Существует мнение, что снимать квартиру на много выгоднее, чем покупать. Действительно, уровень вложений и рисков не сопоставим. Вместе с тем, риски существуют и о них следует позаботиться заблаговременно.
Данный вопрос можно рассмотреть под разными углами зрения. В целях систематизации и наглядной демонстрации стратегических подходов и тактических приёмов, за основу возьмём выгоду.
Безусловно, за хорошие деньги можно снять очень хороший вариант, который возместит собственнику затраты на агентов, уборщиц, слесарей, юристов и так далее.
Более бюджетные варианты, предполагают некоторые компромиссы со стороны нанимателя. Отсутствие чистоты, мебели и ремонта в квартире, компенсируются ценой и её выгодным местом расположения. Сочетания плюсов и минусов может быть любым, но у компромисса есть границы – риски.
Разберём подробнее границы приемлемого компромисса.
Шаг 1 – Поиск квартиры.
Искать квартиру для найма можно самостоятельно, можно с помощью агентств недвижимости / профессиональных риелторов. Поскольку в статье рассматриваются исключительно юридические риски, то остановимся на варианте поиска, с привлечением агентств недвижимости / профессиональных риелторов.
Именно на этом этапе можно столкнуться с первыми рисками, размер которых определяется стоимостью времени, неэффективно потраченного на псевдо-поиски вариантов и гонорарами, уплаченными недобропорядочным участникам рынка арендного жилья.
По мнению автора, такой риск можно оценить и купировать, если внимательно рассмотреть два основных фактора Договора, на предоставление услуг по поиску квартиры в аренду, по заданным параметрам.
Первый фактор – агентство недвижимости / риелтор.
Очень важно понимать, с кем предстоит заключить договор, на поиск квартиры, по заданным параметрам. Если перед нами юридическое лицо, то необходимо узнать его ИНН и проверить всю доступную информацию.
На сайте ФНС можно уточнить информацию о том, кто является руководителем агентства недвижимости (кто вправе подписывать договор), как давно на рынке работает конкретная компания (на вывеске авторитетный брэнд, а документы предлагают подписать с «рогами и копытами»), какой у неё юридический адрес и официальный контактный телефон (адрес офиса должен совпадать с адресом указанном в выписке из ЕГРЮЛ).
На сайте суда общей юрисдикции, относимого к юридическому адресу соответствующего агентства недвижимости, можно увидеть, существуют ли судебные тяжбы у рассматриваемой организации с потребителями.
На сайте Росстата можно увидеть финансовые показатели компании. Если они высоки, то можно сделать вывод о том, что перед нами не «рога и копыта».
Далее, используются всевозможные житейские форматы выявления информации негативного характера, о конкретном агентстве недвижимости (отзывы, официальные сводки, форумы и т.п.).
В отношении агента (риелтора) можно провести подобную проверку, однако с физическим лицом всё сложнее. Если перед нами индивидуальный предприниматель или самозанятый, то нужно не стесняясь, попросить соответствующие документы. Паспорт смотрим обязательно. Далее, смотрим сайт суда общей юрисдикции, относимый к месту регистрации по месту жительства риелтора, Росстат, сайт ФССП, на предмет возможности риелтора претерпеть ответственность за причинённый ущерб.
Другими словами – смотрим внимательно, с кем подписываем тот или иной договор. Отвечаем для себя на вопрос – возможно ли спросить с этой компании или с этого человека? Как правило, нельзя спросить с компании / физического лица, у которых ничего нет, а сведения, про которых недостоверны или противоречивы (сомнительны).
Второй фактор – Договор.
Для подписания нам могут предоставить различные виды договоров (агентский, возмездного оказания услуг). Как правило, предлагаемые к подписанию договоры составлены таким образом, что Агент/Исполнитель могут по факту ничего не делать, получая своевременно своё вознаграждение, чётко прописанное в договоре.
Купируется данная ситуация разными способами. В первую очередь, нужно добиваться подписания договора с условиями оплаты за полученный результат. Желаемый результат должен быть подробно описан в договоре, а обязанность по оплате должна наступить после его получения.
Всегда следует помнить – отдали деньги, более их не увидите. Столь резкий вывод основан на том, что стоимость подобных услуг не сопоставима с затратами, которые придётся потратить на юристов. Кроме того, если подписан договор с обтекаемыми фразами, доказать его неисполнение или ненадлежащее исполнение, крайне тяжело.
