Рост тарифов на услуги ЖКХ заставил граждан, живущих в многоквартирных домах (МКД), задуматься о сдаче в аренду общего имущества дома. Однако далеко не все собственники знают, как это сделать. Адвокат Олег Сухов ознакомит читателей с положениями закона, регулирующими процедуру передачи общего имущества МКД в пользование третьих лиц на возмездной основе.
Что относится к общему имуществу дома
Гражданский Кодекс РФ и Жилищный Кодекс РФ (далее — ГК и ЖК РФ) указывают, что собственники квартир и нежилых помещений в МКД владеют на праве общей долевой собственности общими помещениями, инженерными коммуникациями и оборудованием, обслуживающим более одной квартиры (статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ). В свою очередь, Правила содержания общего имущества, утвержденные Постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 года, подробно перечисляют такую собственность. Это лестничные площадки, лестницы, лифтовые шахты, крыши, чердаки, подвалы с инженерным оборудованием, фасадные стены, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, земельный участок под зданием и вокруг него с элементами благоустройства и так далее.
Варианты заработка на общем имуществе
Собственники передают арендаторам фасады домов и крыши для размещения рекламных баннеров, плакатов и фигурных конструкций, лифты и подъезды для объявлений, а также помещения для офисов, складов или проведения мероприятий. Встречаются случаи, когда в аренду сдается часть придомовой территории для размещения крыльца отдельного входа в нежилое помещение или для автостоянки. Кроме того, в домах советской постройки и возведенных где-то до 2010 — 2012 годов жильцы отдают в аренду имущество для размещения оборудования интернет-провайдеров, сотовых операторов и даже платежных систем (например, установка терминала в подъезде). Встречаются случаи, когда собственники оформляют договоры на проведение экскурсий в МКД. Это касается зданий, являющихся объектами культурного наследия, или с которых отрывается красивый вид на город. Подобные соглашения заключаются в Санкт — Петербурге, Москве, Ярославле, Казани и так далее.
Кто вправе сдавать имущество МКД в аренду и подписывать договор
Часть 4 статьи 36 ЖК РФ определяет, что общее собрание собственников решает вопросы о передаче имущества МКД в пользование третьим лицам. Кроме того, законодатель наделил похожим правом еще и ТСЖ. Следовательно, вопрос о передаче в аренду имущества МКД находится в компетенции ТСЖ и общего собрания. В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников МКД определяет субъектов, которым поручается заключить договор об использовании общего имущества. Исходя из действующего законодательства такими субъектами являются управляющая компания, ТСЖ, а также гражданин или юрлицо, как являющиеся, так и не являющиеся собственниками помещений в МКД.
Как определить размер доли собственника в общем имуществе и количество голосов на собрании
Доход собственника от сдачи имущества в аренду общего имущества зависит от размера его доли. Этот размер определяется по правилам статьи 37 ЖК РФ. Данная норма гласит, что «доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». Иными словами, доля в праве общей собственности на имущество определяется через соотношение площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников МКД.
Допустим, площадь квартир и нежилых объектов МКД составляет 7000 кв. метров. Площадь квартиры (или доли) 91 кв. метр. Сумма долей собственников в доме всегда равняется 100%. Следовательно, 91/7000*100. Получится 1,3%. Это доля владельца квартиры площадью 91 кв. метр в праве собственности на общее имущество площадью 7000 кв. метров. Такое количество голосов будет у него на собрании, и от этой цифры рассчитывается доход от сдачи имущества в аренду. И если рекламная конструкция на фасаде приносит дому 50 000 рублей ежемесячно, то владелец квартиры с долей 1,3 % получит за месяц 650 рублей (50 000 *1,3%).
Как правильно передать имущество в аренду
Передача в пользование имущества МКД состоит из нескольких этапов. Для подробного описания каждого понадобится отдельная статья или монография. Поэтому заострю внимание только на важнейших моментах. Нарушение этих аспектов, как показывает практика, приводит к отмене судом решения собрания о передаче имущества. Прежде всего, речь идет о соблюдении процедур подготовки и проведения собрания.
