Иногда непонимание таких вещей участником рынка недвижимости становится источником недоразумений, глупых необоснованных решений и даже финансовых потерь. Кто-то считает, что недвижимость покупают и продают всегда, кто-то наоборот полагает, что нельзя выходить на рынок "не в сезон", но все немного сложнее.
Да, у рынка недвижимости действительно есть сезоны. Их влияние на рынок не всегда очевидно, но риэлторы, которые провели на этом рынке с десяток другой лет, и представляют, как это работает, имеют возможность превращать представление в деньги. Для своих клиентов, разумеется.
Читатель этого текста получит возможность монетизировать эти знания тоже.
Да, в этом мире не так много простых вещей, но люди предпочитают простые объяснения. Хотя с сезонностью рынка недвижимости некоторые простые рекомендации тоже работают. Например, классический тредерский совет, покупать, когда все продают, и продавать, когда все покупают. Нужно только знать правильный ответит на вопрос «а когда?». И какой момент сейчас?
Профессионалам рынка это объяснять не надо. Если у вас в продаже постоянно находятся несколько объектов, вы это просто знаете. По частоте звонков, по времени экспозиции объектов, по ценам реальных сделок. Но, если вы обычный продавец или покупатель одной квартиры, нужно довольно внимательно мониторить динамику предложений в той локации, которая вам интересна. Как часто появляются новые объекты, как быстро исчезают. Куда двигаются цены. Иногда что-то прозванивать.
Это даст вам возможность выбрать правильную тактику, но не даст возможность создать стратегию. Стратегию можно создать только тогда, когда у вас есть представление о том, что будет со спросом и ценами дальше. И тут знание о сезонных колебаниях рынка весьма пригодится.
В общем случае колебания спроса и цен на те или иные метры зависит от трех факторов, которые я уже неоднократно описывал. Сейчас их просто перечислю:
- доходы населения;
- ставки по ипотечным кредитам;
- психологический настрой участников рынка, т.е. медвежий он, или бычий.
К этим факторам можно было еще прибавить локацию, поскольку где-то возникает избыток спроса, а где-то – предложения, но мы сейчас обсуждаем общий рынок в целом.
Итак, когда растет или падает спрос? Когда меняется один из вышеперечисленных факторов. Или.. наступает сезон активизации рынка, либо, наоборот – стагнации. Причем эти сезоны могут как заметно усилить действие изменившегося фактора, так и ослабить. Например, если процент по ипотечным кредитам опустили в середине года, к концу года можно ожидать увеличение спроса и рост цен, если падают доходы и с оптимизмом потенциальных покупателей тоже не все ладно, летом можно ожидать стагнацию рынка и уменьшение цен реальных сделок по сравнению с ценами на публичных площадках.
Теперь пройдемся по самим сезонам.
Начнем традиционно. С начала года. Считается, что в начале года спрос минимален, все ушли на каникулы и возвращаются с этих каникул грустно и медленно. На самом деле, это не совсем так. Например, на квартирном рынке много так называемых альтернативных сделок, которые не смогли закончиться в прошедшем году. А на загородном рынке многие покупатели используют каникулы для поездок-просмотров.
Да, как правило, в это время кругом снег, поэтому бывает трудно оценить земельный участок, но многие вещи, касающиеся локации, видны лучше. Например, много ли людей живут вокруг постоянно, расчищают ли проезд к дому от снега и т.п.
Но во второй половине января рынок обычно действительно успокаивается. Новые объекты появляются на нем реже, как и новые покупатели. Люди сначала входят в обычный рабочий режим, и только потом принимают решения о необходимости каких-то действий на рынке недвижимости.
Однако, дальновидные покупатели загородных домов, особенно такие, которые покупают недостроенные объекты, начинают просмотры уже в конце февраля. И до мая-июня увеличивается число покупателей загородки, которые не хотят упускать летний строительный сезон.
В марте приходят новые покупатели и на рынок квартир. Но их активность и скорость принятия решений о покупке обычно далеки от экстремальных. Впрочем, среди них есть те, кто хотел бы разделаться с квартирным вопросом до летнего отпуска. Такие люди приходят к сделкам в апреле – мае, или первых месяцах лета.
Лето – пора отпусков и загородных строек. К концу лета постепенно уменьшается спрос на земельные участки и дачные дома. Он, конечно, не падает до нуля, но сезонная составляющая перестает действовать.
На рынке квартир все примерно также. Некоторые откладывают окончательное решение до осени. А вот осенью…
Если вы удивлены, что ваша квартира не продалась ни зимой, не весной, ни летом, а ваш риэлтор не рекомендует снижать цену, поверьте, это хороший риэлтор. Он знает, о чем говорит. Многие объекты, особенно квартиры с длинным сроком экспозиции, например в старых домах центра Москвы, имеют хороший шанс найти своего покупателя именно в октябре – ноябре. Поэтому именно в это время имеет смысл более активно «играть» ценой.
С массовым квартирным сегментом все обстоит если не прямо также, то похоже. Если ваша квартира продается по немного завышенной цене, реальный шанс на продажу вероятнее всего возникнет в конце года. А, если такой шанс не возник, ждите конца года следующего. Или корректируйте цену.
Загородный рынок тоже не засыпает. Он жив, и многие готовые для проживания дома в хороших, понятных локациях находят своих покупателей именно в конце года. Встретить Новый Год в своем новом загородном доме – этого хотят многие покупатели, и часто это момент перевешивает.
Повторю, что все вышеизложенное это просто сезонная составляющая спроса и предложения. В какие-то годы рынок может быть крайне активным зимой, например в случае коррекции или резких изменений курса валют, и может попытаться заснуть в конце года, если, например, банки повышают ставки по ипотеке или зимой-весной произошел резкий скачек активности, повысивший цены.
Но это все о купле-продажи недвижимых объектов. А как обстоят дела с арендой?
Тут тоже есть сезонные спады и пики. Причем более ярко выраженные.
Достаточно вспомнить про рынок аренды загородных домов и дач. Часто, если вы не договорились о найме загородного дома к концу апреля, вы оказываетесь в очень некомфортной ситуации. Все хорошие варианты уже разобраны, а новые уже почти не появляются. А сдать дачу в аренду зимой подчас реально только на время новогодних каникул.
С рынком аренды городских квартир все тоже довольно понятно. Максимальный спрос на аренду возникает в начале осени и в начале года, т.е. в те периоды, когда люди чаще меняют место работы или жительства, начинается учебный год или семестр и т.п.
Думаю, практические выводы из всего вышеизложенного вы теперь сделаете достаточно легко, примерив все вышеизложенное на свою ситуацию. Да, не всегда есть смысл ждать более удачный сезон, но делать поправки на сезонность рынка есть обычно всегда. И часто это может дать хороший финансовый результат.
Ну, если вы, конечно, читаете мой канал, имеете общее представление о механике рынка недвижимости и следите за ним в реальном времени.
Ну, и помните, что кроме сезонных на рынке недвижимости, как и в любой системе, есть еще и просто колебания типа «активность – стагнация». За активностью следует спад, за спадом неминуемо наступит активность, и не всегда эти вещи совпадают с сезонами года. Да, в этих колебаниях тоже можно увидеть закономерности, но об этом в следующий раз.