Универсальные советы таковы:
- Искать квартиру самостоятельно или с надёжными агентствами недвижимости / зарекомендовавшими себя риелторами;
- Покупаем маленькие услуги (участие в переговорах, знакомство с наймодателем);
- Платим только по факту, пусть даже дороже;
- Подробно расписываем желаемый результат и обязанности агентства недвижимости / риелтора.
Большое количество специализированных площадок в интернете, позволяет осуществлять эффективный поиск самостоятельно. Доски объявлений на подъездах и взаимодействие с участковыми, также не теряют своей актуальности.
Шаг 2 – Первый контакт с наймодателем / представителем.
Первый контакт очень важен. На данном этапе практически 99% запросов, удовлетворяется. Именно по этой причине, у нас должен быть готов запрос всех интересующих документов и информации.
Запрашиваем документы:
- Выписка из ЕГРН (позволяет определить, кто является собственником квартиры);
- Единый жилищный документ (в том случае, если квартира находится в социальном найме, а не в собственности);
- Выписка из ЕГРИП (если Наймодатель имеет статус индивидуального предпринимателя) или просто его ИНН;
- Доверенность на представителя собственника (для её и его проверки);
- Проект договора найма квартиры (подлежащий подписанию).
Запрашиваемая информация:
- Кто сдаёт? (собственник, наниматель, агентство, иной посредник)
- На какой срок сдаётся квартира?
- Возможна ли регистрация долгосрочного договора найма? (вопрос-индикатор, позволяет косвенно проверить, есть ли «узкие места» в предстоящей сделке);
- Сколько собственников у квартиры и все ли подпишут договор найма?
- Кто покажет квартиру, и кто будет подписывать договор найма, сам собственник или представитель? (тактический ход, позволяющий подготовиться к информативной коммуникации);
- Возможно ли нанимателю провести косметический ремонт квартиры, замену некоторой мебели, в счёт оплаты по договору?
- Можно ли производить оплату «на карточку» собственнику (вопрос-индикатор, позволяет косвенно проверить, с ведома ли собственника происходит сдача)?
Шаг 3 – Первый осмотр квартиры
Для целей соблюдения юридической гигиены, на первой встрече, наряду с осмотром квартиры по искомым параметрам, решаем три задачи. При этом понимаем, что на осмотр едем только после получения запрошенных документов и информации.
Первая задача – личное знакомство с Собственником (Собственниками), ознакомление с документами, удостоверяющими его личность, выяснение наличия свободного (непринуждённого) желания сдать квартиру. Если квартиру показывает представитель, то необходимо запросить у него доверенность (фотографируем или берём копию) и паспорт на обозрение (переписываем реквизиты). Тем не менее, знакомство с Собственниками должно состояться в любом случае до подписания договора.
Вторая задача – сопоставить присланные документы с оригиналами документов. Каждый предоставленный оригинал желательно (но не обязательно) сфотографировать, для целей последующей проверки.
Третья задача – фотографируем квартиру или снимаем видео, для целей последующей подстраховки. Желательно понять для себя, есть ли признаки протечек инженерных коммуникаций и сантехнического оборудования (купируем возможность вменения нам ущерба, причинённого старыми протечками).
Шаг 4 – Проверка наймодателя и квартиры
Предыдущие шаги, нам позволили набрать материал для анализа. Теперь важно сделать правильные выводы и оценить возможные риски.
Проверка Наймодателя.
Наймодателем может быть Собственник, наниматель по договору социального найма, наниматель по договору (с правом поднайма), доверительный управляющий, агент (с правом подписания сделки от имени и за счёт Собственника).
Из представленных документов, мы должны понять, с кем подписываем договор найма. Если собственников много, мы должны понимать, что подписывать договор нужно со всеми, в силу положений части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации. В противном случае, подписанный договор будет не действительным, и нас могут выселить другие сособственники, не дожидаясь истечения срока.
Далее, проверяем каждого Нанимателя на предмет, есть ли в отношении его процедура банкротства. Проверку можно произвести самостоятельно, через сайт Арбитражного суда или через сайт ЕФРСБ.
Если перед нами доверительный управляющий или агент, то проверяем содержание их договоров и доверенностей, на предмет наличия юридического права на подписание договора найма квартиры от лица собственника / собственников. Нотариальная доверенность, с соответствующими полномочиями, должна быть в любом случае. Со всех доверенностей, необходимо снимать копии (фотографировать их), проверять их подлинность и действительность (неотозванность) на официальном сайте нотариальной палаты. Данные ситуации возникают в тех случаях, когда собственники находятся за границей, мы можем их не дождаться для знакомства. Однако, остаётся вариант on-line знакомства, с демонстрацией паспорта в эфире.
