Все читатели нашего канала знают, что я выступаю за то, чтобы сдавать квартиры дороже рыночной цены. Подробно об этом мы говорили в публикации "Почему надо сдавать квартиру выше рынка?". К данной статье были интересные комментарии, приведу один из них:
Здесь сразу же возникает вопрос о сроке экспозиции более дорогой квартиры. Он чаще всего больше, чем у менее дорогой, т.к. большинство нанимателей даже вполне обеспеченных приучены не переплачивать за одно и тоже. Чтобы выставлять дороже, нужно иметь какое-либо преимущество перед конкурентами. Повезти может и когда-то может получиться сдать дороже аналогичных конкурентов, но это будет случайностью, а не системой.
Цену сдаваемой квартиры всегда определяет собственник, я могу лишь давать те или иные рекомендации. Да, действительно, иногда получаешь задание на сдачу объекта в аренду, но оверпрайс, момент сдачи и условия такие, что квартира подвисает намертво. В этой публикации я рассмотрю тонкости работы с переоценёнными объектами. На что нужно обращать внимание, чтобы объект не подвис?
1. Вы решили сдавать квартиру по цене выше рынка. На сколько делать оверпрайс? Я рекомендую узнать максимально возможную стоимость аренды вашей квартиры и добавлять не более 10%. При наценке более 10% квартира реально может зависнуть намертво.
2. Естественно, что по переоцененным объектам не должно быть никаких комиссий риелторов. Не все собственники это понимают, но для арендаторов одним из ключевых факторов является стоимость заключения договора найма. По переоцененным объектам максимальная стоимость договора должна равняться двум ежемесячным платежам + стоимость уборки. Никаких дополнительных платежей быть не должно! Ни комиссии риелтора, ни каких других дополнительных поборов, это очень важно!
3. Необходимо смотреть индикаторы рынка. К сожалению, сезонность сдвинулась из-за волн Ковида. Базовые индикаторы рынка предоставляет Циан, вы можете найти их по этой ссылке. На что надо смотреть?
Наибольший интерес представляет динамика предложения жилья:
Что может вам дать этот график? Рынок бывает в двух состояниях. Первое состояние, когда квартир прибывает на рынок меньше, чем выбывает. Например, был период с 16 августа 2021 года до 15 октября 2021 года, квартиры с рынка улетали (крайний справа красный квадрат). В этот период времени можно было задирать цену, безумие на рынке продолжалось два месяца. Второе состояние на рынке, когда квартир на рынок прибывает больше, чем выбывает. Выставили вы квартиру, а завтра появилось еще три аналогичных квартиры, но дешевле и ваша квартира подвисает. Видно, что первая половина 2020 года была была тяжелой для собственников квартир в этом плане.
В данный момент количество прибывающих на рынок квартир больше выбывающих, поэтому оверпрайс может быть обоснован только характеристиками (преимуществами) объекта.
4. Преимущества объекта. Главное в этом пункте критично относится к своей квартире. У каждого собственника его квартира самая лучшая, но никогда нельзя недооценивать конкурентов и принижать их!
Какие преимущества могут предлагать собственники своих квартир:
- качественное объявление с качественным описанием и фотографиями;
- быстрое заключение договора и позитивный настрой;
- легальность работы;
- удобство расчетов (наличными или безналичными по выбору клиента);
- предоставление регистрации и работа с нерезидентами;
- гибкие сроки аренды;
- правильная планировка;
- чистота и отсутствие хлама в квартире. Например, читатели канала знают, что я считаю, что матрас в квартире или должен быть или идеально белоснежным, или его быть не должно вообще. Откройте любой сайт недвижимости и посмотрите сколько сдается квартир с желтыми матрасами, югославскими стенками и кубическими телевизорами и т.д. Ну о каком оверпрайсе в данном случае может идти речь?
Чтобы я хотел посоветовать собственникам? Да, оверпрайс по аренде возможен, но помните, что во всем необходима мера, удачный момент и соответствующие конкурентные преимущества, если во это собрано правильно, то все будет хорошо, а если опыта в этом вопросе мало, то участники канала абсолютно правильно заметили, что квартира может подвиснуть.
#недвижимость #квартиры
