Начальный этап строительства наиболее привлекателен для инвестиций, когда жилье можно купить с наибольшим дисконтом, и именно таких предложений в январе 2023 года стало меньше всего. Заметнее всего это было в сегменте массовых новостроек: на котловане застройщики предлагали 2,8 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 11% от общего объема рынка, сообщает компания «Метриум».
При этом больше всего вариантов жилья было в массовых новостройках на стадии строительства этажей (70% предложения или 18,4 тыс. помещений). В корпусах с отделочными работами девелоперы предлагали 11% квартир и апартаментов (2,8 тыс.), а в готовых домах – 9,3% (2,5 тыс.).
Между тем еще в декабре 2022 года на долю предложения в эконом- и комфорт-классе на начальном этапе приходилось 25% квартир и апартаментов (6,8 тыс. помещений). Число вариантов жилья в корпусах на стадии строительства этажей насчитывалось 54% (14,9 тыс.). В зданиях с отделочными работами застройщики продавали 13% квартир и апартаментов (3,6 тыс.), а в готовых домах – 2,2 тыс.
Текущее предложение жилья в массовых новостройках на котловане – одно из самых низких за пятилетнюю историю наблюдений. За этот период столь низкий (и минимальный) уровень предложения на начальном этапе был зафиксировал только дважды – в ноябре 2021 года (7,8 тыс.) и в октябре 2017 года (8,1 тыс.).
Аналитики отмечают, что в январе 2023 года на рынке массовых новостроек появилось немного новых проектов (обычно выход в продажу совпадает со стартом строительства). В январе было только две «премьеры» (и оба комплекса уже готовы), тогда как в январе 2022 года – четыре (две из них на котловане).
Тенденция к сокращению предложения на котловане отмечалась почти во всех секторах рынка новостроек Москвы в январе. В бизнес-классе в январе 2023 года доля квартир и апартаментов в проектах на начальной стадии реализации составила 20% против 28% в декабре. Большая часть вариантов жилья представлена в корпусах на стадии монтажа этажей (53%), а в зданиях с отделкой продается 16% помещений, в готовых домах – 12%.
В новостройках премиум-класса доля котлована на рынке упала с 28% в декабре до 11% в январе. При этом основная масса предложения сконцентрирована в корпусах на этапе строительства этажей (65%). В корпусах с отделочными работами застройщики продают 16% квартир и апартаментов, а в готовых домах – 8%.
«На рынке премиальных новостроек предложение обновляется не так быстро, как в других сегментах, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – В связи с этим я бы рекомендовал покупателям и инвесторам обращать внимание на качественные проекты, предполагающие строительство нескольких корпусов. В таких комплексах найти квартиру на разных стадиях готовности проще всего».
В два раза сократилось предложение новостроек на котловане в Новой Москве. Если в декабре их доля составляла 30%, то в январе она уменьшилась до 14%. В корпусах на этапе строительства этажей застройщики предлагали 71% квартир, в корпусах с отделкой – 8%, в готовых домах – 6%.
«На рынке новостроек есть определенная цикличность, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В продаже появляются новые крупные проекты, которые образуют значительную долю предложения корпусов на котловане. Со временем они переходят в другую стадию строительной готовности. По-видимому, значительный объем отложенных ранее проектов, которые стартовали в период после пандемии, перешли на более высокий этап готовности. Необходимо подождать весну, когда застройщики могут восполнить недостаток предложения на котловане».
Не изменилось предложение квартир и апартаментов в комплексах элитного сегмента и делюкс-класса, где их доля сохранилась на уровне 10%. В корпусах на стадии строительства этажей между тем застройщики предлагают 30% вариантов жилья, в зданиях с отделочными работами – 36%, в готовых домах – 24%.
«В последние месяцы 2022 года застройщики все чаще стали запускать новые проекты с заметным дисконтом вопреки тенденции последних двух лет, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Это могло стимулировать спрос на наиболее доступные квартиры и апартаменты, которые продаются на начальной стадии строительства. Помимо этого, на ситуацию повлияла относительно невысокая активность застройщиков, которые в январе запустили немного проектов. В совокупности это привело к дефициту предложений на начальной стадии строительства».