Первая часть детективной истории «Купить участок без нервов и потерь» была посвящена подбору участка на удалёнке: фильтрация ненужного, во избежание бесполезных выездов. Это Этап I моей работы над проверкой участка — «Вид издалека». Прочтите о нём в предыдущей статье 👈
Меня зовут Константин Каупуш, я практикующий агент по недвижимости с 2010 года. Отзывы о моей работе и объекты недвижимости в продаже можно увидеть на моем сайте.
Итак, спустя какое-то время мы, вместе с заказчиком, отсеяли разнообразные «неликвиды», сгруппировали перспективные участки — все в один день. Заказчик выезжает на участки, смотрит их вживую, знакомиться с соседями...
В один день невозможно уместить больше 10 участков для просмотра, но обычно их набирается меньше. После просмотра остается от силы два, выдержавших проверку на «Ожидание-Реальность».
По ним начинаем…
Этап II — «Проверка документов»
Документы на участок — это так же важно, а может быть даже важнее, чем визуальные качества (вид вокруг, уклон, освещенность, близость грунтовых вод и т.д.). На вас, покупателя, будет «переходить право» собственности…
«Собственности на что?» — на этот вопрос нам и ответят документы.
К сожалению, случается так, что фактически участок прекрасен, но юридически оформлен недобросовестно. Еще хуже, если документы на землю таят в себе «правовые ловушки». Ловушки склонны превращаться в судебные иски. А иски — в потери (в лучшем случае, нервов). Итак, какие риски я минимизирую на этапе проверки документов?
- Банкротство продавца или предыдущего собственника. В 2015 году вышел 154 ФЗ «Об изменениях законодательства, касающихся банкротства граждан», а последствия данного закона мы пожинаем, в основном, сейчас.
Количество банкротств продолжает расти, спровоцированное закредитованностью населения и экономическим кризисом в целом: https://iz.ru/1132630/ekaterina-vinogradova/bolshe-ne-luchshe-chislo-rossiian-bankrotov-v-2021-m-uvelichilos-na-70
Чем это чревато для покупателя? Если продавец или предыдущий собственник признается банкротом — вы с большой вероятностью потеряете купленный участок, вместе с потраченными на его покупку деньгами. Учтите, что «приплыть» судебное дело может спустя несколько лет после покупки, когда вы уже построите на «своей» земле дом…
При проверке банкротства недостаточно пробить собственника по базе банкротств (она открытая): тот факт, что сейчас, в данный момент, продавец не является банкротом, не говорит о том, что он им не станет в ближайшее время.
2. Субсидиарная ответственность. Риск непосредственно связанный с пунктом первым. Если продавец (или предыдущий собственник) является учредителем/руководителем юрлица и это юрлицо — банкрот (или вот-вот им станет)… В таких случаях продавец расплачивается по долгам юрлица своим имуществом. То есть, правильно, участком, который он сейчас пытается вам продать.
3. Риски, связанные с «Недействительностью сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими». Важно понимать: это не про тот случай, когда гражданин недееспособный, признанный таковым по суду. И даже не про тех граждан, которые стоят на учете в ПНД или НД.
Совершенно убрать этот риск невозможно. Но можно, по косвенным признакам (не связанным с «адекватностью» продавца!) понять: здесь — скользкая ситуация, нужно отойти в сторону!
Есть еще несколько «опасных» для покупателя статей из этой книжки 👇, по которым нужно обязательно «прогнать» продавцов и предыдущих собственников… Естественно, это я тоже сделаю.
4. Риски, связанные с семейным законодательством. Иначе говоря, риск признания недействительной сделки по отчуждению совестно нажитого имущества супругов (и прочие «семейные» риски).
5. Достоверность представленных документов (не всех, но наиболее важных!).
6. Риски, связанные с конкретным «документом-основанием», то есть способом приобретения сегодняшним собственником своих прав на участок. Для каждого случая — риски свои. Все боятся наследства и различных договоров по отчуждению (купли-продажи/дарения/обмена), но кто сказал, что выдача участка на основании Постановления администрации — 100% гарантия «чистоты»?!
7. При покупке участков не может быть (и на том спасибо!) проблем, связанных с выпиской/пропиской. Если, конечно, на участке еще нет зарегистрированного дома. Зато возникают другие специфические вопросы, характерные только для этого вида недвижимости. Например, «косяки», сделанные во время межевания. Или обременения, которые не видны на публичных порталах, но выявляются при заказе ЕГРН.
По итогу я предоставляю вам, заказчику, развернутый анализ документов. В случае наличия неблагоприятных нюансов мы решим, насколько они существенны и стоит ли двигаться дальше…
По ходу проверки документов я часто запрашиваю у собственника дополнительные документы. Если представить их нет возможности или желания — заказываю их «иными способами». Возможно вы обратили внимание, что я везде говорил не только про собственника, но и про «предыдущих собственников». Да, это действительно очень важно: раскрутить всю историю перехода прав, начиная с первого владельца, заканчивая нынешним. Потому что «нюанс» может крыться во глубине 90х-2000х годов, а последствия от него — ощутить прийдется сегодня (об этом хорошая статья 👈)
На следующем, последнем этапе (Этап III) я прорабатываю с вами Час «ИКС» — саму сделку:
— Алгоритм: адреса МФЦ/нотариуса/банка, порядок передвижения между ними, действия внутри данных учреждений и время, которое мы потратим на эти действия
— Договор купли-продажи, в котором учтены ошибки моих коллег и их клиентов: во избежание таких ошибок у нас.
— Порядок действий после регистрации…
Согласовываем с вами (и продавцом) всё это заранее, в подробностях. Чтобы в день сделки просто приехать, подписаться и уехать. Легко, радостно и непринужденно.
Если вам интересно наше сотрудничество по вопросам недвижимости, свяжитесь со мной удобным вам способом:
Telegram, Whatsapp, Vkontakte или просто по телефону
8 965 233 03 32.
C уважением, Константин Каупуш