Многообразие рынка петербургских апарт-отелей образуют десятки объектов разного ценового сегмента. Какому из них отдать предпочтение, не прогадать с локацией и доходностью? Рубрика «Обзоры» призвана помочь инвесторам ответить на этот вопрос. И сегодня поговорим о строящихся комплексах новой сети Avenir.
Проект ГК «ПСК» поделен на три корпуса: Kirovsky, Putilov и Moskovsky. При описании будущих отелей маркетологи не жалеют эпитетов: «Ультрасовременная и концептуальная доходная недвижимость в наиболее востребованных локациях Петербурга. Расположение в районах с высокой деловой и туристической активностью». Под этим описанием подразумеваются точки у станций метро «Автово», «Кировский завод» и «Фрунзенская».
Kirovsky Avenir – это строящийся 12-этажный комплекс на 473 номера средней площадью 25 м². Срок запуска – второй квартал следующего года. Гостинице присвоен класс midscale – «средний», «комфорт». Для примера, к той же категории принадлежит сеть отелей Holiday Inn.
В 14-этажном апарт-отеле Putilov разместятся 336 номеров средней площадью 21 м². Объект откроется в 2023-м. Ему дали категорию upper-midscale, то есть выше среднего. Аналогичный класс представляет, скажем, сеть Park Inn.
Расположенный в престижном районе Moskovsky тоже планируется к открытию в 2023 году. Будущий комплекс на девять этажей и 318 номеров средней площадью 30 м² позиционируется как 4* гостиница класса upscale, то есть «премиум». Иными словами, по задумке создателей, он составит конкуренцию отелям таких брендов, как Radisson или Courtyard.
Апартаменты в корпусах разделены по типу планировок на студии и однокомнатные. Цены на свободные юниты в отелях Kirovsky и Putilov начинаются от 4,4 млн рублей за студию размером 20 м² и достигают 7,2 млн за похожее помещение площадью 36 м². В комплексе Moskovsky – от 7,1 млн рублей за студию размером 25 м² до 12,7 млн рублей за однокомнатный номер на 52 м².
Меблировка и техническое оснащение дополнительно обойдется покупателю в 450-500 тысяч рублей. Плюс 50 тысяч рублей – пакет текстиля и посуды.
Программы доходности
Первая из двух программ – «Гарантия». По условиям, управляющая компания PSK Invest разрабатывает стратегию реализации конкретного апартамента и обязуется в течение трех лет предоставлять владельцу гарантированный доход. Соглашение по программе заключается на три года. В этот период собственник не сможет его расторгнуть без штрафных санкций. О каком размере прибыли идет речь, неизвестно. Предварительные расчеты по «Гарантии» не приводят. Фиксированная сумма отражается уже в договоре. Вероятно, здесь предполагается долгосрок. Отсюда доходность едва ли превысит 6-7% годовых. Неслучайно сотрудники отдела продаж в телефонном разговоре рекомендуют другой вариант.
Вторая программа – «Приоритет» с декларированной доходностью 10,5% рассчитана на краткосрочную сдачу апартаментов в сезон и долгосрочную в периоды спада туристической активности. Собственник получает 85% прибыли от аренды. У него есть преимущественное право расторжения договора при условии письменного предупреждения УК за два месяца. Разве что по «Гарантии» коммунальные услуги оплачивает PSK Invest, а по «Приоритету» – арендатор апарта или его хозяин, если номер простаивает.
Применительно к обеим программам для инвесторов предусмотрен пономерной метод расчета прибыли. То есть владелец получает доход за те дни месяца, когда его юнит сдавался. В отделе продаж объясняют выбор такого подхода разной степенью износа имущества: в активно сдающемся номере вещи быстрее приходят в негодность. При этом менеджеры заверяют, что управляющая компания намерена заселять апарты равномерно.
Должен сказать, что в последние годы я все реже сталкиваюсь с подобным порядком расчета. Как показывает мне опыт, большинство УК чаще используют котловой метод. При таком подходе собственник получает доход вне зависимости от фактической сдачи номера и в любом случае оказывается в плюсе.
