Закон сейчас не запрещает продавать квартиру, в которой есть жильцы, и собственник не обязан спрашивать у них разрешение на продажу.
Но вот вопрос, сможет ли потом покупатель освободить свою недвижимость от предыдущих жильцов. Ответить на него нельзя однозначно: в одних случаях выселить жильцов очень легко, а в других расстаться с ними не поможет даже суд.
Когда без проблем можно выселить жильцов из купленной квартиры?
В договоре купли-продажи или в отдельных письменных обязательствах от имени жильцов нужно отразить, в какой срок они должны съехать и сняться с регистрационного учета.
Если в назначенное время квартиру так и не освободят, покупателю придется прибегнуть к помощи суда:
- в иске достаточно сослаться на статью 292 ГК РФ и на то, что после покупки жилого помещения члены семьи прежнего владельца отказываются выселяться, препятствуя тем самым новому собственнику в пользовании своей квартирой.
Упомянутая статья 292 ГК РФ предусматривает, что с переходом собственности на жилье к другому лицу права членов семьи прежнего собственника на него прекращаются.
Это правило действует даже в том случае, если жильцы приходятся новому собственнику родственниками.
Так, недавно Верховный суд рассматривал спор, где сестра требовала выселить своего брата из дома. Она купила его у матери, а брат был там прописан.
В договоре предусматривалось, что он утрачивает право на жилье. Но в течение нескольких лет брат так и не выписался из дома, хотя и не проживал в нем.
Суды сначала отказались выселять ответчика, признав его членом семьи собственницы.
Однако Верховный суд РФ отменил решения, указав, что на момент покупки дома брат являлся членом семьи прежнего собственника (матери), а сестра его в качестве такового не вселяла.
Поэтому, несмотря на то, что он брат, его следует выселить по правилам ст. 292 ГК РФ (ВС РФ, определение № 19-КГ21-17-К5).
Когда выселить прежних жильцов из квартиры не поможет даже суд?
Здесь можно выделить несколько случаев.
Во-первых, если жильцы зарегистрированы в квартире не как члены семьи собственника, а по иному основанию.
Сюда относится, прежде всего, завещательный отказ (когда человек получает право пользоваться жильем на основании соответствующего указания в завещании, и даже переход права собственности к другому лицу это право не прекращает — ст. 1137 ГК РФ).
А также вселение в квартиру по договору — найма или безвозмездного пользования.
Пока действие такого договора не прекратится, собственнику не удастся выставить жильцов за дверь (по закону обязанности наймодателя переходят к новому владельцу жилья — ст. 675, 700 ГК РФ).
Во-вторых, если жильцы были вселены когда-то в квартиру в качестве членов семьи собственника и имеют там постоянную регистрацию, то отказ в их выселении грозит новому владельцу жилья при наличии следующих обстоятельств.
Первое обстоятельство: если они в свое время отказались от участия в приватизации этой квартиры.
Тогда их невозможно выселить до тех пор, пока они сами добровольно не съедут в другое место жительства (ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ)
Второе обстоятельство: если при покупке недвижимости сам собственник предоставил жильцам право пользоваться его квартирой (даже если он того вовсе и не желал).
Такое может произойти при наличии в договоре соответствующего пункта.
Согласно ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения должен обязательно содержать перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем после его приобретения покупателем.
Подписав договор с таким пунктом, новый собственник автоматически соглашается на то, что в его квартире будут проживать указанные там люди.
В судебной практике есть пример, когда женщине, купившей квартиру, отказали в выселении прописанного жильца именно из-за этого пункта в договоре (подробнее здесь).