Когда в целях реализации инвестпроектов рассматриваете покупку объектов недвижимости коммерческого назначения и земельные участки, в том числе и на торгах, то процедура анализа обязана включать работу с ПЗЗ и градостроительными регламентами. Ввиду регулярности поступающих запросов вижу их актуальность.
ПЗЗ - Правила землепользования и застройки - нормативный акт, издаваемый местной законодательной властью. Данный документ включает в себя и карту градостроительного зонирования, отражающую все территориальные зоны конкретного населенного пункта/города.
В ходе анализа важно выяснить:
- к какой зоне относится указанный земельный участок;
- какие виды деятельности разрешены для ведения на указанной территории;
- какова установленная предельная высотность зданий и строений;
- какая предельная площадь застройки территории (участка);
- соответствие земельного участка и здания/строения, а также планируемого варианта использования объектов недвижимости видам разрешенного использования в рамках указанной зоны;
- планы города/муниципалитета в отношении указанной территории (КРТ - комплексное развитие территории; изъятие для государственных нужд; планы мероприятий по освоению);
- наличие зон с особыми условиями использования указанной территории, а следовательно, ограничениями;
- наличие нарушений использования.
Негативные последствия при выявленных и не устраненных нарушениях:
- доначисление налога на имущество и на землю по повышенным ставкам, например, вместо 0,3% будет 1,5% если приобретенный земельный участок, с назначением для личного подсобного хозяйства, используется в коммерческой деятельности;
- штрафы административных органов;
- судебные тяжбы по искам заинтересованных лиц;
- изменение в сторону увеличения кадастровой стоимости участка;
- изъятие земель ввиду неправомерного использования или не по назначению (ст. 284 ГК РФ), в первую очередь это касается участков ИЖС или ведения с/х.
#правила землепользования и застройки #градостроительные регламенты #налог на землю #целевое использование земли #иъятие земель