В предыдущей статье мы рассмотрели вкратце все виды инвестиций в недвижимость. Сегодня остановимся подробно на самом привычном виде дохода – долгосрочной аренде квартир.
Среди рантье существует два противоположных мнения: одни считают это выгодным вариантом пассивного дохода, другие, что это головная боль с доходом ниже банковского депозита.
Перед тем как углубиться в математику давайте поделим рынок на сегменты. Арендодатели обычно выделяют жилье по классам: элитный, средний и бюджетный. Или по площади: крупногабаритное (3-х комнатные и более), 1-2 комнатные квартиры, малогабаритное жилье. В последнюю категорию входят студии, комнаты и секционки.
На первый взгляд складывается ощущение, что элитное крупногабаритное жилье будет самым доходным. Предлагаем проверить на примере квартир в Москве.
Прибыльность от сдачи в аренду принято считать следующим образом:
Доходная часть - это арендная плата, умноженная на 12 месяцев или потенциальный годовой доход.
Потенциальный, так как при сдаче в аренду существуют простои объекта при смене арендаторов. Они включают срок ремонта после предыдущих жильцов, и непосредственно сам срок сдачи объекта в аренду новым жильцам.
Поэтому в расходы по аренде включаются не только коммунальные расходы, мелкий ремонт, налоги (на доходы и имущественный), но и сумма потерянной арендной платы от простоя объекта.
Переходим к расчетам. Взяли для примера выставленные на Авито сегодня объекты для продажи и аренды в Москве в районе метро Нахимовский проспект.
Сделаем расчет доходности при условии следующих обычаев делового оборота, бытующих среди тех, кто давно занимается сдачей квартир в аренду:
Каждый последующий арендатор в квартире живет меньше, чем предыдущий (если не делать ремонт).
Чем бюджетнее жилье, тем чаще съезжают арендаторы, но и тем короче срок сдачи его в аренду новым жильцам.
Самые приветливые жильцы из элитного и … бюджетного сегмента. Арендаторы экономического класса наиболее лояльные.
Максимум - 6% заработают собственники небольших студий.
Стоимость аренды однокомнатной несущественно уступает по стоимости аренды в месяц малогабаритным объектам, при этом цена покупки существенно выше, в итоге доходность от сдачи однушки в аренду составляет всего 3% годовых.
Крупногабаритная квартира явный аутсайдер среди всех сегментов и принесет не более 2% от своей рыночной стоимости в год.
В расчетах мы не учли еще и мелкий ремонт, который может при росте до «особо крупного» привести даже к отрицательной доходности от объекта.
А еще 2022 год и начало 2023 года не радуют арендодателей ростом ставок аренды. Они по данным аналитики сайта https://msk.restate.ru существенно снизились.
https://msk.restate.ru/graph/ceny-arendy-studiy/#form10
Но ведь стоимость самой недвижимости всегда растет!? Посмотрим итоги прошлого года. К счастью рост действительно есть. Но положительный тренд ажиотажного спроса с февраля по май 2022 года нивелировался падением с июня по декабрь. Только с конца декабря 2022 недвижимости на вторичном рынке опять стала повышаться в цене. Однако на фоне падающей аренды это значит, что доходность от аренды станет еще ниже.
Резюмируя вышесказанное можно сделать вывод, что долгосрочная аренда в текущих условиях как новая инвестиция имеет очень низкую доходность. Депозит в любом банке принесет больше.
https://topbanki.ru/deposit/msk/
В следующей статье рассмотрим варианты повышения доходности от аренды квартир – посуточный найм. Подписывайтесь на наш канал в Телеграм, чтобы не пропустить следующую публикацию, ставьте лайк, если материал был полезен.