Проверка Квартиры.
Актуальность выписки из ЕГРН мы проверяем на сайте Росреестра. Тут важно сопоставить реквизиты и даты последних регистрационных записей. Если они не совпадают, то собственник мог поменяться. Просим объяснений или заказываем оперативно электронную выписку на квартиру, самостоятельно. Цель одна, определить всех Собственников.
Вместе с тем, желательно провести оценку квартиры, на предмет старых протечек. Тут смотрим собранные материалы, встречаемся с соседями снизу (по возможности), связываемся с территориальной диспетчерской.
Шаг 5 – Планирование / структурирование сделки
Вариаций по структуре сделки немного, но они существуют. В первую очередь, пока мы готовимся к сделке, Наймодатель может попросить задаток или «аванс». Далее, Договор найма может быть краткосрочным (менее 12 месяцев) или долгосрочным (свыше 12 месяцев, до 5 лет).
«Аванс»
В юридической реальности, аванс за квартиру можно внести только тогда, когда Договор найма подписан. Однако, речь совершенно о другом.
Тем не менее, полученный по сделке так называемый «аванс», представляет собой некоторый заработок для риелтора или недобросовестного Собственника, который у них забрать будет весьма накладно, в том случае, если выяснится, что уровень рисков по квартире не соответствует допускам Нанимателя. Итог – чистый убыток для Нанимателя.
В действительности, говоря об авансе, имеют ввиду любую форму обеспечительного платежа. Однако, как в случае с задатком, любой обеспечительный платёж может быть подписан только в рамках действующего обеспечиваемого обязательства.
Задаток.
Это цивилизованная форма привязки к квартире Нанимателя, однако в 90 % случаев, она реализуется за гранью правового регулирования… Суть в том, что задаток это одна из форм обеспечения исполнения обязательства. В то время как его требуют от Нанимателя, не оформив обеспечиваемого им обязательства. При правильном подходе, задаток обеспечивает исполнение обязательств Нанимателя по Предварительному договору найма жилого помещения, заключение Основного договора найма.
Вместе с тем, можно стать «жертвой» другой крайности, когда, подписывая договор задатка, по сути, мы соглашаемся с существенными условиями основного договора и сроком его подписания. Крайность заключается в том, что юридически вы уже не можете отказаться от заключения Основного договора несмотря на то, что по результатам проверки потенциальные риски зашкаливают. В этой ситуации, задаток остаётся у Наймодателя. Итог – чистый убыток для Нанимателя.
Предварительный договор.
Если Наймодатель настаивает на «авансе», задатке или ином обеспечительном платеже, то не стоит категорично упираться. Тут важно подготовиться документарно и по сути. Документарная подготовка сводится к тому, что мы заранее готовим проект предварительного договора, в который вносится условия об обеспечительном платеже и об условиях, при установлении (возникновении) которых, Наниматель может отказаться от подписания Основного договора найма квартиры, с правом возврата внесённого обеспечительного платежа.
Рекомендуемые основания, для одностороннего отказа от Предварительного договора найма квартиры:
- не предоставление Наймодателем документов и информации, предусмотренных Предварительным договором, в установленный срок;
- предоставление Наймодателем недостоверной информации и документов;
- отказ Наймодателя от совершения действий, предусмотренных Предварительным договором;
- установление третьих лиц, имеющих право заявить о своих правах пользования квартирой;
- нарушено или установлена недостоверность одного и более заверения об обстоятельствах;
- выявлены сособственники квартиры, не желающие подписывать Основной договор.
Представленный список не является исчерпывающим. Нет пределов творческим подходам, которые могут быть сильно связаны с нюансами конкретной ситуации.
В Предварительном договоре должен быть зафиксирован срок, в течении которого стороны должны заключить Основной договор. Если стороны пропустят этот срок и ни одна из сторон не предложит заключить основной договор, то в зависимости от ситуации, задаток может потерять Наниматель или с Наймодателя можно будет взыскать двойную сумму задатка. Именно по этой причине, данный период нужно устанавливать в предварительном договоре таким, чтоб иметь возможность получить все документы и информацию, для принятия решения о выходе на сделку или для уведомления об одностороннем отказе от Предварительного договора, ввиду установления обстоятельств, дающих право Нанимателю на односторонний отказ от Предварительного договора.
