Автор Мария Иваткина
Говорят, что ничего не скрепляет семью так, как общая ипотека. Однако в реальной жизни всё часто выходит не так забавно, как в старом анекдоте. Мы разбирались в нюансах раздела и самого объекта недвижимости, и долга за него.
И квартира, и долг – совместно нажитые
Самой распространённой является ситуация, при которой супруги оформили ипотеку в браке. При этом оба являются созаёмщикамии. Это значит, что квартира, на которую оформлен жилищный кредит, является совместно нажитым имуществом. То же касается и долга по кредиту.
«Принципиальный момент – является супруг созаёмщиком или нет. Если является, а так бывает в 90% случаев, то долг является совместно нажитым, как и всё имущество. Таким образом, погашение ипотечного кредита – обязанность двух сторон», – сказал «Абзацу» член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев.
В такой ситуации после развода возможен риск, что один из супругов (чаще тот, кто останется проживать в квартире) будет исправно платить ½ часть долга, а другой будет уклоняться от исполнения обязательств. Такая ситуация чревата претензиями банка и, соответственно, продажей квартиры «с молотка». Чтобы этого не случилось, есть два варианта решения:
- Квартира, как и все долговые обязательства за неё, переходят одному из супругов.
- Квартира продаётся, а полученные деньги делятся между бывшими супругами.
Чаще разводящиеся люди прибегают ко второму варианту решения ипотечного вопроса. Однако для того, чтобы выйти на сделку, потребуется согласие обеих сторон. Алгоритм действий при продаже такой квартиры будем следующим:
- Ищем покупателя на жильё.
- Вместе с покупателем подаём в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества.
- Получаем согласие банка.
- Выходим на сделку.
- Полученные от продажи средства направляем на погашение жилищного кредита.
- Снимаем залоговое обременение с жилья.
- В том случае, если средства остаются, делим их с супругом.
Подводные камни продажи ипотечной квартиры
Поскольку покупка ипотечной квартиры сопряжена с определёнными сложностями, найти покупателя бывает непросто. Люди либо отказываются связываться с таким лотом, либо просят у прежних владельцев «дисконт» за хлопоты. Скидка может составлять до 20% от стоимости жилья. Тут есть два варианта развития событий:
- долго искать покупателя, готового приобрести жильё по рыночной цене
- продать быстрее, но со скидкой
Также важно учитывать: если квартира пробыла в собственности менее трёх лет, то после продажи нужно будет заплатить подоходный налог. Он составляет 13% с прибыли. К примеру, если пара купила квартиру за 5 млн рублей, а продала за 8 млн рублей, то прибыль составит 3 млн рублей, с которых придётся заплатить 390 тыс. рублей в казну.
Брачный договор
При разводе совместно нажитое имущество по умолчанию делится пополам. Однако бывает так, что это не устраивает пару. В этом случае лучше, находясь в браке, заключить брачный договор и зафиксировать этот момент.
В документе можно прописать, к примеру, что квартира полностью достаётся матери с детьми, а долг за неё выплачивает отец. Для этого ещё в браке необходимо заключить нотариально заверенное соглашение о разделе имущества с условием о том, что приобретённая в браке ипотечная квартира остаётся у супруги, а обязательства по выплатам за неё принадлежат супругу.
В целом по нотариальному соглашению имущество можно поделить как душе угодно. К примеру, треть квартиры может принадлежать супруге, а две трети – супругу. Или наоборот. Однако при разделе ипотечной квартиры может понадобиться разрешение банка.
Если же заёмщик остаётся прежний (по сути, интересы банка разводом не затрагиваются), а долги не делятся между бывшими супругами, то в таком случае согласие банка не требуется.
Новоселье до брака
Если человек приобрёл квартиру в ипотеку самостоятельно до женитьбы, то по закону она принадлежит ему. Такое имущество не считается совместно нажитым. Впрочем, в семье бывает так, что квартира принадлежит одному, но платежи по ипотеке вносили оба из совместного семейного бюджета.
В таком случае второй супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесённых за период брака. То же правило касается денег за ремонт. Бывшему супругу можно запросить половину суммы, однако факт трат придётся доказывать с помощью квитанций и чеков.