Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — важный документ, не только подтверждающий право гражданина на его земельный участок, но и содержащий подробные сведения о самой недвижимости.
В свете недавних изменений в земельном законодательстве разберем, что землевладельцу стоит проверить в своей выписке в первую очередь, и на какие пункты следует обратить особое внимание.
1. Сведения о собственнике и вид права
В идеале в выписке должно быть обозначено, что земельный участок принадлежит на праве собственности такому-то человеку (его Ф.И.О.). Но бывает так, что в строке «Правообладатель» стоит пробел. Что это значит?
В большинстве случаев причиной является то, что право на этот участок возникло давно — еще до 1998 года, когда еще не вели единый госреестр объектов недвижимости.
Поэтому они не отражены в ЕГРН, хотя закон признает их абсолютно действительными и без регистрационной записи.
Но если нужно будет заключить сделку с этой недвижимостью или оформить ее переход по наследству, придется сначала подтвердить свое право собственности и внести данные в ЕГРН.
Если же в выписке указано право не собственности, а пожизненного наследуемого владения (ПНВ), это сигнал, что стоит как можно скорее заняться его переоформлением.
Земельный участок, принадлежащий на праве ПНВ не удастся ни продать, ни подарить, ни заложить. Он является собственностью государства, а его владелец может им только пользоваться и передавать по наследству.
В случае изъятия этого участка для госнужд никакой компенсации гражданину не полагается.
Владельцы участков на праве ПНВ сейчас могут бесплатно оформить его в собственность, обратившись в МФЦ с актом о выделении земли и кадастровым паспортом участка (оплатить нужно будет только госпошлину).
2. Вид разрешенного использования земли
В зависимости от того, что указано в этом пункте выписки, решается вопрос и об ответственности собственника за нецелевое использование земли, и о законности построек, возведенных на его участке.
Например, на участке для ИЖС нельзя возводить коммерческие здания или жилые дома выше 3-х этажей над землей. Описание видов разрешенного использования земельных участков приводится в Классификаторе, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.
Помимо основного вида использования (он всегда указывается в ЕГРН) есть еще вспомогательные, которые определяются местными правилами землепользования (например, животноводство, птицеводство и т.д.).
Собственник может выбрать из них тот, что ему подходит — тогда его не смогут обвинить в нецелевом использовании участка.
С этого года закон позволяет собственникам не включать в ЕГРН выбранный ими вспомогательный вид использования своей земли — он все равно должен применяться (Закон от 30.12.2021 № 493-ФЗ).
Но все-таки желательно заявить о своем выборе в МФЦ, чтобы избежать необходимости объясняться с проверяющими органами в будущем.
3. Границы участка
Если в разделе «Особые отметки» есть фраза «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства», это означает, что в Росреестре нет точных координат, по которым проходит граница этого участка — т. е. межевание не проводилось.
Это не станет препятствием для пользования этой землей или ее продажи, но создает правовую неопределенность (неизвестно, где заканчивается один участок и начинается другой).
Грамотные покупатели опасаются приобретать такие участки, т. к. по сути передается «кот в мешке».
А в случае спора о границах с соседями есть риск, что площадь участка окажется намного меньше, чем предполагал его собственник. Поэтому с межеванием не стоит затягивать.
4. Ограничения
В выписке может быть указано, что участок находится в охранной зоне (из-за близости трубопровода, линии электропередач, придорожной полосы и т.д.).
В таком случае на него распространяются особые условия его использования: может быть запрещено строительство зданий, выполнение земляных работ на глубине и пр.
Даже уже построенный дом на таком участке могут заставить снести. Если в ЕГРН появилась такая запись, собственник участка может пользоваться им строго в рамках установленных ограничений.
Если же это стало невозможным, он вправе потребовать выкупа этого участка у органов власти либо у владельцев опасных объектов, из-за которых установили охранную зону (ч. 7 ст. 107 ЗК РФ).
5. Статус записи
Отметка о «временном статусе записи об объекте недвижимости» в выписке из ЕГРН сигнализирует о том, что уже в марте этого года такая запись станет архивной и данные кадастрового учета о земельном участке аннулируют (Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Поэтому владельцу придется снова ставить свой участок на кадастровый учет и оформлять свои права на него.
Чтобы этого избежать, Росреестр рекомендует в срок до 1 марта зарегистрировать свои права на землю, представив в МФЦ подтверждающие документы.