Впервые за последнее время рост цен на новостройки приостановился. Но надолго ли? И продолжит ли жилье дорожать дальше? Спросили об этом экспертов.
Екатерина Худа, директор отдела продаж компании «Евроинвест Девелопмент»
По нашим данным рост цен на новостройки не останавливался. Он продолжается и будет продолжаться в дальнейшем. Эту ситуацию можно наблюдать как по проектам нашей компании, так и по проектам конкурентов. Свою роль здесь играют несколько факторов. В первую очередь, это существенное удорожание строительных материалов, рост процентных ставок, повышение стоимости рабочей силы и введение системы эскроу-счетов. Мы видим, как объем предложения новостроек снижается и можно говорить о том, что в перспективе это снижение продолжится.
При этом, доходность инвестиций в новостройки остается высокой. Так, доля инвестиционных сделок в наших проектах составляет более 30% от общего количества. И это тоже поддерживает спрос и толкает цены вверх. В ближайшие месяцы и годы этот тренд останется неизменным. Достаточно посмотреть на динамику стоимости квадратного метра. Так, по данным ЦИАН средняя стоимость м2 на первичном рынке Петербурга сегодня составляет 186,3 тыс. рублей и это на 30% выше, чем год назад.
Все вышеизложенное говорит о том, что цены на новостройки в ближайшее время практически наверняка продолжат рост.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»
По состоянию на декабрь 2021 года средняя цена квадратного метра находится на уровне 195 тыс. рублей. Рост цен продолжится в новом году, но его темпы будут ниже. Наиболее активно будет расти стоимость проектов высокого качества с оригинальными концепциями и отвечающими запросам современных покупателей.
В «муравейниках» в спальных районах, таких как Мурино и Девяткино, цены на недвижимость будут стагнировать. Эти локации постепенно утрачивают популярность, доступные цены уже далеко не всегда перевешивают такие значимые моменты, как высокая плотность застройки и большая нагрузка на транспортную инфраструктуру.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Вполне вероятно, что банк России продолжит жесткую денежно-кредитную политику, пока уровень инфляции не станет на 2–3 пункта ниже ключевой ставки. При таком раскладе в ближайшее время спрос на недвижимость будет сокращаться, так как в ипотеку традиционно приобретается около 60% жилья. Дополнительно закредитованность населения и стагнация реальных доходов вынудят застройщиков снижать цены на ряд невостребованных объектов, чтобы поддержать спрос после рекордных объемов ввода жилья в 2021 году. Серьезную конкуренцию новостройкам может составить и вторичный рынок, на котором будет продаваться новая вторичка, приобретенная в период активного действия льготной ипотеки.
С другой стороны дефицит экономичных участков под застройку, нехватка рабочей силы, подорожание материалов и услуг и рост социальной нагрузки девелоперов не позволят снизить цены на все объекты. Для сокращения себестоимости придется работать над планировками, избавляясь от лишних квадратных метров, искать земельные участки в недооцененных локациях и выбирать более экономичные технологии.
Цены продолжат умеренно расти на самые ликвидные проекты и сдерживаться или сокращаться на менее интересные покупателям лоты. Многое будет зависеть от концепции, стратегии и маркетинговой политики девелоперов. После рекламного затишья компании снова начнут бороться за потребителей с помощью ярких интересных предложений, стараясь при этом сохранить маржинальность проектов.
Виктория Ковалевская, руководитель направления маркетинговых исследований Главстрой-Регионы, Москва
Учитывая сезонный фактор на рынке недвижимости, конец года всегда отличается повышенной активностью и высоким уровнем спроса на новостройки. Сегодня уже можно сказать, что по Московской области ноябрь 2021 года был на 29% активнее октября и на 11% активнее сентября (по количеству реализованных лотов). Думаю, по итогам декабря показатели будут еще выше, так как уровень инфляции и новости о повышении ключевой ставки ЦБ дополнительно стимулируют население решать квартирный вопрос сейчас, независимо от того, нацелены они сохранить и приумножить заработанные деньги или улучшить жилищные условия.
Активный спрос всегда способствует повышению среднерыночной цены за счет вымывания наиболее привлекательного предложения. При этом, учитывая сезонность, январь проходит относительно спокойно. Следовательно, и стоимость квадратного метра может на какое-то время задержаться на одном уровне.
В конце 2021 года и в первые месяцы 2022 года показатели средневзвешенной цены квадратного метра на первичном рынке МО могут иметь разнонаправленную динамику, которая будет зависеть прежде всего от следующих факторов: объем предложения, структура предложения, решения государства по кредитно-денежной политике. При этом изменение показателей стоимости будут варьироваться в пределах 5–7%. Структура предложения будет перераспределяться по мере выхода новых проектов и объемов в существующих комплексах.
По-прежнему основным драйвером спроса на рынке недвижимости будет развитие сектора ипотечного кредитования и условий, в том числе ставки ЦБ, которые и зададут настроение на рынке. Можно ожидать, что застройщики Московского региона продолжат предлагать привлекательные условия покупки недвижимости. Со стороны государства наиболее весомым остается программа субсидирования ипотеки для семей с детьми.
