Покупка недвижимости для сдачи в аренду недаром считается одним из самых надежных вариантов инвестиций. Купив такую квартиру, вы обеспечите себе стабильный базовый доход, не зависящий ни от банковских ставок, ни от биржевых игр.
Особенно выгодно приобретать квартиры в экономически развитых регионах: крупных городах с высоким уровнем жизни и их ближайших пригородах. Такая недвижимость считается однозначно безопасным и прибыльным вложением. Хотите узнать о том, как правильно выбрать квартиру для сдачи в аренду? Мы собрали для вас простые и эффективные лайфхаки.
ОПТИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР
Самым большим спросом у квартиросъемщиков пользуются однокомнатные квартиры. И это объяснимо: по статистике, более половины арендаторов составляют одиночки и семейные пары без детей, которым вполне комфортно живется в небольшой квартире, и нет смысла переплачивать за «двушку».
Поэтому если вы стоите перед выбором: несколько маленьких квартир или одна большая, специалисты рекомендуют однозначно выбирать первый вариант. «Однушки» проще сдать, и в совокупности вы получите за них больше денег.
Для примера давайте посчитаем. Возьмем для примера недорогой московский район Перово. Однокомнатная квартира площадью 22 «квадрата» в 5 минутах от метро продается за 10,1 миллиона рублей. В квартире сделан интересный ремонт, новым владельцам останется вся мебель и бытовая техника.
Трехкомнатная квартира в 10 минутах от метро Перово, площадью 90 «квадратов», с хорошим ремонтом и меблированными спальнями, продается за 23,5 миллиона рублей – то есть, более чем в два раза дороже.
А теперь посмотрим, за сколько сдаются аналогичные квартиры в том же районе. «Однушку» в 5 минутах от метро Перово, с красивым ремонтом, мебелью и всей необходимой техникой, сдают за 45 тысяч рублей в месяц.
«Трешку» в 4 минутах от метро «Перово», с новым качественным ремонтом, современной мебелью и техникой, включая стиральную и посудомоечную машины, предлагают снять за 60 тысяч рублей в месяц.
Таким образом, трехкомнатная квартира обойдется вам примерно в ту же сумму, что и две однокомнатные. Однако на аренде двух «однушек» вы заработаете в полтора раза больше, чем с одной «трешки». А вот жильцов в большую квартиру найти будет существенно сложнее.
Однако совсем мелкие студии покупать под аренду так же не выгодно. Все же далеко не каждый готов жить в квартирке размером с лифт. А уж семейные пары такое жилье точно не выберут.
Тем более, что разница в арендной плате за студию и «однушку» зачастую не так уж и велика. Например, в 5 минутах пешком от метро Котельная сдаются: студия – за 22 тысячи рублей, а большая однокомнатная квартира с отдельной кухней, дизайнерским ремонтом и застекленной лоджией – за 33 тысячи рублей. Поэтому потенциальным арендаторам, особенно семейным, проще немного доплатить и жить в квартире попросторнее, где есть возможность уединиться и отдохнуть друг от друга.
Таким образом, самый популярный и выгодный вариант жилья под сдачу в аренду – это большая однокомнатная квартира с отдельной кухней и комфортной площадью от 35 до 45 «квадратов».
НОВОСТРОЙКА ИЛИ ВТОРИЧКА?
Конечно, у «вторички» есть свои плюсы. Выбор вариантов, выставленных на продажу, гораздо шире, причем зачастую – в тех старых, обжитых, уютных районах, где вообще нет новостроек, или же они стоят очень дорого. Иногда среди них попадаются настоящие бриллианты. К примеру, совершенно очаровательная «двушка» площадью 47 «квадратов», с видом на Белый дом и Пресненский парк, продается всего за 23,8 миллиона рублей. Дизайнерский ремонт в прованском стиле: фисташковые двери из дуба, белые патинированные полы, ажурная кованая мебель, оливковая кухня, мраморные столешницы. До метро Краснопресненская – 6 минут пешком. Аренда квартир такого уровня в этом районе доходит до 100 тысяч рублей в месяц и более.
