Если квартира была кому-то завещана, это вовсе не значит, что в итоге она действительно ему достанется. Приведу несколько примеров, которые это подтверждают.
1. После смерти своего дяди женщина обратилась к нотариусу, чтобы принять по наследству квартиру, которую он ей завещал.
По правилам, открывая наследственное дело, нотариус должен проверить по Единой информационной системе нотариата все завещания, составленные когда-либо наследодателем.
В результате выяснилось, что около года тому назад мужчина сделал другое завещание, согласно которому свою квартиру и все остальное имущество он передавал некоему мальчику, ранее проживавшему с ним по соседству.
В тексте документа завещатель называл его своим сыном, хотя официальных детей у него не было. Племянница же в новом завещании не упоминалась.
А по закону каждое вновь составленное завещание отменяет собой предыдущее, если его предметом выступает то же самое имущество.
При этом даже не требуется включать в текст фразу об отмене другого завещания: это происходит автоматически (ст. 1130 ГК РФ).
Разумеется, племянница не могла знать о таком решении дяди, поскольку все завещания хранятся в строжайшей тайне до тех пор, пока завещателя не станет и не откроется наследство. Она попыталась оспорить новое завещание в суде.
Но то, что, по ее мнению, дядю ввели в заблуждение относительно его отцовства, никак не могло повлиять на действительность завещания — ведь мотивы, по которым оно было составлено, не имеют юридического значения.
Поэтому суд оставил новое завещание в силе, лишив племянницу ожидаемой квартиры.
2. Одинокая пожилая женщина завещала квартиру своей сестре. Но после того, как ее не стало, сестре так и не удалось ничего получить.
Оказалось, что буквально за несколько дней до смерти женщина заключила со своей соседкой договор ренты (о пожизненном уходе взамен на квартиру).
По правилам, ухаживающий становится собственником жилья сразу после подписания договора и регистрации его права в Росреестре. Но в данном случае регистрацию перехода права собственности не успели завершить при жизни женщины (из-за ее скоропостижного ухода).
Поэтому, даже если бы сестра проверила выписку из ЕГРН на квартиру, там не было бы никакой информации о заключенном договоре ренты.
И, тем не менее, суд признал соседку законной собственницей квартиры, поскольку для перехода права собственности достаточно подписания договора ренты у нотариуса и фактической передачи жилья по акту приема-передачи.
Регистрация, по мнению суда, вторична и не играет решающей роли в вопросе о принадлежности объекта недвижимости. А поскольку квартира уже не являлась собственностью наследодателя на момент открытия наследства, то и к его наследникам она перейти не может, даже по завещанию.
Аналогичной позиции суды сейчас придерживаются и в отношении договора дарения недвижимости.
Если по какой-то уважительной причине стороны не успели оформить регистрацию перехода права собственности (например, даритель попал в больницу, а затем его не стало), одаряемый все равно может признать себя собственником через суд.
Это значит, что квартира наследникам дарителя также не достанется (определения ВС РФ № 5-КГ21-143-К2 , № 5-КГ19-196).
3. Наследник еще не успел оформить завещанную квартиру в свою собственность, как его уже поджидал неприятный сюрприз.
Некий мужчина требовал, чтобы зарегистрировали его право собственности на ту же квартиру, ссылаясь на договор купли-продажи, заключенный два года назад между ним и наследодателем, с которым он проживал в одном подъезде.
В свое время наследодатель взял у него в долг крупную сумму денег под залог жилья. Но оформили они это договором на продажу квартиры, условившись, что после возврата денег она снова станет собственностью наследодателя (по договору дарения или купли-продажи).
Деньги наследодатель не вернул, и теперь мужчина требовал признать квартиру его собственностью.
Отсутствие регистрации в Росреестре на момент заключения договора он объяснил тем, что наследодатель несколько раз откладывал поход в МФЦ под разными предлогами.
А теперь, когда его не стало и квартира могла перейти к наследнику, мужчине пришлось в судебном порядке решать вопрос о завершении сделки и внесении записи в ЕГРН о своей собственности.
Учитывая позицию Верховного суда РФ по таким спорам (что покупатель вправе требовать госрегистрации своего права, если недвижимость была ему передана), районный суд удовлетворил иск — и наследнику пришлось расстаться с квартирой (п.п. 60-61 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 г. № 10/22).
Все дело в том, что закон не запрещает наследодателю распоряжаться своей недвижимостью как ему угодно, даже если он ранее сделал завещание. Поэтому в итоге наследников могут ожидать неприятности.
Хотя, как показывает практика, если наследники действительно заботятся о своем родственнике (а не вспоминают о нем лишь когда открывается наследство), шансы оказаться в одной из приведенных ситуаций крайне малы.