Делаем выводы
В отделе продаж Avenir мне предоставили расчеты доходности по конкретным апартаментам каждого из трех отелей сети. Стоимость этих объектов недвижимости сопоставима с ценами на апарты в центре города: 4,8 млн и 4,9 млн рублей за студии размером 20 и 23 м² в комплексах у «Автово» и «Кировского завода», 7 млн рублей за студию площадью 24,7 м² в отеле рядом с «Фрунзенской».
По предварительным оценкам компании, доходность предложенных юнитов в корпусах Kirovsky и Putilov с учетом краткосрочной аренды в сезон прогнозируется на уровне 9,5%. В гостинице премиум-класса Moskovsky и того меньше – 8,1%. Это без учета влияния пандемии. А фактическая доходность почти всегда чуть ниже прогнозируемой.
Однако и приведенные цифры я считаю оптимистичными из-за выбранных локаций, стоимости аренды, количества номеров и метода учета прибыли.
Менеджер по продажам уверял меня в высокой туристической привлекательности Кировского района. В качестве аргумента он указывал близость к пригородам: к Павловску, Пушкину, Петергофу и прочим. Я же обращаю внимание и на близость строящихся отелей Kirovsky и Putilov к машиностроительному, судостроительному, бетоносмесительному, металлообрабатывающему и другим заводам в районе Турухтанных островов.
На мой взгляд, отели с таким расположением больше подходят для командированных, вахтовиков, корпоративных клиентов промпредприятий и будут сдаваться в долгосрок. Тем более, что посуточная аренда 20-23-метровой студии здесь обойдется в 3,5 тысячи рублей. Управляющая компания обещает в туристический сезон загружать каждый апартамент на 75%. Сделать это в такой локации, по такой цене и в столь больших комплексах затруднительно. Напомню, в корпусах разместятся 336 и 473 номера соответственно. Да и сезон в Петербурге длится четыре месяца. УК же в своих расчетах указывает пять месяцев.
Отмечу, что при сдаче в краткосрок помимо декларируемых 15% комиссии управляющая компания PSK Invest берет еще и 35% на обеспечение посуточной аренды. Сюда входят траты на площадки онлайн-бронирования, уборку, расходные материалы и прочее. То есть половину дохода в сезон собственник вынужден отдать УК.
Ожидания от долгосрочной аренды я бы тоже назвал завышенными. За те же студии размером 20-23 м² от арендатора запросят 27-29 тысяч рублей в месяц. Кроме того, постоялец оплачивает и коммунальные услуги. А значит, цена вырастает до 32-33 тысяч. И при этом УК надеется загружать апартаменты на 90%.
Ситуация с корпусом Moskovsky аналогичная. Расположение здания рядом с несколькими промзонами и Новодевичьим кладбищем я бы не назвал первоклассной локацией. А стоимость недвижимости и аренды там выше, чем в Кировском районе. Студию площадью 24,7 м² УК планирует сдавать за 4,4 тысячи в сутки и за 38 тысяч в месяц. При таких ценах планы по загрузке юнита на 75% в краткосрок и на 90% в долгосрок представляются мне чрезмерно радужными. Номеров же в отеле планируется 318.
Подчеркну еще раз, что доходы каждого владельца апартамента будут рассчитывать пономерным, а не котловым методом. Собственник получит деньги только за дни, когда его номер сдавался. При этом все коммунальные платежи в дни простоя лягут на его плечи.
Как пример могу привести другой не менее амбициозный проект – апарт-отель в районе станции метро «Бухарестская». Со слов отдельных покупателей здешних юнитов, по итогам нескольких месяцев прошлого года они не получили дохода, потратились на «коммуналку» и остались в минусе. Не предрекаю подобные последствия для инвесторов Avenir в случае новых локдаунов, но и оказаться в их числе я бы не пожелал.
А что вы думаете о будущих объектах сети Avenir? Поделитесь мнением в комментариях.
