекте строительства — 36. С одной стороны это критически мало на 1207 квартир, но с учётом близости метро можно сэкономить на машине.
Конкуренты
✅ ЖК «Митинский Лес» от «ПИК», 5,4 миллиона за 20 м² (от 270 тысяч руб/м²), сдача до 2024, 20 минут пешком до метро, с отделкой.
✅ ЖК «Мир Митино», 7,4 миллиона за 32 м² (от 230 тысяч руб/м²) ЖК сдан, только вторичное жильё, 20 минут пешком до метро.
✅ ЖК «Аквилон Митино», 5,9 миллиона за 24,3 м² (от 243 тысячи руб/м²), сдача во II квартале 2023, 20-25 минут пешком до метро, предчистовая отделка.
✅ Многофункциональный комплекс «YE'S» от «Пионер», сдан в конце 2015, на вторичном рынке с ремонтом объекты можно найти от 8 миллионов за 29 м² (от 276 тысяч руб/м²).
На вторичном рынке в уже «поживших» панельных домах в Митино можно поймать 1-комнатную квартиру за 8,5-8,8 миллиона за 37 м², что составляет 230 тысяч руб/м².
Отсюда делаем вывод: если вы сильно ограничены в бюджете, то, с учётом всех особенностей расположения АК «Пятницкое, 58» и того, что это апартаменты гостиничного типа, цена 210 тысяч за м² (в студии 20 м²) кажется несколько завышенной.
В ЖК «Митинский лес» хоть и на миллион дороже, но мы получаем полноценный жилой район, детский сад, развитую инфраструктуру и рядом обустроенный Митинский лесопарк. А также московскую прописку (для кого-то это может быть весомым фактором для принятия решения о покупке жилья), разумное количество квартир на этаже и отсутствие риска, что соседнюю квартиру будут использовать под офис или склад.
Тем не менее, если важна близость к метро и не смущают все особенности нежилой недвижимости, то в Митино 4,4 миллиона — это самый бюджетный вариант за 20 м².
Напомню основные плюсы и минусы апартаментов.
Плюсы
✅ Цена. В среднем она на 15-20% ниже, чем на жилую недвижимость.
✅ Возможность покупки как под жильё, так и под офис или другое коммерческое помещение.
Минусы
❌ Нельзя оформить прописку, только временную регистрацию на 5 лет.
❌ Не даёт права на использование материнского капитала и получение налогового вычета.
❌ Стоимость коммунальных и налоговых платежей выше.
❌ Нормы СанПиН не распространяются.
Темпы продаж
Продажи в АК «Пятницкое, 58» стартовали в конце апреля 2021, и по состоянию на 25 января 2022 из 1207 продано всего 182 лота. Такие темпы продаж считаю крайне низкими.
Ниже на графике можно увидеть, что цена на квадратный метр в «Перце» за 9 месяцев с момента старта продаж практически не изменилась, что может быть важным фактором для покупателей, желающих вложиться в проект с целью инвестиций.
Стагнация цены и низкие темпы продаж могут говорить о низкой заинтересованности покупателей в проекте. Следовательно, после ввода в эксплуатацию сити-комплекса разница между ценой покупки и ценой продажи может оказаться несущественной.
Подпишитесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравился обзор — ставьте лайк.
