Еще в 2016 году аналитики McKinsey заявили, что строительная индустрия созрела для потрясений: переход от традиционных технологий девелопмента к цифровым только вопрос времени. Прогноз оправдался: сегодня ИТ-решения помогают застройщикам экономить, быстрее проектировать и возводить здания, выстраивать прозрачные отношения со всеми участниками процесса — от регуляторов до прорабов.
Зачем девелоперам цифровизация
Сфера строительства — одна из самых консервативных: в ней много ручного труда и «бумажных» согласований с контролирующими ведомствами. Однако тренд на цифровизацию затронул и ее. Еще в 2019 году больше 40% строительных компаний считали цифровую трансформацию своим стратегическим приоритетом, а сейчас Минстрой России называет внедрение ИТ-решений приоритетом всей отрасли.
Сегодня технологии используются на всех этапах строительного цикла — от согласования проекта до продажи готовых квартир. Для девелоперов это способ увеличить прозрачность процессов, сократить сроки проектирования и строительства, не теряя в качестве, а значит, стать более эффективными по сравнению с конкурентами, повысить оборачиваемость средств и маржинальность.
По оценкам Минстроя России, в перспективе цифровизация поможет девелоперам снизить затраты и время на реализацию проекта на 20%, срок от момента принятия решения о строительстве до ввода объекта в эксплуатацию — на 30%, а себестоимость строительства — на 10–15%.
Цифровизация стройки часто воспринимается как далекое будущее, еще и очень дорогое и затратное, но это не так, уверен руководитель управления инвестиционных сервисов ЭТП ГПБ Сергей Орлов. По его словам, начать можно с цифровых сервисов в режиме SaaS (Software as Service) и сразу получить доступ к понятному программному обеспечению. «Например, начать вести единый укрупненный календарный график, список объектов и площадок, единый каталог материалов с доступом для всех заинтересованных участников проектов. Для этого достаточно заключить с вендором ПО договор на доступ с простым тарифом, получить логин и пароль и начать работать, — говорит эксперт. — А уже в ходе дальнейшего развития цифровой инфраструктуры строителя совместить цифровые онлайн-сервисы с системой бухучета, электронным документооборотом и постепенно, пошагово перевести весь бизнес-процесс в цифру».
Быстрый старт: цифровая экспертиза и суперсервис для согласований
Хотя до 95% взаимодействий в отрасли до сих пор происходит на бумаге, из-за чего получение разрешений иногда занимает до половины времени реализации проекта, регуляторы пытаются заменить архаичный бумажный документооборот электронным.
Особенно преуспели в этом столичные власти. Раньше, по данным Департамента строительства Москвы, у застройщика уходило более 13 000 пачек бумаги и 6,5 млн рублей, только чтобы подать документы для одной новостройки по программе реновации. Сейчас 40% документооборота переведено в электронный вид, а скоро заработает суперсервис, где услуги разных ведомств можно будет получить в режиме одного окна. Цифровые решения сократили этап согласования проектов с полугода до 12 дней, а девелоперам больше не нужно содержать отдельное подразделение для работы с инстанциями, теперь с этой задачей успешно справляется пара сотрудников.
Цифровое проектирование и двойники зданий в 3D
Всего за четверть века от чертежей карандашом на бумаге строители перешли на компьютерные системы вроде AutoCAD и другие цифровые решения. Самые перспективные — технологии информационного моделирования (ТИМ, или BIM).
ТИМ-модель — это подробная 3D-визуализация, цифровой двойник будущего здания со всеми деталями — от кровли до шаровых кранов в теплоузле. В модель можно «зашить» данные о типологии строительных и отделочных материалов, схемы инженерных коммуникаций и график работ. Такой подход к проектированию повышает рентабельность проекта: сокращает инвестиционную фазу до 40%, а срок строительства — до 15–30%.
С марта 2023 года ТИМ-моделирование станет обязательным для всех госстроек. Но крупные девелоперы добровольно используют технологию и для коммерческих проектов: по оценке Общественного совета Минстроя России, это делают как минимум 30–35 из 50 системообразующих строительных предприятий.
