Рынок строящегося жилья становится «тонкий» - порядок цен определяется гораздо меньшим количеством сделок. А значит и риск резкого обвала растёт.
Продажи сокращаются. Скажем, в Московском регионе только за октябрь продажи упали на 14%. В ноябре отмечается падение объёмов выдач ипотечных кредитов, а значит, по итогам месяца, можно ожидать новых антирекордов, и очередного сокращения количества совершённых сделок.
Нормально ли, что цены на все объёмы строящегося жилья определяются всё меньшим количеством проданных квартир? Нет.
Потому что это не так безопасно, как может показаться. И самым не безопасным во всём этом являются именно объёмы продаж.
Всё увеличивающийся массив новостроек стоит не распроданным. И это происходит не из-за того, что застройщики не хотят ничего продавать, а потому что не покупают.
Сравните данные ЕИСЖС за май (максимальная доля проданных квартир в новостройках) и за октябрь.
В мае в строящихся домах распродано 45% всех квартир.
А в октябре, уже только 41%.
Почему так происходит?
- Во-первых, потому происходит падение продаж (см. выше).
- Во-вторых, потому что жилья становится всё больше.
С января по октябрь сдано в эксплуатацию 31,8 млн.м2 жилья.
А начато строительство 33,7 млн.м2
Разница в 1,9 млн.м2, или 6%.
Это, в свою очередь, происходит вследствие наращивания новых объёмов строительства.
Причём объёмы нового строительства растут независим от того, что продажи падают.
Начиная с сентября прошлого года в каждый месяц новых объектов начинало строится больше, чем за год до этого (за исключением декабря 2020 года).
А начиная с мая этого года, количество новых объектов стало стабильно больше даже показателей 2-х летней давности – «нормального» (доковидного) 2019 года.
Застройщики, побив все рекорды, продолжают наращивать количество новых проектов, которые они выводят на рынок, всё увеличивая разрыв в сравнении с 2019 и 2020 годами.
Остановимся на этом.
Мы посмотрели цифры. Они свидетельствуют об одном. Застройщики начинают строить больше. Продажи при этом падают.
Давайте порассуждаем о последствиях.
================================================================
Тематика блога «Проблемы новостроек», а значит взаимоотношений застройщиков с вами. Вас что-то не устраивает?
Застройщик требует подписать дополнительное соглашение к договору?
Посоветовавшись с нами, вы застрахуете себя от неприятностей. Мы подготовим такие правки, которые позволят вам в любой момент наказать застройщика рублём, за любые действия, которые будут затрагивать ваши интересы.
WhatsApp: +74956499115
Telegram: @BessonovPartners
================================================================
(Продолжение статьи)
Итак.
У нас растут объёмы нового строительства и падает реализация.
Это приводит к тому, что сегодня в строящихся домах продано только 41% площадей (против 45% в мае).
Вы скажете, ничего страшного. Построят – продадут.
Не торопитесь.
Построят на что?
Ведь что такое 41%. Это постоянная в моменте величина. Смотрите:
На рынке строится определенное количество объектов. В момент времени какое-то количество объектов сдаётся в эксплуатацию и уходит с рынка строящегося жилья. В этот же самый момент времени, какое-то количество жилья начинает строится и поступает на рынок строящегося жилья. Вот в этом, перемещающимся во времени объёме строящегося жилья, продаётся только 41% квартир.
То есть для того, чтобы построить ВСЁ ЖИЛЬЁ, рынок располагает средствами от продаж только 41% площадей (а в мае это было 45%).
Много это или мало? И хватит ли продаж 41% площадей для того, чтобы профинансировать строительство всей строящейся недвижимости?
Разберём на примере Москвы.
По состоянию на 15 ноября себестоимость строительства, по данным ЕИСЖС, составляла 95 тыс.руб. м2
При этом, согласно данным ресурса ИРН (Индикаторы рынка недвижимости), по итогам октября средний уровень цен в Москве составлял около 240 тыс.руб. м2
То есть для того, чтобы построить 1 м2 жилья нужно продать 0,396 м2 жилья по рыночной цене (95/240).
Иначе говоря, продажа 39,6% всех площадей (в Москве), обеспечивает только лишь необходимые затраты на строительство.
Сегодня продаётся 41%. Практически сопоставимые величины.
Но при этом, объёмы строительства по-прежнему растут, а объёмы реализации – падают.
Что будет, если представить (вполне реальную ситуацию), что застройщики станут продавать меньше, чем им необходимо на строительство. Мы видим, что при сохранении существующих тенденций — это может произойти совсем уже скоро.
Здесь нужно напомнить, что деньги от покупателей жилья застройщики не получают напрямую. Они уходят на эскроу счета. А финансируют строительство банки, которые дают кредиты.
Сегодня банки для финансирования строительства выдают застройщикам денег меньше, чем получают на эскроу счета. Остатки на эскроу счетах накапливаются.
По состоянию на 1 октября, по данным ЦБ РФ, накопленных остатков было 2,688 трлн.руб.
И это та самая бесплатная ликвидность, ради чего, собственно, все и затевалось.
Это главное для банков в этой схеме – бесплатные деньги от покупателей жилья.
Вся схема с эскроу для банков работает только тогда, когда общие остатки на эскроу не снижаются, а ещё лучше растут.