Ринат Аисов, директор по развитию территории, инвестиционная группа компаний ASG
О темпах роста цен и стоимости жилья на 2022 год
Основываясь на экономических и политических условиях, с которыми рынок подходит к концу 2021 года, можно прогнозировать снижение темпов роста стоимости жилья. Последние два года были рекордными по росту цен на квартиры. Сегодня ряд факторов, влияющих на спрос, корректируется.
Один из факторов такого прогноза — льготная ипотека, ее продлили до 1 июля 2022 года. Она продолжит действовать, но с существенными ограничениями и только для определенной категории лиц из указанного в подзаконном акте перечня регионов — это несколько сократит спрос. Однако, одним из приоритетов жителей России сегодня по-прежнему является улучшение жилищных условий и покупка жилья. И в условиях высокой инфляции, граждане защищают свои средства, используя самый доступный и понятный инструмент — квартиры. Поэтому снижения цен не ожидается, но и поступательная динамика будет сдержаннее, чем в прошлые годы. Рост цен теперь будет зависеть в первую очередь от себестоимости строительства.
Рост цен на строительные материалы
В 2021 году был взрывной рост цен на строительные материалы, в 2022 он продолжится, но уже не такими темпами. Тем не менее, образовавшая существенная дельта между выросшими ценами на жилье и себестоимостью его строительства все же позволит поставщикам основных ресурсов наращивать цены. Экономика проектов по-прежнему будет удовлетворять ожиданиям девелоперов, пусть и без сверхприбылей, как в последние два года. И здесь идет речь не только о строительных материалах, но и о земельных участках — ключевом ресурсе для строительства.
Спрос на земельные участки на профессиональном рынке (ставка на формирование земельного банка)
Сегодня спрос застройщиков на земельные участки под многоквартирную застройку как никогда высок. Многие из них, строя стратегические планы, закупают землю «впрок» или входят в сделки с оплатой долей прибыли в будущем проекте. Ниша высокомаржинальная, конкуренция растет, стоимость, естественно, не уступает этим трендам, поэтому крупные застройщики сегодня делают ставку на формирование своего земельного банка на будущее.
Ранее они имели земельный банк с запасом на год-два, и этого было достаточно, можно было выйти на рынок и приобрести новые участки. Теперь ситуация на рынке иная — если нет земельных активов для освоения на пять и более лет, возникает высокий риск провала темпов строительства и связанных с этим проблем вплоть до прекращения деятельности. Во-первых, готовых к строительству участков фактически нет и после приобретения требуется существенное время на выход на разрешение, во-вторых, учитывая возросшую маржинальность отрасли на один участок претендуют по 4–5 девелоперов.
Переход от точечных проектов к комплексной застройке
Многие сейчас перестраиваются и приобретают крупные территории под комплексную застройку. С одной стороны в большинстве случаев необходимо еще потратить время и ресурсы на то, чтобы согласовать документацию по проекту планировки территорий, решить вопрос с магистральными сетями и т. д. Но при практически сопоставимых трудозатратах на подготовку к строительству комплексной и точечной площадки, эффективнее использовать ограниченные ресурсы компании на то, чтобы сформировать внушительный задел на длительный период в рамках крупной площадки, чем набирать тот же объем занимаясь пятью точечными.
Сегодня в условиях увеличения цен на строительные материалы и перехода на рельсы проектного финансирования, банки тщательно анализируют все расходы, затратные части проекта, а застройщики стали больше внимания уделять и эффективности строительства и оптимизации себестоимости. Это также способствует смещению внимания застройщиков с точечной застройки на комплексное освоение территории, особенно в крупных городах. Политический вектор также указывает в эту сторону, государству нужны объемы, и комплексное освоение территорий поддерживается федеральной и региональной властью.
Индустриальное домостроение
Все вышесказанное рождает новый тренд на развитие индустриального домостроения, который позволяет нарастить темпы строительства и при повышении цен на строительные материалы, и за счет увеличения объемов сохранить прибыльность, оптимизируя себестоимость. Поэтому многие застройщики будут стараться внедрять подходы индустриального строения, что подразумевает массовое заводское изготовление строительных элементов и конструкций и их последующий механизированный монтаж на строительной площадке.
Это направление дает почву для развития производств, изготавливающих готовые панели, строительные блоки для быстрого монтажа. Здесь спрос формируется гораздо быстрее, чем появляются производства, способные его удовлетворить. Поэтому многие крупные застройщики будут вынуждены рассматривать варианты создания собственных технологий и производств.
Кирилл Рузанов, генеральный директор и совладелец профессиональной управляющей компании в сфере апарт-отелей «Начало.Сервис»
Рост продолжится. Весьма и весьма вероятно, что он будет не таким взрывным, каким он был с конца 2020 года, но рост никуда не денется.
Во-первых, недвижимость всегда растет в цене, это база. Во-вторых, нет никаких предпосылок к удешевлению — строительные материалы дорожают, техника дорожает, инженерная начинка дорожает, рабочая сила тоже дорожает. То есть дорожает все то, что составляет цену квартир, дорожать будут и квартиры.
Объективно, во многих крупных городах мира (Лондон, Осло, Сингапур, Дубай) цена на недвижимость настолько высока, что абсолютное большинство населения живет в арендных квартирах. У нас пока совершенно другой расклад в этом плане. Но с ростом цен на квартиры будет увеличиваться и доля арендных квартир, к чему мы постепенно движемся.