Так, сообщение о назначении собрания доводится до собственников не позднее, чем за 10 дней до даты мероприятия. Если недвижимостью владеют два или более собственников, то инициатор направляет сообщение каждому из них. При этом в доме может быть государственная и муниципальная собственность. Следовательно, инициатор направляет уведомление о проведении собрания в орган исполнительной власти РФ, субъекта РФ либо в орган местного самоуправления в зависимости от того, кто обладает помещением в МКД. Если этого не сделать, то власть обратится в суд и отменит решение.
Далее, ЖК РФ требует, чтобы извещения направлялись заказным письмом, вручались под роспись или размещались в помещении, доступном для собственников и ранее определенным для этих целей общим собранием. Неуведомление собственников о собрании также является основанием для отмены решения. Желающие, могут найти подобные судебные акты на сайте ГАС Правосудие, или на web- ресурсе «Судебные акты РФ».
Решение о передаче имущества в аренду правомочно, когда за него высказалось не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД. Принятие решения при отсутствии кворума считается нарушением, а собрание, принявшее его, является неправомочным. Если собрание проходит в очной форме, то присутствие собственников и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием: Ф.И.О, номера помещения, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли и так далее. Несоблюдение этих правил приводит к отмене решения.
Протокол с решением о передаче имущества в пользование должен содержать наименование, дату и номер, место проведения собрания, сведения об инициаторе, секретаре, лицах проводивших подсчет голосов, текст решения принятого по вопросу передачи имущества в пользование третьим лицам, количество голосов, отданных за указанные варианты голосования и так далее. Полностью ознакомиться со всеми правилами, предъявляемыми к протоколу, можно в Разделе II Требований Приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр. Если собственники составили протокол с нарушениями, то суд признает решение о передаче имущества недействительным. Протокол вправе оспорить не только собственники, несогласные с передачей имущества, но и ГЖИ (государственные жилищные инспекции) субъекта РФ, которая часто пользуется этим правом.
По итогам собрания, уполномоченное собственниками лицо заключает договор о передаче за плату во временное пользование (аренду) часть общего имущества МКД. Закон не предъявляет особых требований к этому договору. По сути — это типичное соглашение об аренде. В договоре указываются стороны, адрес имущества, кадастровый номер, предмет и цель аренды, а также основание передачи: согласие собственников помещений МКД. Дополнительно соглашение содержит условия о сроке аренды, стоимости, правах и обязанностях сторон и так далее. Желающие могут ознакомиться с формой договора в правовых программах Консультант +, Гарант или на сайте ГИС ЖКХ.
Кроме того, не надо забывать, что в некоторых случаях для использования общего имущества требуется разрешение местных органов власти. Например, выдача разрешения на размещение конструкций на фасаде здания является муниципальной услугой. И если собственники или арендатор не получат такого разрешения, то суд обяжет демонтировать рекламу с фасада или крыши МКД.
Следует также помнить, что договор аренды общего имущества МКД подлежит госрегистрации, когда срок аренды превышает 11 месяцев.
Как потратить деньги, полученные от использования общего имущества
Существует четыре способа, как потратить деньги. Первый — это лично получать доходы. Деньги поступают на карточку или на счет в банке собственника. Второй вариант — ежемесячно зачислять средства в фонд капитального ремонта по реквизитам, указанным в квитанции. Кроме того, жильцы вправе потратить деньги на обеспечение безопасности: приобрести, установить и эксплуатировать общедомовую систему видеонаблюдения, пультовую охрану здания и пр. Некоторые МКД расходуют деньги на мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общедомового имущества.
Далее, средства от сдачи в аренду общего имущества собственники также направляют на оплату жилищно-коммунальных услуг. Эти счета ежемесячно выставляют управляющие компании и ТСЖ. Ну и наконец, поступившими средствами возможно оплатить текущий ремонт здания (покраска стен, потолков, ремонт лифтов), дополнительное благоустройство общих помещений или придомовой территории, установить игровые комплексы для детей, спортивные площадки, озелененить двор. В последние годы по телевизору часто показывают репортажи из регионов с подобными примерами.
