В начале два пояснения. Во-первых, договоры купли-продажи строго говоря не регистрируют. Сейчас регистрируют переход права собственности согласно этим договорам. Это немного разные вещи. Ну, и, во-вторых, рекомендовать выходить на сделку без риэлтора это тоже самое, что рекомендовать лечиться без врача. По информации в интернете, от знакомых, народными средствами и так деле. То есть делать это можно в каких-то простых случаях и не всем, а вообще не желательно.
Регистрация перехода права это обычно предпоследняя фаза сделки. Последняя – передача недвижимости. Как без головной боли проходить предыдущие шаги я уже тут писал. И, если вы воспользовались описанными рекомендациями, вы, полагаю, подошли к этому моменту без проблем. Что ж начнем регистрировать ваше право или его переход.
Для начала нужно решить, как вы будете регистрировать переход права. Нужно понимать, что это решение не исключительно ваше, а совместное с другими участниками сделки. Тут нужен консенсус. Обычно все обговаривается на стадии подписания договора, который в общем случае называют «договором аванса». Это название юридически не совсем корректно и реальные названия у такого договора могут быть разные, суть в том, что в этом договоре определяется цена, сроки проведения и другие условия сделки. Часто кто платит за регистрацию перехода права, и как он будет регистрироваться – тоже.
Что нужно знать о регистрации?
Начнем с того, для чего она вообще нужна.
Есть вещи, право собственности на которое подлежит обязательной регистрации государством. Это недвижимость, автомобили и некоторые другие средства передвижения, оружие и т.п. Если вы просто подпишите договор купли-продажи, то для государства, в том числе судебной системы, налоговых органов, управляющей компании и т.п. вы еще не являетесь собственником. Вашего имени нет в единый реестр собственников недвижимости, как собственника.
К слову, не во всех государствах так. Например, в популярном у многих Египте единый реестр собственников недвижимости не ведется. И самое серьезное, что вы можете сделать, удостоверить подписи сторон договора в суде. Но только подписи. Правда, есть иные способы себя обезопасить, но мы сейчас не о Египте.
Регистрация перехода права на нового собственника может происходить дистанционно, как это часто говорят, электронно, и посредством визита в многофункциональный центр типа «мои документы». Основное отличие этих двух видов регистрации в том, что юридическая суть перехода тут одна и та же, но на выходе у вас будут разные бумажные носители. В первом случае у вас не будет «мокрой» печати Росреестра о регистрации перехода права и его же Росреестра штампа с номером регистрации. Во втором – будет.
Когда это различие важно? При расчетах. Раскрытие аккредитива или доступ к сейфовой ячейке происходит при предъявлении конкретных документов, прописанных в заявлении об открытии аккредитива или договоре об условиях доступа. И тут важно, какой именно документ прописан. Исключительно полученный через МФЦ в Росреестре (Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) или тождественный ему, но полученный у нотариуса или электронный образ договора купли-продажи, электронный документ, содержащий регистрационную запись органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Сейчас в большинстве банков можно прописывать и то и другое, но пока не во всех.
Теперь собственно о регистрации.
Непосредственно в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии вы сейчас, как раньше, документы подать не можете. Во всяком случае, большинство из нас не может. Но мы можем выбрать через кого это сделать.
Проще, но дороже всего – через нотариуса, который осуществляет электронную регистрацию сделки купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Или осуществляет услугу по передаче бумажных документов в Росреестр. Так тоже делают. Если вы - покупатель, который не пользуется услугами риэлтора, то для вас это хороший вариант. Нотариус составит юридически грамотный договор, проверит за вас некоторые базовые моменты сделки, например, правоспособность продавцов, общую уязвимость прав собственности и т.п..
Нужно, конечно понимать, что нотариус действует в рамках того, за что он, как удостоверяющий субъект, несет ответственность, но и это уже большой плюс. Кроме того, при электронной регистрации у вас будет минимальный срок регистрации сделки. Через нотариуса можно также производить расчеты по сделке, но тут имеет смысл обратить внимание, в каком банке у нотариуса открыт счет. Все-таки не все банки одинаково живучи.
Примерно такую же услугу, но, как правило, дешевле можно получить в Сбербанке. Там же можно произвести и расчеты. Но сбербанк в этом случае только делает работы по электронной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, проверка юридической чистоты сделки, правоспособность участников и т.п. это уже ваше поле работы. Хотя в сбербанке и есть дополнительные сервисы.
