Сегодня в России инвестировать в недвижимость, то есть покупать ее для каких-либо других целей, кроме собственного проживания в ней, стало невыгодно. Если вы ещё в этом сомневаетесь, прочитайте статью до конца.
У нас в стране из-за многих десятилетий советской власти с предоставлением бесплатного жилья так исторически сложилось, что “собственное” жильё воспринимается как нечто само собой разумеющееся. И как обязательный атрибут жизни вообще.
Также до недавних пор это было для многих и неплохим способом получения дохода. Именно квартира стала символом и "престижности", и определённого жизненного успеха.
"Как, ты живёшь не в своей? Да ты пока нищеброд(ка)! Вот прикупишь себе собственное, тогда и поговорим." - подслушанный разговор.
Постоянно-периодически "накалённая" ситуация в стране, разогреваемая непрекращающимися волнами потрясений, накатывающих одна за другой, на волне повышенной волатильности ситуации и цен, давала повод вложиться в жилую недвижимость и с целью заработка.
Как при перепродаже, так и при аренде жилья. Все эти "чёрные" понедельники, вторники, пятницы и далее везде по рабочим дням, давали о себе знать. Цены "прыгали", открывая простор для спекуляций, и более-менее постоянно росли.
Вложение денег в будущие бетонометры таким образом превратилось среди прочего в некое особое увлечение части успешных успехов и прочих, равнявшихся на них, и одним из подвидов “русской рулетки”.
В неё играли многие, и большинство из игравших до поры до времени оказывались при "наваре". Всё шло более-менее, в основном - с успехом и положительным финансовым результатом. Иногда - как казалось, и довольно существенным.
Но недавно ситуация кардинальным образом изменилась.
Хотя, возможно, далеко не все ещё это поняли.
Новая реальность
Если посмотреть на сегодняшние реалии, то можно заметить следующие тенденции, превращающие жилую недвижимость если не в тыкву, то уж точно из актива, приносящего деньги, в проблемный пассив, требующий всё новых и новых дополнительных расходов. Вынуждающий тратить и тратить на себя всё новые и новые вложения без остановки, без перерыва.
Квартиры и апартаменты из довольно прибыльных и практически беспроблемных способов “прокрутить” и приумножить свои вложения, превратились в настоящую головную боль.
Сегодня инвестиции в любую недвижимость, а особенно в новостройки - это инвестиционное решение, едва ли не худшее из возможных и доступных в России.
Давайте рассмотрим основные существующие проблемы с недвижимостью, которые говорят об этом.
Проблемы недвижимости сегодня
👉 1. Существовавший ранее разрыв в ценах на уровнях котлована и стадии получения ключей - сегодня фактически “съеден” другими желающими получать эту дельту в стоимости. Отказ государства от принципа последовательно, с толком и расстановкой, и строго законодательно добиваться от застройщиков адекватного доведения до ума всех строек в жилом секторе практически сломало всю “схему заработка” большинства “инвесторов”-перекупщиков. Теперь цена на стадии “нет ещё вообще ничего, один проект, пустырь и стартовавшие объявления продаж” и стадии “дом сдан, готовы выдавать ключи” стала у большинства девелоперов практически минимальной.
👉 2. Низкая ликвидность. Есть старая истина: купить всегда легче, чем продать. Так было, есть и будет всегда. И только бум покупок, периодически разогреваемый на рынке жилой недвижимости, на время “ломает” такую ситуацию, и многим начинает казаться, что всё строго наоборот. Но нет. Такое было и ранее. Исключительно врЕменное “искажение” видения реального мира в жилой недвижимости в последний раз случилось как раз в 2020-2022 годах. Но сегодня мир снова не тот. И далеко “не торт” для продавцов. Предложения переизбыток, покупателей - серьёзный недостаток. Кроме того, на рынке покупателя у всех клиентов обязательная вырастает та самая губа, которая не “дура”. И любой покупатель надувает ее как может и хочет. Сегодня почти каждая попытка приобрести что-то выгодно и по быстренькому, а потом не менее быстренько и выгодно продать это приобретённое, на рынке жилой недвижимости обречено на провал в 99 % случаев. Одна из основных проблем - затягивание с экспозицией. Быстрее продать конечно же можно. Хотя бы - в теории. Но тогда потеряешь в деньгах. А не продавая быстро, также всё равно потеряешь в деньгах. Как минимум, на своих дополнительных расходах, которые рынок не факт, что закроет позже новым ростом цен. Замкнутый круг.
👉 3. Резко упавшая доходность от перепродажи. Фактически основную причину этого я указал в подпункте номер 1. Но к этому добавляются и падение цен в целом на рынке, которые всегда случаются в сложные и волатильные периоды стадий развития любого рынка. Если продавать относительно “быстро”, вы потеряете деньги на падении или стагнации цен. Если отложить продажу в будущее, например, лет на 8-10, то существенно возрастает риск потерять всё. Или же даже уйти в минус из-за суммарной инфляции за годы, а также всех трат на ЖКХ и другое, которые необходимо будет понести.
