Скажу сразу, что всё обсуждаемое здесь находится в рамках законов нашей страны. Нарушать я вас не призываю и учить этому не хочу. Тем более, что есть вполне законные способы не платить налог от продажи квартиры или платить его не полностью.
Итак, рассмотрим по-порядку сначала способы, как не платить налог совсем:
1. Получить квартиру в наследство или в дар от близкого родственника и владеть ей более 3-х лет.
2. Приватизировать квартиру и владеть ей более 3-х лет.
3. Продать единственное жильё, которое было в собственности более 3-х лет. При этом жильё, купленное в течение 90 дней до продажи не считается.
4. Продать жильё, находящееся в собственности более 5-ти лет.
5. Для семей с двумя несовершеннолетними детьми: продать самую большую из квартир, находящихся в собственности, и купить новую ещё больше до 30 апреля следующего за продажей года. При этом, продаваемая квартира не должна иметь кадастровую стоимость более 50млн рублей.
А теперь, как уменьшить налог:
1. Подтвердить расходы, понесённые на приобретение продаваемой квартиры. Сюда можно включить расходы на проценты по ипотеке, страхование и ремонт. Все расходы необходимо подтвердить соответствующими документами.
2. Если подтвердить расходы не получается, то можно заявить имущественный налоговый вычет в размере 1млн рублей. Тогда налогооблагаемая база уменьшится на эту сумму.
Важно: если сумма сделки ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры, то для налогообложения будет использоваться сумма равная 70% от кадастровой стоимости. Поэтому, если кадастровая стоимость объекта очевидно завышена, то надо добиваться (через суд), чтобы её привели к нормальному значению.
Налог на доход, который уплачивает физическое лицо при продаже недвижимости, рассчитывается по ставке 13%. При этом, повышающая ставка (15% на сумму дохода свыше 5млн рублей в год) тут не действует. Исключение - сделки по продаже ДДУ. О них - отдельные тезисы.
Если мы говорим о продаже квартиры, купленной по ДДУ (у застройщика), то здесь надо знать несколько нюансов:
- Срок минимального владения (который 3 или 5 лет) считается с момента полной оплаты ДДУ. При этом, согласно 305-ФЗ от 02.07.2021, момент доплаты за метры не считается. Важно ещё понимать, что если была ипотека, то моментом полной оплаты будет момент перечисления банком денег застройщику.
- Если была продажа ДДУ (заключение договора уступки прав), то налогооблагаемая база от продажи будет учитываться в расчёте 5млн рублей годового дохода, свыше которых уплачивается налог по ставке 15%. Важно знать, что налогооблагаемая база в данном случае считается как доходы минус расходы.
- При продаже ДДУ не работают вычеты по минимальному сроку владения. То есть, если продаётся ДДУ через 5 лет после покупки (это, конечно, какая-то жесть, но всё же), то под налоговый вычет такая сделка не пойдёт.
- При продаже ДДУ на сегодняшний день Налоговая не располагает данными о произошедшей сделке. Поэтому налогоплательщик должен подать декларацию, содержащую данные о полученных доходах, и приложить необходимые документы.
Вот, пожалуй, все основные налоговые нюансы, которые нужно знать при продаже квартиры. Если у вас есть какие-то вопросы по этой теме - обращайтесь! Проконсультирую!
*********
Подписывайтесь на меня! Ставьте лайки! Задавайте вопросы! Вся информация, размещаемая мною, носит публичный характер, не является инвестиционной рекомендацией и может не подходить инвесторам с определённым уровнем риска.