А теперь представьте картину, при которой банки начинают выдавать на строительство кредитов больше, чем будут получать на эскроу счета денег от продажи квартир. И не только в целом по банковской системе, но по каждому конкретному банку, который кредитует конкретных застройщиков. А ведь это может произойти совсем уже скоро. Как, по-вашему, отреагируют банки?
Будут ли они долго терпеть такое безобразие, которое делает саму схему эскроу для них не просто бесполезной, а ещё и не выгодной?
Не думаю.
Банкам, в общем то, наплевать, какая рентабельность у застройщиков. Главное, чтобы она была, позволяя отдавать полученные кредиты, и при этом, не ставила под сомнения операционную деятельность застройщика. Всё!
Но для банка очень важны показатели продаж, показатели наполняемости эскроу счетов, значения ликвидности своих балансов.
И как только объёмы продаж приблизятся к пороговому значению объёмов выданных кредитов, банки для того, чтобы не ухудшать свои финансовые показатели, потребуют от застройщиков продаж.
И что могут противопоставить этому застройщики, которые зависят от финансирования со стороны банков? Ничего. Они будут увеличивать продажи.
Для их активизации, необходимо полноценное снижение цен, так как сегодняшние скидки не позволяют сохранить объёмы реализации даже уже на прежнем уровне. Мы это видим воотчую все последние месяцы.
Этот момент не за горами.
Ситуация, когда тонкая прослойка проданных квартир определяет картину на рынке (в том числе и по ценам), а основная масса квартир стоит не распроданной, и их доля растёт, не может продолжаться бесконечно, и скоро закончится.
Где вы видели вечный абсурд?
================================================================
Это тоже интересно.
Может быть интересно не-москвичам для знакомства с районами Москвы и основными жилыми комплексами.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
То, что недвижимость в Сочи перегрета и очень сильно перегрета это очевидно всем. Но спрос там останется, потому что Сочи он один такой на всю страну. Второго нет, если бы Абхазия вошла в состав России, тогда у Сочи появился бы серьёзный конкурент, но сейчас, что имеем, то имеем. Цены упёрлись в потолок и начали отползать вниз, пытаясь нащупать спрос, который устроит застройщиков. Думаю, реальный спрос находится на уровне 200-250 за метр, т е. 5-5.5 за студию, ниже не пойдёт, начнут активно выкупать. Ну и мне лично город нравится, да геология сложная, да кумовство процветает, но Сочи — это прежде всего море, горы, солнце, буйство растительного мира, каньоны, горные реки, я за это его люблю. Остальное дело десятое.
Статья: Сочи. Дорого, пафосно, не комфортно, не безопасно. Есть ли будущее у города-курорта?
Если говорить о ситуации в контексте стагфляции, то вложение девелоперов в стройки уже не выглядит не обоснованным.
Недвижимость традиционно считается одним из защитных активов при стагфляции. И как раз застройщики имеют выбор, иметь через год-два-три миллиард денег или миллион квадратных метров. И да, других видов защитных активов при стагфляции не много: сырье и золото, отрасли-производители товаров первой необходимости, ЖКХ и т.д.
Если смотреть на застройщиков не как на субъекты, а как на объекты для вложения средств более крупных игроков, то картина меняется.
Концентрация капитала в стране - большая. И у капитала есть серьёзная задача - сохранить себя. И в небогатой стране не так много возможных областей для сохранения и их капиталоёмкостью - ограничена. Тем более, еще нужно и диверсифицироваться. Поэтому часть средств вкладываем в ЖКХ, производство сырья и так, как правило, является основным источником доходов. Остаётся производство продовольствия ну и строительство.
Статья: Главная новость на рынке новостроек последних дней
Можно все уложить в одно предложение. Если будет критически падать спрос, при сохранении или увеличении предложений, то будет снижение цен.
А вообще можно продолжить мысль. Если начнут валить из Москвы в область, работать по удаленке, а область не будет рваться в Москву, по той-же причине, то это сохранит спрос в родном Подмосковье. Идея мне нравится. 😊
Статья: Ковид и московская недвижимость: цены на пороге грандиозного обвала?
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ВАВИЛОНСКИЕ БАШНИ
графика, карандаш, 75x75 см, 2019
Михаил Горшунов
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Да кому они нужны – эти застройщики! Ни-ко-му (по слогам и раздельно).
* Тенденции определились? Итоги октября на рынке новостроек Московского региона.
* Новое время не признаёт фантазий застройщиков.
* Беспросветная ипотечная тоска.
* Когда доллары станут национальной валютой страны, тогда и считать нужно будет в долларах (прим: недвижимость).
* Рынок жилья падает. Какие ещё вам нужны доказательства?
* Куда «бегут» московские застройщики? Похоже, что к неприятностям…
* Банкротство китайского застройщика China Evergrande Group. Урок для нас, который выучен не будет.
* Высокие цены на нефть и газ - высокие цены за квадратный метр? Да, ладно… Какая глупость.
* Эскроу предлагается продлевать автоматически. В чьих интересах?
* Краснодарские новостройки «колбасит неподецки»... (Москва на очереди?)
* Кто ещё не «засветился» в прогнозах цен на недвижку? Страховщики? Вэлком!
* Мёртвый сезон первички. Затишье перед рывком или падением?
* Крах рынков недвижимости: США, Япония и Китай. Почему мы забыли про Испанию?
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,