Одним из наиболее надежных способов вложения средств остается приобретение недвижимости. А если сдавать ее в аренду, можно получать стабильный пассивный доход. Это особенно актуально в условиях экономического кризиса. Главное − учесть все нюансы и предусмотреть возможные риски, чтобы затраты не превысили полученную прибыль.
В статье мы рассмотрим, какую квартиру купить для дальнейшей сдачи в аренду, какое жилье лучше сдается, советы по выбору расположения, планировки, метража жилья.
Что учесть при выборе квартиры под аренду
Некоторые несправедливо полагают, что, став владельцами жилой недвижимости, они моментально разбогатеют на ее аренде. Некоторые даже намереваются купить квартиру в ипотеку, чтобы сдавать ее.
Однако существует закономерность: чем больше вложения, тем ниже доходность. Статистика гласит, что квартира экономкласса в среднем окупит себя за 18 лет при пассивном доходе в 4−7% годовых.
Можно самостоятельно сделать расчеты, чтобы определить доходность от покупки: месячную стоимость аренды умножить на 12 месяцев и вычесть из этого числа 13% НДФЛ, затем все умножить на 100 и разделить на стоимость квартиры и дополнительных вложений в нее.
Стоит подумать: покупать элитную, дорогую квартиру или попроще под сдачу в аренду. На обе найдутся свои клиенты, но в дорогую недвижимость придется постоянно вкладывать средства, чтобы содержать ее в надлежащем состоянии. Ориентируйтесь на желаемую категорию квартиросъемщиков, а не на собственные вкусы и предпочтения.
Важно выбрать «правильный» район, откуда людям близко к центру, удобно добираться до важных учреждений, организаций, где есть необходимая инфраструктура (школа, детский сад, поликлиника, крупные магазины). Практика показывает, что легче купить две однушки или двушки в популярных районах − они окупятся быстрее, чем элитная недвижимость.
Перед тем как выбрать квартиру для сдачи в аренду, стоит определиться, в какую аренду она будет сдаваться − долгосрочную или кратковременную (посуточно). Например, долгосрочная аренда позволяет получать прибыль при минимальных временных затратах. Собственнику не придется постоянно находиться в поиске жильцов, контролировать состояние помещений, оплачивать риелторские услуги.
На что еще следует обратить внимание:
- этаж (желательно не нижний и не верхний);
- наличие лифта в многоэтажке;
- площадь и комфортность жилья;
- транспортная доступность;
- вид из окна (хочется, чтобы окна выходили не на мусорные контейнеры и не заводские стены);
- состояние жилья (изношенность коммуникаций, отделку).
Виды квартир для сдачи в аренду
Арендуемые квартиры можно классифицировать по количеству комнат. Самыми востребованными для долгосрочной аренды считаются просторные однушки (студии), особенно с удобной планировкой (площадью 35−40 м², с большой комнатой, без длинных узких коридоров и других помещений). К тому же однокомнатную квартиру можно приобрести на треть дешевле, чем двушку в этом же доме, а окупится она быстрее благодаря разнице в стоимости объекта и его ремонта. Сдавать однушку можно студентам, одиноким людям, тем, кто приезжает в длительную командировку или на заработки, а также семейным парам без детей и домашних животных.
На втором месте по популярности среди арендаторов двухкомнатные квартиры. Они востребованы среди семей с детьми. И хотя окупится двушка не так быстро, как 1-комнатная, прибыль от нее получится больше.
Самыми нерентабельными для сдачи являются трешки, но и на них находится спрос. Если перед вами стоит выбор: купить одну 3-комнатную или две 1-, 2-комнатные, специалисты рекомендуют второй вариант.
Еще один критерий выбора недвижимости − класс жилья. Наиболее доступным для инвестирования остается экономкласс. Такие дома расположены далеко от центра, в них минимум удобств, но зато из-за невысокой арендной платы на них всегда найдутся клиенты, а владелец будет получать стабильный, хотя и невысокий доход.
Квартиры класса комфорт сдавать выгоднее. У них удобное расположение, имеется необходимая инфраструктура. Главное в таких квартирах − комфортная планировка, а ремонт можно сделать самый простой, однако надежный, продуманный и рациональный. Для этого стоит использовать долговечные износостойкие материалы, укомплектовать комнаты обычной, но добротной мебелью и техникой.
Есть еще так называемый бабушкин вариант – квартиры в старых домах без ремонта. Они стоят недорого, но прибыль от сдачи их в аренду зависит от того, сколько средств в них будет вложено, и каким образом они будут сдаваться.
Квартиры класса элит с современным ремонтом, индивидуальным дизайном, полным набором бытовой техники ориентированы на бизнесменов, которые ценят комфорт, но по каким-либо причинам не обзавелись собственным жильем. Найти жильцов в такую квартиру, особенно на долгий срок, − задача непростая. Но арендная плата за нее достаточно высока. Востребованными элитные квартиры остаются в столице и крупных мегаполисах.
Следующий критерий − срок, на который планируется сдавать жилье. Если купить квартиру для посуточной аренды, прибыль, по всей вероятности, будет больше, однако такой вариант требует постоянного участия собственника. Придется ежедневно заниматься поиском арендаторов, вкладываться в рекламу, ремонт, поддержание порядка и чистоты. Если поручить это риелторам, с частью прибыли (около 30%) придется распрощаться.
