К концу ноября 2021 года доля жилых комплексов, строящихся с проектным финансированием в России составляла около 75%. Таким образом, можно говорить, что переход на новую схему финансирования строительства жилья состоялся.
Уже сегодня банки: 1) аккумулируют огромные средства на эскроу-счетах, 2) зарабатывают на кредитах девелоперам, 3) продают ипотеку покупателям жилья.
ЦБ РФ по итогам 3 кв. 2021 года отмечал,
- ставка по проектному финансированию в последние месяцы медленно растет, вслед за ключевой и из-за снижения покрытия. Но при этом остается низкой - 3,3%
- Доля проектного финансирования в корпоративном портфеле банков выросла до 4,5% (год назад - 1,7%).
- Кредитный лимит по проектному финансированию к осени 2021 года вырос до 5,6 трлн. руб., задолженность до 2,2 трлн. руб.
Интересно, что при покрытии долга на счетах эскроу менее 15% ставка для девелопера превышает 8%, но при уровне около 100% - снижается до 3%. Разница существенная и для некоторых проектов критичная. Поэтому, несмотря на то, что у застройщика есть деньги на строительство, он должен закладывать заметный объем продаж на начальные этапы строительства. Это существенно снижает риски, связанные с возможным снижением темпов продаж в будущем и сохранением высоких ставок по кредиту.
Удивительно то, что даже в том случае, если средств на счетах-эскроу больше в 1,5 раза, чем размер кредита, девелоперы продолжают платить проценты. А раскрыть эскроу-счет можно лишь после сдачи дома в эксплуатацию.
Сегодня на эскроу-счетах находится больше средств, чем размер задолженности девелоперов по кредитам.
Вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов поднимался не раз, но решение по этому вопросу пока не принято. С учетом роста ключевой ставки, и вероятного снижения темпов продаж, кредитное бремя для девелоперов в 2022 году может вырасти. Самое время вернуться к этому вопросу.
08.12.2021
Михаил Хорьков
руководитель комитета по аналитике
Российской гильдии управляющих и девелоперов