Если аренда приносит доходы, а Совет дома проводит реальную работу, то из поступивших сумм выплачивается вознаграждение председателю Совета.
Какие проблемы могут возникнуть у собственников при получении и расходовании денег и как их избежать
Если все сделано правильно (собственники в соответствии с законом провели собрание, заключили договор и определили вариант расходования денежных средств), то проблем не будет. Но, как говорится, «дьявол кроется в деталях». Например, не стоит забывать о налоговых обязательствах собственников помещений. Доходы от аренды составляют экономическую выгоду арендодателей. Поэтому, денежные средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом на доходы физлиц (НДФЛ). При этом не имеет значения, куда поступают деньги — в фонд капитального ремонта, подрядчику, ремонтирующему подъезд, или управляющей компании в счет оплаты услуг. Юрлицо — арендатор, как налоговый агент, обязан исчислять НДФЛ и удерживать его. Другой вопрос, когда арендатором является гражданин, который по закону не вправе выступать налоговым агентом. В этом случае собственник помещения самостоятельно выплачивает НДФЛ. Кроме того, услуги по передаче имущества МКД в аренду не освобождены от обложения НДС. Физлица не являются плательщиками данного налога. А вот собственникам гражданам, зарегистрированным, как ИП, и юрлицам, плательщикам НДС, придется рассчитать и уплатить ещё и этот налог.
Кроме того, встречаются случаи, когда управляющая компания, уполномоченная на подписание договора, присваивает часть или все средства, полученные от аренды имущества, объясняя это тем, что деньги ушли на «погашение налогов», либо на оплату «услуг сотрудников управляющей организации» (Апелляционное определение Свердловского областного суда по делу № 33-11466/2015 от 13.08.2015 года). К сожалению, жадность и глупость предусмотреть невозможно. Поэтому подобные проблемы разрешаются только в судебном порядке.
Выводы или почему не все МКД сдают в аренду общее имущество
Итак, законодатель разрешает собственникам зарабатывать на общем имуществе. Встает вопрос: почему тогда жители не всех МКД пользуются этим правом? Здесь переплетаются правовые, психологические и экономические причины. Не бывает, чтобы жильцы сегодня захотели заключить договор аренды, а уже завтра на фасаде здания появилась рекламная конструкция, и деньги потекли в карман собственников. Кто-то (старший по дому или местный «активист») должен «загореться» замыслом и убедить соседей в необходимости и выгодности такого договора. Это — нетривиальная задача. В России низкая самоорганизация населения. В регионах на муниципальные выборы ходит от силы 20% граждан. А тут вообще надо самим собираться и решать вопросы.
Вторая причина состоит в сложности процедур. Далеко не каждый обыватель разбирается в жилищном праве и знает нюансы созыва и проведения общего собрания. А ведь тут еще надо сформировать реестр собственников, рассчитать общую площадь помещений, владельцы которых вправе голосовать на собрании, подсчитать голоса совместных и единоличных собственников, оформить документы и так далее. Кроме того, жильцы могут неожиданно узнать, что часть общего имущества давным-давно принадлежит какому-нибудь физическому или юридическому лицу либо муниципалитету. И тогда собственников ждут судебные тяжбы, а вопрос об аренде откладывается на неопределенный срок.
И, наконец, не все МКД владеют общим имуществом, способным заинтересовать бизнес. Когда у дома нет помещений для передачи в пользование третьим лица, фасад не выходит на оживленную улицу, а здание не представляет интереса для туристов, то сдать общее имущество в аренду невозможно. Только если разместить плакаты и объявления в лифте или подъезде. Да и то не вариант. Поэтому 95% идей жильцов о передаче общего имущества в пользование третьих лиц растворяется на стадии замысла, а большинство договоров об аренде заключаются благодаря усилиям и стараниям арендаторов.
