Во время подготовки к такому важному процессу как продажа жилого/нежилого помещения, покупка земельного участка/квартиры/дома, аренда жилья и т.д., люди сталкиваются с определениями и нюансами, присущими только экономической сфере отношений. Чтобы процесс сделки прошел спокойно, и вы имели представление, с чем придется столкнуться, знакомим вас с некоторыми понятиями.
Самый насущный вопрос – стоимость жилья. Понятие «стоимость» делят на два вида: рыночная и кадастровая. Об этом подробнее.
Рыночная стоимость
Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем, но что оно означает относительно оценки жилья, знает не каждый.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.
Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что и продавец, и покупатель на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.
Рыночная стоимость жилья зависит от планировки, ремонта, наличия мебели, района и инфраструктуры, площади и технического состояния инженерных систем (вентиляция, отопление, водоснабжение и пр.)
При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член организации оценщиков.
Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая с помощью проведения государственной оценки для расчета налогов.
Кадастровая стоимость жилья зависит от материала, из которого построен объект, его площади, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и пр.
Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Цели расчета кадастровой стоимости: вычисление суммы налога на недвижимость, подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья, оформление права наследования на жилье, определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный, оформление договора дарения на недвижимость.
Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Краснодарском крае с 1 января 2023 года – один раз в четыре года в отношении зданий, помещений, сооружений, для земельных участков – с 1 января 2022 года).
Взаимосвязь и различия
Главное различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обуславливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган, и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.
Кадастровая стоимость чаще всего ниже рыночной. Случается, что результаты оценок равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом фонде: дома, построенные в 50-х, 60-х годах. Если в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать решение в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если не согласны с расчетом суммы налога или сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт.
При рассмотрении взаимодействия, можно отметить, что кадастровая стоимость имеет значение при оценке рыночной, но в то же время не только не влияет на нее, а даже опирается. При расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.