На канале мы уже много раз говорили о том, что рентабельность на рынке аренды жилой недвижимости крайне низка и многие собственники справедливо задумываются о продажи квартиры и изменении структуры активов. Но всегда ли выход с арендного рынка рационален? Нет, не всегда, так как иногда вместо перераспределения активов можно получить существенные убытки.
Начнем с того, что операции по продаже недвижимости связаны с движением значительных сумм денег, что означает наличие риска потерять все, даже в случае когда две стороны по сделки являются добропорядочными. Увы, но такие явление, как вскрытие ячеек, грабежи, отзыв банковских лицензий при открытом аккредитиве и т.д. и т.п., иногда происходят.
Но главное при выходе с рынка аренды - это правильно оценить потенциал продаваемой квартиры. Как часто происходит оценка собственником своей квартиры? Собственник открывает сайт по недвижимости и смотрит ценовые предложения по аналогичным объектам, но не учитывает два важных момента:
1. Те объявления, которые вы видите на сайтах недвижимости, отражают желание собственников, но данные желания еще не были подкреплены волей покупателей. То что квартира продается за 10 миллионов, не означает, что цена продажи будет 10 миллионов, возможно в итоге её продадут за 9 миллионов. Другими словами, при начале реализации объекта недвижимости необходимо знать его реальную стоимость, которую, между прочим, не все риелторы спешат сообщать своим клиентам, рекомендую к прочтению публикацию на канале "Я вашу квартиру продам за триллион! Зачем это обещают риелторы?".
Хочу обратить внимание, что легко оценить объект эконом класса, а если речь идёт об элитной недвижимости, то не все так просто и однозначно.
2. Собственники часто забывают о таком понятие, как уровень ликвидности квартиры. Если для собственников недорогих объектов данная забывчивость некритична, то для собственников элитной недвижимости недооценка уровня ликвидности объекта недвижимости может быть фатальной. Что я имею в виду? Вы знаете, что на рынке существуют объекты, которые продаются десятилетиями? По ряду объектов вполне реален сценарий, что через 10 лет квартира все ещё будет продаваться, а если бы собственник в этот период времени сдавал её, то он мог бы уже отбить половину ее стоимости. Стоит ли продавать дорогой объект, который не возможно продать десятилетиями?
Чтобы я хотел посоветовать собственникам? Если вас не устраивает рынок аренды и вы работаете в эконом сегменте, то я думаю, что ваши устремления по выходу с арендного рынка могут быстро реализоваться.
Если вы собственник элитной недвижимости, то я верю, что ваш объект реально может стоить и 50 и 100 и 200 миллионов рублей, вопрос весь в том, что не каждый объект за такую стоимость быстро реализуется, а самое худшее, что может быть, это иметь элитный объект, не пользоваться им и десятилетиями платить за него. Кстати, коммуналка по элитной недвижимости обычно сопоставима со стоимостью аренды объектов экономкласса.