Начну с очевидного факта: прошедший 2021 был год-рекордсмен. В число побитых рекордов вошли и исторический максимум проданных за год квадратных метров, и исторически минимальная ипотечная ставка.
На этом фоне зафиксированы резко выросшая потребительская активность и рекордный прирост стоимости квадратного метра (по статистике в Сочи он составил аж космические 77 %, в Москве около 38 %, в Петербурге до 40%).
На мой взгляд, в ближайшее время цены на новостройки продолжат расти. Конечно, не такими темпами, как в 2021 году, но увеличение стоимости строительных материалов, ковид, дефицит рабочей силы, ослабление рубля останутся с нами и в 2022 году, что не даст ценам остановиться.
По понятным причинам стоимость вторичного жилья неразрывно связана с первичным рынком. Я думаю, государство не будет контролировать цены на недвижимость. Фондовый рынок на фоне разных новостей, включая новый штамм «Омикрон», значительно просел, поэтому многие снова увидят в недвижимости понятный вариант сохранения сбережений.
Застройщики приложат максимум усилий для сохранения сформировавшегося тренда на рост цен. Если начать повышать цены после их выхода «на плато» (после фиксации на определенный период), то запустить маховик покупательского спроса при отсутствии льготной ипотеки для широких слоев населения и стабильного курса валют будет крайне непросто.
Однако есть и факторы, которые будут сдерживать темпы роста цен на недвижимость.
1. Дешевая ипотека опасна. Она угрожает развитием у нас сценария ипотечного кризиса в США 2007 года. Хотя, есть ощущение, что этого сценария в конечном итоге не избежать.
2. Уже сегодня наблюдается некоторая концентрация предложений на вторичном рынке: неоднозначная ситуация дала надежду собственникам квартир продать свое жилье по цене выше рыночной. Кому-то это удалось, но далеко не всем. Их объекты «зависли», и со временем собственники, которым необходимо продать, будут вынуждены продавать их по более умеренной рыночной стоимости. Также к ним начнут добавляться квартиры, по которым заёмщики не смогут платить ипотеку, взятую на ажиотаже 2020 - 2021 гг.
При этом не стоит забывать о большом количестве квартир, купленных в новостройках в период с 2014 г. по 2021 г. с целью инвестиций или сохранения средств. Зачастую в таких квартирах нет даже отделки, и они ждут своих хозяев порой по 10 и более лет.
У каждого нового дома есть свой период актуальности на рынке, в течение которого к нему проявляется активный интерес. Как правило это 5 - 10 лет, а исключения только подтверждают правило. Такие предложения будут постепенно выходить на рынок с целью достаточно быстрой продажи, пока дома еще ликвидны, и только демпинг поможет им конкурировать с более свежими предложениями.
3. Появилось несоответствие между доходами населения и стоимостью жилья. По крайней мере, в Санкт-Петербурге.
Загородный рынок недвижимости Санкт-Петербурга продемонстрировал высокий спрос в период первого локдауна без существенного роста цен. При отсутствии возможностей путешествовать и нежелании лишний раз контактировать с другими, люди захотели обособленности и свежего воздуха в собственных домах на закрытых участках. Так были распроданы не только лучшие предложения, но и залежавшиеся лоты в хороших локациях. Это привело к дефициту достойных домовладений, а затем и земельных участков в приличных центрах притяжения загородной жизни. Одновременно подоспело резкое удорожание строительства, что в итоге и привело к росту цен в сегменте в среднем на 30-40%. Всё это частично нивелируется падением спроса: большинство тех, кто хотел купить – купили, остальные мучаются в условиях ограниченного выбора и возросших цен, в отдельных случаях до 70%.
По моим прогнозам, цены в 2022 году вырастут от 15 до 20 % на новостройки. Это в условиях сформировавшихся тенденций, при отсутствии значительных курсовых колебаний валют, и без глобального ухудшения внешнеполитической ситуации.
На вторичном рынке ситуация более неоднозначная: часть домов и квартир будет расти в цене на 10%, а немалая часть останется в текущих ценовых рамках. На загородном рынке можно ожидать роста цен на 10-15%.
Впереди нас ожидает интересный период восстановления баланса и формирования цен на недвижимость в целом. Слишком много факторов, которые будут влиять на эти показатели.