👉 4. Проблемность аренды. И также падение ее доходности. Аренда всегда выступала неким “запасным вариантом”, “запасным аэродромом” в случае, когда что-то не ладилось с перепродажей. Ну и, конечно, какие-то лоты изначально брались с этой целью, имея локацию, выгодную с точки зрения туризма, к примеру. Сегодня далеко не всегда такой “План Б” не просто выгоден, а хотя бы безубыточен. Как бы не росли цены на новостройки, у тех, кто вынужден снимать квартиры, доходы за последние 3-5 лет точно существенно не выросли. Результат как раз виден - снижению или как минимум стагнация арендных ставок. А это не даёт практически никаких шансов выгодно для себя попытаться “сыграть” на другом поле. Конечно, в последнее время как раз всякие попытки сохранить получение хоть какого-то дохода приводят к новым, но довольно проблемным способам "заработать". Деление квартир на “капсулы”, перепродажа их впоследствии. Или же открытие “капсульного отеля” и сдача их в наём - это всё высокорисковые предприятия. С зачастую неясной прибыльностью. Сюда же относятся хоумстейджинг - “улучшайзинг” закупленного и как можно более быстрая перепродажа получившегося. Или даже просто и флиппинг - относительно быстрый “перелив” недвижимости из одних “бестолковых” нерыночных рук в руки более “денежные”, но также не сильно толковее. Все эти и им подобные варианты мизерны по объёмам. И погоду на рынке не делали и не сделают в обозримом будущем.
👉 5. Резко возросли многие риски, связанные с недвижимостью. В новостройках - недострой в отложенных на годы проектах со сдачей в 2024-2025 годах. Во вторичке - проблемы с документами, например, и мошеннические действия. кроме того, за недвижимостью нужно постоянно следить. В неё нужно вкладываться. Платить за ЖКУ и прочие общедомовые расходы. С нею могут случится какие-то серьёзные проблемы. Например, недавно Верховный Суд Российской Федерации ещё раз подтвердил в своём определении, что имеющиеся на руках вполне себе законно выданные документы о регистрации права на собственность не могут быть препятствием для полной утери вашего имущества. В случае, например, возведения МКД без части необходимых согласований или вообще так называемым “самостроем”. Кроме того, соседи могут затопить ваше имущество. Или оно может сгореть вообще сгореть. Не из-за вас. А из-за соседей, например. или из-за арендаторов. Платежи за ЖКХ услуги растут каждый год. Пока буквально как на дрожжах, как говорится.
И даже это не всё в части рисков. “Старая” недвижимость (а у нас реновация только в Москве, плюс “рассматривается” ещё только в Санкт-Петербурге, и всё) через пару десятилетий рискует превратиться в полный хлам.
А новостройки, как не странно, через 10-20 лет также имеют порой не меньше проблем, чем старое жильё. Причина в уже довольно давно упавшем качестве строительства. А также в непродуманных решениях, в том числе и из-за "экономии" застройщиков, как, например, пара лифтов на 20 с лишним этажей на огромные площадки в десяток квартир и более. Лифты ломаются, коммуникации стремительно ветшают, дома ускоренно стареют.
Выводы
Сегодня назрел очередной “перелом” рынка жилой и нежилой недвижимости. В первую очередь - в новостройках.
Проблемы буквально обступили рынок кругом. Спрос упал и не восстанавливается. Ипотеки близки к исчерпанию своего ресурса даже в таком как кажется якобы “сладком” околонулевом виде, в котором они “расцвели” в 2022 году. К тому же, ЦБ РФ упорно их хочет закрыть совсем.
Обороты и доходы застройщиков сокращаются. Наполняемость эскроу счетов упала и имеет тенденцию к однозначному продолжению снижения. Банки сами в довольно непростом положении, заработав в прошлом году в 12 раз меньше, чем в 2021 году. И, кроме того, они сегодня зажаты требованиями Банка России в части качества выдаваемых ипотечных кредитов.
Цены на недвижимость уже стали непомерно высоки.
Особенно - на новостройки. За таким положением дел даже теоретически не может следовать “бурный рост”. Для него нет абсолютно никаких реальных оснований в сложившейся общемировой и внутренней ситуации.
Единственный “вариант”, который, как многим кажется, может всё-таки продолжить “историю" с дальнейшим повышением цен, это - инфляция.
Но даже это - обман. Сегодня чрезмерная инфляция и основанный на ней дальнейший рост цен только усугубит и без того сложившееся, и, как я уже писал недавно на втором канале, серьёзно закрепившееся в умах подавляющего большинства россиян “сберегательное поведение”.
И по факту всё выльется вовсе не в инфляцию, а в стагфляцию. Потому что при росте инфляции, всех расходов и цен, нет ни одного признака, говорящего о том, что у всего населения России в ближайшие годы существенно вырастут доходы.
При стагфляции неважно, какие цены - да хоть они будут какие-нибудь “нью-йоркские”, но при этом в утрированном Урюпинске.
Цены задирать - не мешки ворочать. Но это приведёт на фоне вялотекущей стагфляции только к одному - затовариванию рынка. И, как следствие, полноценному кризису перепроизводства в целом по стране. На всех или как минимум на большинстве рынков. И уж точно на рынке недвижимости.
А это уже самая нежелательная из мелодий этого мира:
“Привет, Большая или даже Великая Депрессия!”
Так что вывод очевиден и однозначен:
Покупка недвижимости как инвестиция - сегодня едва ли не худший инвест-вариант из всех возможных.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Уважаемые читатели канала! Помогите набрать 5000 подписчиков! Ваш лайк, подписка, комментарий, репост и сохранение в избранное помогут развитию канала. Заранее благодарю всех от самого сердца!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Свежие публикации ежедневно! Заходите почаще на чашечку кофе ☕).
Другие статьи на канале, которые могут быть вам интересны:
Новые статьи на канале "ЖИЗНЬ НА ЯТЬ":