Однако если речь идет о квартирах эконом-класса, преимущества новостроек очевидны. Покупка квартиры у застройщика по договору долевого участия безопасна, в отличие от сделки с частным лицом, которая требует тщательной проверки юридической чистоты квартиры.
Еще один плюс новостроек – в том, что в долгосрочной перспективе такое жилье будет гораздо сильнее расти в цене, чем старые дома массовых серий. Даже через 15-20 техническое состояние дома будет все еще на высоте, чего не скажешь о «хрущевках», «брежневках» и домах, построенных в 1990-х годах.
К тому же в старых домах, особенно не прошедших капремонт, может быть скрыта масса неприятных «подарков» - слабый напор воды, плохая проводка, ржавые трубы, плесень, насекомые и так далее. Все это выльется для вас в лишние траты.
НА РАЙОНЕ
Важный шаг при выборе квартиры для сдачи в аренду – определиться с районом. Первое, что должно вас интересовать – это наличие спроса на жилье в конкретном районе. Для того, чтобы это понять, необходимо промониторить объявления о сдаче недвижимости в аренду. Самые подходящие для инвестиций районы – это средний ценовой сегмент. Если район очень дорогой, найти жильцов будет сложнее. Низкая стоимость аренды на вполне приличные квартиры должны насторожить – хозяевам приходится скидывать цену, чтоб хоть как-то сдать жилье в этом районе. Еще один настораживающий момент – обилие квартир, сдаваемых в данном районе и время, за которое сдаются квартиры. Там, где высокий спрос, квартир, как правило, немного, и «улетают» они очень быстро.
Важный момент, о котором мало кто задумывается – соответствие уровня района и класса жилья. Российские города застраиваются очень хаотично, и очень часто можно увидеть как крутую новостройку посреди хрущоб, так и пятиэтажку посреди элитных ЖК. В этом случае следует поинтересоваться судьбой дома и района. В первом случае вполне вероятно, что окружающие хрущобы скоро снесут, и район будет застроен новыми домами, что существенно увеличит цену вашей квартиры. Во-втором – пятиэтажку скорее всего ждет реновация, и ее жильцов переселят в новый дом большего метража. Если бы вы присматривали квартиру для себя, оба эти варианта были бы неполохи, но для аренды они не очень подходят. Если будет перестраиваться весь район, ваши арендаторы вряд ли захотят жить на стройке, а если дом предназначен для реновации – во время переезда вы потеряете время и деньги.
При выборе района для покупки инвестиционной квартиры стоит поинтересоваться: а какие планы у городских властей на окружающие территории? К примеру, через несколько лет прямо под вашими окнами могут проложить шумное шоссе – а значит, ваша квартира упадет в цене. Или, наоборот, неподалеку планируется построить метро, разбить шикарный парк или возвести новый бизнес-центр – и тогда есть смысл покупать жилье в этом районе, пока оно не подорожало.
ТОЧНО В ЦЕЛЬ
Чтобы не прогадать, выбирая квартиру для сдачи в аренду, нужно точно представлять себе, кого именно вы хотите видеть своими жильцами. Потому что именно от целевой аудитории зависит и район, в котором вам необходимо искать квартиру, и обстановка самой квартиры. Причем все эти параметры должны сочетаться между собой.
К примеру, «однушки» чаще всего арендуют одинокие люди от 18 до 40 лет, либо молодые семьи без детей. Это могут быть студенты, молодые специалисты, офисные работники и другие «вольные птицы». Им не важно, есть ли поблизости детские сады, школы и гипермаркеты. Зато большим плюсом будут, например, спортивный клуб в соседнем доме, хорошее кафе с домашней кухней по близости и тому подобное.
Если вы планируете покупать совсем недорогую однушку – неплохим выбором будут дома поблизости от крупных вузов. При обустройстве квартиры, рассчитанной на студентов, не стоит делать упор на домашний уют. Они не оценят крутой кухонный гарнитур, шикарную духовку и аэрогриль. Да и строгий классический стиль им вряд ли придется по душе. Квартира для этой целевой аудитории – легкая, яркая, с удобной рабочей зоной, хорошим интернетом и несколькими спальными местами – ведь студенты и молодые специалисты часто снимают квартиру вместе с друзьями, чтобы сэкономить. Также эта аудитория наверняка оценит такие приятные «фишки», как кресла-мешки, гамаки, кровати-чердаки и другие стильные детали интерьера.