При решении идти на сделку, необходимо направить официальным письмом приглашение о заключении основного Договора найма квартиры, способом, позволяющим подтвердить такое приглашение.
Договор найма квартиры.
Основные условия Договора найма квартиры регламентированы положениями статей 671 – 688 Гражданского кодекса Российской Федерации. Скорее всего, проект Договора найма будет подготовлен Наймодателем и в него будет трудно внести какие-либо положения. Тем не менее, некоторые условия необходимо держать на контроле и в случае необходимости, добиться их внесения или корректировки.
Лица, проживающие с Нанимателем.
В Договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в квартире вместе с Нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится с согласия наймодателя. В противном случае, такое вселение сможет стать основанием для применения штрафных санкций или досрочного расторжения Договора найма.
Срок.
Нанимателю выгодно заключить Договор найма на длительный срок. Данное утверждение основывается на факторе стабильности. Если Наниматель планирует жить в квартире три года, а Наймодатель настаивает на заключении Договора найма на срок, не превышающий 12 месяцев, тогда Наниматель рискует тем, что спустя 12 месяцев, Наймодатель может передумать вообще сдавать квартиру или завысит стоимость аренды до не приемлемых размеров, понимая уязвимость положения Наниматель.
Данный риск становится особо чувствительным, если Наниматель произвёл ремонт за собственные средства, а его стоимость не покрыта 12-ю месячным периодом аренды. Тут поле для злоупотреблений Наймодателем.
Наймодатели будут ссылаться на то обстоятельство, что заключают краткосрочный договор из-за того, чтоб не проходить государственную регистрацию обременения права собственности наймом. На этот довод можно ответить так, что уголовная ответственность за сдачу квартиры без регистрации ИП или самозанятости, наступает в случае, если стоимость всех платежей за наём превысит 2 250 000 рублей (статья 170.2. и статья 171 Уголовного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, чем ближе к реальности заключаемые сделки, тем они устойчивее к оспариванию и более функциональны, в части обеспечения согласованных интересов сторон.
Расчёты.
Самое сложное в договоре, это контроль за оплатой жилищно-коммунальных услуг, в тех случаях, когда они оплачиваются Нанимателем. Это обусловлено тем обстоятельством, что бремя содержания имущества лежит на собственнике имущества или на нанимателе, по договору социального найма. Следовательно, Наниматель по Договору найма не является стороной по соответствующим договорам на предоставление услуг ЖКУ, но платит за них. Всевозможные расчётные ошибки, могут быть квалифицированы как просрочка оплаты (более 6 мес.) по Договору найма, что является основанием для его расторжения в одностороннем порядке, по инициативе Наймодателя, в силу положений части 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ.
В целом, рекомендуется включать в цену Договора найма все возможные платежи за ЖКУ. При этом, в договоре можно предусмотреть лимиты ЖКУ, входящие в стоимость за период. В таком случае, минимизируются конфликты, недопонимания и злоупотребления с платежами, обеспечивается стабильность отношений сторон Договора найма.
Категорически рекомендуется согласовать проведение расчётов на определённую банковскую карту Собственника, чтоб не приходилось впоследствии доказывать факт платежа или бегать за Наймодателем, с намерением своевременно оплатить по договору.
Опись имущества Наймодателя.
Во-избежание злоупотреблений, в отношении утраты или повреждения материальных ценностей Наймодателя, следует сделать их опись в качестве приложения к Договору найма, указав их стоимость. К такой описи можно приложить заверенный сторонами фотоотчёт. Далее, в приёма-передаточном акте продублировать эти описи.
Ремонт.
Если иного стороны не предусмотрят в Договоре найма, то текущий ремонт является обязанностью нанимателя. При этом, на практике довольно сложно определить границу между текущим и капитальным ремонтом. Именно по этой причине, следует в договоре сделать некоторые оговорки. То есть, указать случаи, когда Наниматель обязан сделать текущий ремонт отдельных частей квартиры, когда он имеет право сделать текущий ремонт и в каком объёме.
Приборы учёта.
В приёмопередаточных актах, следует в обязательном порядке указывать показания приборов учёта, независимо от того, как планируется оплата ЖКУ.
Уведомления сторон.