Некоторые банки также оказывают похожие услуги. Например, Фора-банк. Многие давно практикующие риэлторы рекомендуют этот банк, поскольку там можно проводить более сложные сделки, чем простая купля-продажа, и делать это более гибко. Совмещать аккредитив и ячейку, и т.п. Но электронной регистрации там на момент написания этого текста еще нет. Есть только обычная, через так называемых регистраторов. Говорят, на днях будет и электронная.
Про так называемых регистраторов имеет смысл поговорить отдельно, поскольку относительно них существует много заблуждений. Особенно на просторах всемирной сети.
Кто это такие? Регистраторы это юридические или физические лица, которые имеют какую-то официальную или неофициальную аккредитацию Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и могут выполнить работу по сдачу и приему документов по переходу права лучше, чем МФЦ. Они могут составить договор, забрать документы на регистрацию прямо в банке, где вы осуществляете расчет по сделке, привести зарегистрированные документы по удобному вам адресу, отследить процесс регистрации, ускорить его и решить ряд вопросов, которое не решит оператор МФЦ.
Можно ли обойтись без них и, таким образом, сэкономить 15-20 тысяч рублей на регистрации? Можно. Если у вас простая сделка, вы и ваш контрагент разбираетесь, как составлять договоры купли-продажи, вы оба никуда не спешите, и вам не страшна приостановка регистрации Росреестром на 120 дней. Но во многих иных случаях воспользоваться услугой такой структуры – боле надежный и предсказуемый путь.
Почему так? Что вообще страшного может случиться при регистрации перехода права?
На заявление, которое вы подаете в Росреестр, возможны три ответа. Его могут удовлетворить, если все нормально и без ошибок, вам могут отказать – если что-то не соответствует действительности или данным Росреестра, и регистрацию могут приостановить, если в Росреестре сочтут, что ваших документах что-то не в порядке. Вас, разумеется, устроит только первый, поэтому вероятность двух других следует свести к минимуму.
По каким причинам могут возникнуть проблемы?
Во-первых, оператор МФЦ может взять у вас не полный набор документов. Так бывает. Просто не у всех операторов МФЦ есть достаточный опыт работы с Росреестром. Были случаи, когда наотрез отказывались принять документ, из-за которого потом была приостановка.
Во-вторых, все документы должны быть в порядке и не содержать ошибок. Особенно хорошо надо проверять текст самого договора купли-продажи. Часто для регистрации достаточно только его. Особенно внимательно нужно проверять параметры недвижимости и данные сторон сделки – продавцов и покупателей. Достаточно ошибиться в одной букве и регистратор впаяет приостановку. Если заметит. Если не заметит, покупатель останется с не совсем корректным правоустанавливающим документом.
В-третьих бывают проблемы в самом Росреестре. Например, когда обновляются базы, меняется программное обеспечение, длинные очереди на прием и т.п. Могут быть нестыковки в самом реестре. У меня был как-то случай, когда под кадастровым номером квартиры в на Юго-Запада Москвы, оказалось нежилое помещение в районе Октябрьского Поля.
Часто ли это бывает?
Я бы оценил это параметр так. Даже, если в сделке участвуют профессиональные риэлторы, если сделка идет через МФЦ в одном случае из десяти случаев случается приостановка по этим или каким-то подобным причинам. В случае, когда продают обычные люди, многое зависит от их общеюридической подготовки. В простых случаях достаточно самой минимальной и внимательной вычитки договора, но вероятность приостановки будет выше.
Чистые отказы бывают редко и случаются, когда с подачей накосячили довольно серьезно. Отсутствуют какие-то документы, недвижимость не стоит на кадастровом учете и т.п..
А чем страшна приостановка? Это же не отказ?
Да, не отказ. Но на регистрацию сделки обычно выделяется фиксированный срок. Именно на этот срок открывается аккредитив или арендуется сейфовая ячейка. И, если срок вышел, сделка не зарегистрирована, продавец уже не может получить свои деньги.
Так что тут есть о чем подумать.
Проблема привлечения регистраторов в том, что регистраторы обычно работают с риэлторскими агентствами и отдельными риэлторами, и обычный человек мало что о них знает. Поэтому у него не возникает и мысли идти куда-то кроме МФЦ, а у более продвинутого человека – в Сбербанк или к нотариусу.
Но во многих случаях знаний, что существуют эти три места, недостаточно. Если вы это чувствуете, но, тем не менее, все делаете сами, курите сеть, ищите грамотных регистраторов. А еще лучше, пригласите какого-нибудь нормального риэлтора, который может просто приглядеть за сделкой, и проследить за тем, что бы вы не сделали глупостей или не заложили «мин» там, где все можно сделать нормально. Это не так дорого, как суд и адвокат, ну, и комфортно.
Ну и изучайте, как работает рынок, его механику.
И до новых встреч!