Если ваш бюджет позволяет купить квартиру более дорогого класса – присмотритесь к ЖК, расположенным поблизости от крупных офисных центров. Здесь уже стоит позаботиться о дорогом ремонте и стильном модном интерьере.
Если же вы все же нацелились на большие квартиры – рассчитывайте на семьи с детьми. Это, как правило, стабильная и ответственная публика. Квартиру в этом случае стоит выбирать в районе с хорошо развитой детской инфраструктурой, неподалеку от парков, скверов, детских развлекательных центров.
В ПЕШЕЙ ДОСТУПНОСТИ
На какую бы целевую аудиторию вы не рассчитывали, одним из главных критериев при выборе квартиры служит транспортная доступность. В дома, от которых до ближайшей цивилизации – «семь верст на оленях», найти жильцов будет очень сложно.
Конечно, идеальный вариант – пешая доступность от метро. Не более 15 минут пешком. Любого метро – главное, чтобы до него не нужно было ехать на транспорте. МЦК и МЦД – тоже считаются. Если вы ограничены в средствах, есть смысл присмотреть квартиру в ближайшем Подмосковье – там, где МЦД еще нет, но скоро будет. В крайнем случае – рядом с платформой, где останавливаются обычные электрички. Это не так комфортно, но тоже неплохо.
Если у вас есть выбор – квартира рядом с отдаленной станцией метро, или ближе к центру, но до метро пешком не дойти, выбирайте первый вариант. В современных реалиях близость к метро ценится гораздо больше, чем близость к центру.
Также имейте в виду, что квартиру у вас могут снимать и те, кто за рулем. Поэтому выбирайте дома, расположенные поблизости от крупных магистралей, и не забирайтесь вглубь больших кварталов, из которых на ближайшую улицу придется выезжать по узким, заставленным машинами дворам. Кстати, наличие большого количества парковочных мест также будет большим плюсом.
ПОЛНЫЙ ПОРЯДОК
«Бабушкины» квартиры с продавленным диваном и ковром на стене стремительно уходят в прошлое. Сегодня на такой интерьер позарятся, разве что, неприхотливые гости из ближнего зарубежья.
Оставим в покое элитное жилье с дизайнерской отделкой – тут свои законы, и поговорим об обычных квартирах уровня эконом и комфорт. Оптимальные затраты на чистовой ремонт в квартире, предназначенной под аренду – до 15% от ее стоимости без учета техники и мебели. Если сделать ремонт дороже, то придется слишком долго ждать, пока он окупится.
Если вы покупаете новостройку, выбирайте вариант с отделкой. Это выйдет немного дешевле, чем покупка квартиры + самостоятельный ремонт, так как застройщики покупают отделочные материалы по оптовым ценам. К тому же вы получите полностью готовую квартиру, в которую можно сразу же завозить мебель и запускать жильцов.
Если квартира уже сдавалась, и вы ищите новых жильцов – стоит сделать легкий косметический ремонт и серьезную генеральную уборку. Для этого лучше всего заказать профессиональный клининг – сами вы так убраться не сможете!
Тоже самое касается «вторички»: в каком бы хорошем состоянии не была квартира, ее лучше все же освежить: побелить потолки, поклеить новые обои. Для сдачи квартиры лучше всего выбирать нейтральные тона. Яркие акценты ваши жильцы, если захотят, добавят сами.
Не захламляйте квартиру мебелью, ограничьтесь самым необходимым: кухней, спальным местом, шкафом, парой кресел. Многие квартиросъемщики привозят часть мебели с собой, и лучше будет, если для нее в вашей квартире найдется место.
А вот на технике лучше не экономить: плита, холодильник, стиральная машина и хороший телевизор обязательны, посудомойка – желательна. Из «мелочей» обязательно купите чайник и пылесос.