Очень важно, заложить в Договор найма возможность осуществления юридически значимой переписки между сторонами, посредством электронной почты. Для этого, в договоре указываются адреса электронных почтовых ящиков Сторон и делается указание на то, что электронная переписка по договору имеет юридическое значение только в том случае, когда осуществляется Сторонами через указанные ими почтовые ящики. Об утрате контроля над ящиками заявляется сторонами незамедлительно, с предоставлением альтернативного адреса электронной почты. Данное условие, позволит Нанимателю эффективно защищаться от злоупотреблений.
Все приведённые условия обсуждаются заблаговременно, до момента назначения места и времени сделки.
Шаг 6 – Сделка
Тактика процедуры подписания Договора найма заключается в следующем.
Подписываем тот текст, который заблаговременно согласовывали. Подмена формулировок имеет место. Следует не выпускать из поля зрения выверенные экземпляры договора.
Каждый участник сделки демонстрирует остальным участникам свой паспорт, совершает подписание документа личной подписью и собственноручно расшифровывает её, во всех необходимых местах. Следует помнить, если установлено, что Наниматель находится в процедуре Банкротства (реструктуризации), то сделку должен согласовать его Финансовый управляющий.
Рекомендуется проставлять сторонам подпись на каждом листе договора, а также на месте его прошивки. Подписание должно осуществляться шариковыми ручками, желательно цветными чернилами, в целях устранения возможностей замены листов.
Количество экземпляров должно соответствовать количеству сторон, и один экземпляр для регистрирующего органа (если срок договора превышает 12 месяцев).
Стороны идут совместно на государственную регистрацию обременения наймом права собственности на квартиру. Наймодатель представляет в регистрирующий орган все свои правоустанавливающие документы и их заверенные копии.
Шаг 7 – Принятие квартиры
После подписания Договора найма и подачи на государственную регистрацию обременения права собственности (при долгосрочном договоре), Стороны приступают к процедуре приёмки-передачи квартиры.
Чем полнее будет составлен акт приёма-передачи квартиры, тем меньше оснований для злоупотреблений и манипуляций останется у каждой из сторон. В акт приёма-передачи квартиры следует отразить:
- Опись имущества и бытовой техники, с реквизитами производителей, серийных номеров;
- Показания приборов учёта;
- Следы старых протечек и подтёков;
- Передаваемые ключи или подлежащие замене личинки в замках;
- Техническая документация на квартиру и бытовую технику;
- Пароли от сигнализаций, запирающих устройств, телекоммуникационных систем;
- Фотоотчёт – в составе акта или в качестве его приложения;
- Возможное указание на видеоотчёт.
Составленный акт, в количестве экземпляров для каждой стороны договора, прошивается и подписывается всеми на каждом листе и на прошивке, содержащей указание на количество прошитых листов.
Шаг 8 – Прекращение договора
Досрочное прекращение Договора найма по инициативе Наймодателя, возможно только в судебном порядке. Это прямое предписание закона, которое необходимо всегда помнить (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).
Наниматель же, может расторгнуть Договор найма квартиры в любое время, предупредив Наймодателя за 3 месяца, до момента расторжения.
Тут следует помнить, что мы заложили возможность направления подобных уведомлений в электронной форме, что существенным образом облегчает совершение подобных процедур. Тем не менее, оригинал уведомления на бумажном носителе необходимо всегда направлять ценным письмом Почты России, с уведомлением о вручении. В таком уведомлении стоит указать конкретное удобное время для возврата квартиры, приложив проект Акта возврата квартиры с описью, подобной той, которую составляли при получении квартиры. Для показаний приборов учёта следует оставить место.
При прекращении Договора найма по истечении срока, Нанимателю следует уведомить Наймодателя о времени передачи квартиры.
Шаг 9 – Возврат квартиры, выверка расчётов
Очень важно полно и правильно составить акт возврата квартиры. В нём обязательно должна быть фраза, что стороны не имеют взаимных претензий.
Акт возврата квартиры должен составляться во всяком случае прекращения действия Договора найма. Нанимателю это необходимо для того, чтоб ему не пришлось оплачивать период, в который он уже не пользовался квартирой. Кроме того, в том случае, если после освобождения квартиры произойдёт авария, то недобропорядочный Наймодатель будет всеми способами вменять в вину Нанимателю такую аварию, с перекладыванием на него бремя возмещения соответствующего ущерба. Наймодатель может недосчитаться лишнего антикварного шкафа. И так далее.
Если Наймодатель не явится на приёмку, то следует закрыть и опечатать квартиру, в одностороннем порядке подписать акт в присутствии соседей, участкового и направить его экземпляр в адрес наймодателя. Ключи передавать только лично или через нотариуса.