Так, компания «Эталон-Инвест» благодаря цифровому моделированию сократила сроки проектирования на 20–30%. Застройщик использует технологию еще и во время строительства и отмечает, что эффективность, безопасность и качество реализованных проектов выросли на 20%. А ГК «Самолет» при помощи ТИМ оцифровала до 97% процессов — от инженерных сетей до сделок купли-продажи — и рассчитывает благодаря цифровой трансформации сэкономить 35 млрд рублей к концу 2023 года.
При проектировании используются и другие цифровые решения, например системы инженерно-технического документооборота. Они упрощают и автоматизируют рутинные процессы: выдачу заданий на проектирование, определение сроков и исполнителей, согласование документов, совместную работу над проектной документацией, в том числе для распределенных команд.
Под землей и с воздуха: комплексная оценка земельного участка
Обследование площадки перед началом строительства связано с большими затратами для девелоперов, особенно если речь идет о промышленных объектах в отдаленных регионах. Приходится привлекать десятки сотрудников, вывозить их на местность вместе с оборудованием, организовывать проживание и отвечать за их безопасность.
На помощь геодезистам приходят дроны. Если обычная съемка участка площадью 100 акров методами традиционной геодезии занимает 2–3 недели, то у дрона на это уходит 24 часа. В условиях городской застройки дроны помогают оценить рельеф площадки и составить план земляных работ, исследовать почву во время прокладки труб, кабелей и других коммуникаций. Так, компания «Донстрой» во время строительства одного из ЖК использовала технологию лазерного сканирования почвы, на основе этих данных строила 3D-модель и совмещала ее с проектной документацией. Применение беспилотников помогло увеличить темпы строительных работ на 35%.
Интернет вещей и другие способы навести порядок на стройке
Этап строительных работ «оцифровать» сложнее всего, ведь здесь взаимодействуют десятки поставщиков, сотни рабочих и единиц техники. Поэтому опыт внедрения ИТ-решений на стройке есть в основном у крупных застройщиков и у государства.
В 2021 году в Москве в качестве эксперимента использовали «умные» костюмы, их носили сварщики, каменщики, машинисты и другие специалисты. Если рабочий был без каски, датчики фиксировали проблему и передавали сигнал начальнику. Это сократило число нарушений техники безопасности за время теста на 50%.
На этом этапе также применяются беспилотники. Дроны помогают фиксировать изменения в динамике, контролировать ход строительства, расход материалов и соблюдение экологических нормативов.
Цифровые технологии изменили представление застройщиков и о журнале производства работ. Масштабный «дневник» с фиксацией всего происходящего на стройке можно вести в электронном виде при помощи облачных SaaS-решений. Десятки сотрудников на разных объектах одновременно вносят туда информацию о сроках, исполнителях, качестве работ и условиях производства. Это позволяет контролировать объекты: застройщик понимает, какая работа уже проделана и кто несет за нее ответственность.
Результат от применения цифровых продуктов видят не только застройщики, но и покупатели квартир. AFI Development внедрила программное решение «СтройКонтроль», которое в режиме реального времени обеспечивает взаимодействие всех подрядчиков, открывает сотрудникам доступ к проектной документации, содержит шаблоны документов и систему фотофиксации нарушений. Система помогла на 30% повысить качество строительного контроля и снизить себестоимость квадратного метра.
Продажи: виртуальная реальность и онлайн-покупка квартиры
Цифровые технологии применяют и для решения маркетинговых задач. Девелоперы проводят VR-экскурсии по строящимся ЖК, на которых покупатели в очках виртуальной реальности могут оценить планировку, дизайн, отделку будущей квартиры, а в некоторых случаях даже посмотреть из окна и измерить расстояние между предметами при помощи виртуальной рулетки.
«Оцифровывают» и сам процесс продаж. Например, в ГК «Самолет» покупатели новостроек могут онлайн забронировать квартиру, получить одобрение по ипотечному кредиту, составить договор купли-продажи и зарегистрировать его в электронном виде.
Цифровизация — приоритет строительной отрасли на ближайшие десять лет, и у Минстроя России на этот счет большие планы: к 2030 году он намерен сделать взаимодействие застройщиков с государством полностью электронным и сократить срок между появлением идеи проекта и выходом на стройплощадку до семи дней. Благодаря «цифре» все участники процесса смогут работать четко и слаженно — от крупного столичного девелопера до подрядчика в отдаленном регионе.
