Главное, что отличает договор дарения от купли-продажи — это его безвозмездность.
Поэтому когда при дарении квартиры предлагают включить пункт о том, что за бывшим собственником сохраняется право пользования жильем, у многих возникает вопрос: а не могут ли из-за этого отменить сделку, т. к. условие о безвозмездности здесь нарушается (на одаряемого возлагается встречное обязательство предоставить дарителю квартиру для проживания).
Юристы высказывают разные мнения на этот счет. Но в недавнем решении Верховного суда РФ было наглядно проиллюстрировано, что же будет, если подарить квартиру с сохранением права проживать в ней.
Женщина подарила свою квартиру внучке, а в договоре предусмотрительно прописала, что право пользования квартирой сохраняется за ней и ее сыном (который приходился отцом той самой внучке — после развода он переехал жить к матери, в ту самую квартиру).
Но когда бабушки не стало, внучка обратилась в суд с требованием выселить отца из своей квартиры, аргументируя тем, что они вместе не живут, общего хозяйства не ведут — а значит, он утратил право на жильем как бывший член семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ).
Однако суд признал, что пункт о проживании отца в квартире, включенный в договор дарения, является юридически действительным. И раз собственница его подписала — значит, она согласилась с тем, что отец будет пожизненно пользоваться ее квартирой. Поэтому ей отказали в иске.
Тогда она решила пойти другим путем: подарила эту квартиру своему дедушке (по материнской линии) — и уже он, как новый собственник жилья, подал иск о выселении мужчины (ст. 292 ГК РФ).
Поначалу план действительно сработал: так как в этом договоре дарения ничего не говорилось о сохранении права пользования жильем за отцом, апелляционный суд обязал его освободить квартиру.
Но Верховный суд РФ, до которого дошел этот спор, решение отменил. Он обратил внимание на то, что внучка подарила квартиру своему близкому родственнику, который тут же обратился в суд за выселением ответчика.
Налицо были признаки мнимой сделки (заключенной лишь для вида, без намерения создавать правовые последствия) — т. е. внучка специально передала право собственности на квартиру, чтобы выселить оттуда отца, поскольку ей самой суд в этом отказал.
А поскольку мнимая сделка недействительна, то и выселить на ее основании никого нельзя (ВС РФ, определение № 18-КГПР21-99-К4).
Итак, Верховный суд РФ:
- во-первых, подтвердил, что условие в договоре дарения квартиры о сохранении права пользования жильем за дарителем или членами его семьи является действительным и никак не отражается на его безвозмездности.
А это значит, на него можно ссылаться в суде, если новый собственник вдруг передумает исполнять свое обязательство по предоставлению жилья — и суд обязан применить этот пункт;
- во-вторых, получив квартиру или дом с таким условием, нужно быть готовым к тому, что выселить потом жильцов, указанных в договоре, будет практически невозможно.
Сам одаряемый связан своим обязательством — поэтому ему в иске о выселении точно откажут.
Если же он решит передать собственность на это жилье кому-то другому, такую сделку могут признать недействительной, признав ее заключенной с целю выселения прежних жильцов.
Реальный же покупатель, который не мнимо, а действительно захочет приобрести квартиру с постоянными жильцами, вряд ли найдется.
Поэтому условие о постоянном проживании в подаренной квартире самого дарителя или членов его семьи является серьезным обременением, с которым одаряемому придется мириться, возможно, долгие годы.
Если же подарить жилье без такого условия, то одаряемый, став собственником, может в любое время выселить оттуда и самого дарителя, и всех остальных жильцов.
В судебной практике есть примеры, когда даже родные дети выселяли своих родителей из подаренных ими же квартир (ВС РФ, определение № 77-КГ21-1-К1).