60 подписчиков

Когда покупатель квартиры не признается добросовестным, или Как проверять квартиру перед покупкой

6 минут

50 прочтений

21 января 2022

Признание судом таким покупателем нужно для:

1)получения компенсации от государства за утрату квартиры в случае, если она истребована судом из владения добросовестного приобретателя в пользу собственника, который доказал, что квартира продана третьим лицом, не имеющим право ее продавать, помимо его (собственника) воли;

2)сохранения права собственности на купленную квартиру за добросовестным приобретателем, если сделка купли-продажи признана судом недействительной, но выбытие квартиры из владения прежнего собственника помимо его воли не доказано.

Обычно для проверки сделки покупатели берут в Росреестре свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и, убедившись, что право собственности зарегистрировано за продавцом, что в выписке нет сведений об обременениях и судебных спорах, спокойно покупают квартиру.

Однако, это не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Разъяснения Верховного Суда РФ

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

(совместное постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22)

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в ЕГРН о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая представленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.

(Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014)

Примеры из недавних судебных дел

1) Суд не признал покупателя квартиры добросовестным приобретателем, поскольку тот не предпринял достаточных мер для проверки и оценки законности сделки: не выяснил, что на момент покупки в квартире было зарегистрировано иное лицо, не учел краткосрочность (около 3 месяцев) периода нахождения квартиры в собственности продавца, что квартира куплена за 1900000 руб., тогда как продавец покупал ее за 2 000000 руб.

(апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 20.11.2019 33-7837/2019)

2) Суд отказал в признании добросовестным приобретателем, указав, что покупатель не проявил должной осмотрительности: не выяснил историю сделок с квартирой, не проверил информацию о судебных спорах в отношении нее на официальном интернет-сайте суда.

(апелляционное определение Мосгорсуда от 06.07.2021 33-22003/2021)

3)Суд не признал добросовестным приобретателем, поскольку покупатель не убедился в подложности свидетельства о рождении продавца через официальный сайт Единого государственного реестра ЗАГС. (zags.nalog.ru)

Суд указал, что спорная квартира за короткий промежуток времени несколько раз отчуждалась по договору купли-продажи, следовательно, покупатель, в условиях подозрительности сделки, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку не только юридической судьбы квартиры, но и самого продавца посредством использования открытых источников информации.

(апелляционное определение Мосгорсуда от 26.08.2021 33-33987/2021)

Таким образом,

суд может не признать добросовестным приобретателем, поскольку покупатель квартиры должен усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, при следующих обстоятельствах:

с квартирой в короткий промежуток времени совершены несколько сделок перед продажей;
продавец стал собственником квартиры недавно; (даже 2-3 месяца суд может посчитать за краткосрочный период нахождения квартиры в собственности у продавца)
цена, за которую продавец продает квартиру, ниже той цены, за которую он ее покупал (имеет значение даже небольшая разница в цене, например 100 000 руб.)
согласно выписке из ЕГРН право собственности на квартиру зарегистрировано не за продавцом, либо в данной выписке есть сведения об обременениях, арестах, судебных спорах в отношении квартиры;
покупатель не запросил свежие выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах, а также о переходе права собственности на объект недвижимости (об истории сделок с квартирой);
на момент покупки в квартире был зарегистрированный (прописанный);
покупатель не ознакомился с документами на квартиру перед покупкой, а также не осмотрел саму квартиру, не встретился с собственником, чтобы выяснить действительно ли он собирается продавать квартиру;
покупатель не проверил квартиру и продавца по открытым источникам информации в сети Интернет и т.п.;

Судьи в каждом конкретном случае оценивают принятые меры по проверке законности сделки по своему внутреннему убеждению, поэтому вышеуказанный перечень не является исчерпывающим.

Кроме того,

суд может усомниться в расписке о получении денег за квартиру и предложить представить дополнительные доказательства того, что у покупателя реально могла существовать такая сумма денег (например, документы о вкладе в банке, о продаже другой квартиры и т.п.)

Поэтому

перед покупкой квартиры (особенно на вторичном рынке) необходимо делать как можно больше проверок.

Обязательно нужно проверять не только квартиру (в том числе по кадастровому номеру), но и продавца, предыдущих собственников (по фамилии, инн) по открытым источникам в сети Интернет,

таким как:

сайт Единого государственного реестра ЗАГС (zags.nalog.ru);
сервис «Банк данных исполнительных производств» официального сайта ФССП (fssprus.ru);
Сервис «Узнать ИНН» официального сайта ФНС России (nalog.ru);
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru);
Сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов» официального сайта Главного управления по вопросам миграции МВД России (сервисы.гувм.мвд.рф);
Сервис «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru);
Интернет-портал ГАС РФ «Правосудие» (sudrf.ru);
Публичные реестры и сервисы интернет-сайта Федеральной нотариальной палаты (notariat.ru);
Официальные сайты судов соответствующих регионов, городов (районов) и т.п.;

Нужно сохранять доказательства проверок (например, скриншоты, выписки из ЕГРН ит.п.)

Очень опасно покупать квартиру, если продавец действует по доверенности, а также, если ранее квартира прошла через процедуры принятия наследства, приватизации.

Образец иска

Спасибо за внимание.

В комментариях можете оставлять вопросы, жалобы, предложения! Постараюсь ответить на все.

Если статья была полезной,

ставьте, пожалуйста, лайк и подписывайтесь на канал!