Расположение жилья для сдачи в аренду
Вопрос местонахождения жилья − один из самых актуальных. Арендаторы всегда сначала спрашивают о локации, ведь большинство квартиросъемщиков предпочитают снимать жилье в центральных районах, с хорошей транспортной доступностью. Цены на такие объекты выше, но сдать их в аренду не составляет никакого труда.
Даже если ваша квартира находится в доме современной постройки, в ней сделан качественный ремонт, она обставлена новой мебелью и современной бытовой техникой, но находится в спальном районе, сдать ее будет гораздо труднее, чем более простую, но в центре.
При выборе стоит учесть близость:
- высших (средних) учебных заведений;
- крупных предприятий или деловых центров;
- транспортных остановок или станций метрополитена;
- парковки;
- социальной инфраструктуры (больницы, аптеки, магазинов, учебных заведений).
Новостройка или вторичка: что купить для аренды
По вопросам, касающимся жилья на первичном или вторичном ранке недвижимости, специалисты расходятся во мнениях. Как выбрать квартиру для аренды, что предпочесть − новостройку или вторичку? Некоторые считают, что вторичка более привлекательна тем, что поблизости уже имеется развитая инфраструктура, а квартира с ремонтом уже готова к сдаче в аренду и не требует дополнительных финансовых вливаний.
Другие склоняются к тому, что в домах последних годов постройки хорошая планировка, благоустроенная придомовая территория, паркинг и другие блага цивилизации, а рынок аренды заметно помолодел, и старые дома перестают быть востребованными. Кроме того, покупка недвижимости в новостройке обойдется в среднем на 20% дешевле, чем во вторичке.
Планировка и метраж квартиры для сдачи в аренду
Перед приобретением жилья стоит изучить планировку квартир. Так, самый беспроигрышный вариант (и безопасный) − изолированное расположение комнат. Они должны быть правильной формы, не вытянутые, не проходные, с отдельными входами. Плюсом будут раздельный санузел, просторная кухня, кладовая и балкон (лоджия).
Усложненные варианты планировки (например, со скошенными или закругленными углами, эркерами, террасами) не каждому понравятся, и могут появиться сложности с поиском арендаторов. Квартиросъемщики гораздо охотнее склоняются к выбору классического варианта.
Что касается площади жилья, оптимальный вариант − квартиры-студии в 40 м², спрос на которые составляет около 40%. Примерно четверть клиентов предпочитает двухкомнатные квартиры 40−50 м². Остальные склоняются к съему однокомнатной квартиры без особых претензий.
Планируя купить квартиру для сдачи в аренду, стоит остановить свой выбор именно на указанных вариантах. К тому же затраты на ремонт сравнительно небольшой квартиры окупятся раньше, чем на ремонт 2- или 3-комнатной.
Риски инвестирования в квартиру под аренду
Многие задаются вопросом: выгодно ли купить квартиру и сдавать? После приобретения недвижимости у владельца появляются обязательные расходы: налог на недвижимое имущество, оплата коммунальных услуг, ремонтные работы.
Если квартиросъемщики окажутся недобросовестными, они могут испортить мебель, бытовую технику − придется потратиться, чтобы привести жилье в приличное состояние. Самый большой страх арендодателя − пожар или затопление квартиры. На этот случай купленное жилье нужно сразу застраховать. Чтобы свести возможные риски к минимуму, следует обязательно составить договор аренды с описью имущества. Не мешает составить акт сохранности имущества с описанием состояния жилых помещений, стен, пола, окон, мебели и всего, что там имеется.
В жилье следует периодически наведываться с целью проверки, хотя не каждому арендатору это нравится. Квартиру нужно проверять в присутствии жильцов, чтобы не оказалось, что сдавали ее двоим, а проживают там десять человек. Чтобы дисциплинировать квартирантов, можно взять с них залог. Если произойдут нарушения с их стороны, депозит покроет расходы (в крайнем случае придется взыскать их в судебном порядке).
Риск состоит еще и в том, что жилье может какое-то время простаивать без квартирантов. Например, прежние внезапно съехали, а новых еще нет. Тогда хозяину на этот период придется нести расходы на коммунальные услуги.
Перед тем как покупать квартиру для инвестиций следует тщательно изучить рынок недвижимости, чтобы выбрать объект по приемлемой цене. Можно просматривать профильные форумы, тематические сайты и телеграм-каналы. Кроме частных объявлений о продаже, можно найти информацию о новостройках и застройщиках, новости о развитии территорий, планах благоустройства, строительства дорожных магистралей. Эти сведения влияют на цены на жилье и их динамику.
Специалисты советуют перед покупкой задать себе вопрос: смогли бы вы жить в этом месте или нет? Если ответ положительный, можно задумываться о приобретении квартиры.
Собираясь купить жилье для последующей сдачи его в аренду и получения дохода от этого, следует обратить внимание на ряд факторов. Так, арендаторы всегда обращают внимание на местоположение объекта, близость инфраструктуры, транспортную доступность. Повышенным спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры, а также студии. Стоит подумать, насколько комфортно людям будет жить в этой квартире (например, инвестиционно привлекательными могут оказаться помещения определенной планировки). Для выбора приемлемого варианта по выгодной цене изучают информацию на форумах и тематических сайтах о недвижимости. В противном случае приобретение окажется лотереей.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.
