Покупка квартиры – дело рискованное. Купишь новостройку, а ее не достроят. Купишь вторичку – плесень вылезет или коммуникации ветхие ремонтировать придется. Но самое страшное, если кто-то захочет оспорить сделку. Если суд признает сделку недействительной, то всё возвращается в руки первоначальных собственников.
Но загвоздка в том, что с квартирой это происходит автоматически, а вот с деньгами все не так прочно – часто оказывается, что к моменту оспаривания сделки продавец их уже потратил.
Конечно, он должен будет вернуть деньги назад, но на практике такая процедура занимает годы.
Что же сделать, чтобы этого не произошло? Можно просто не покупать вторичку... но а если надо? На сделку стоит обратить самое пристальное внимание, если в ней участвуют несовершеннолетние, недееспособные или пожилые люди. А также все, кто может состоять в браке в настоящем или мог состоять в прошлом.
То есть, практически каждая сделка со вторичкой заслуживает пристального внимания – оформляйте ее у нотариуса, а еще лучше привлечь юриста, специализирующегося на недвижимости.
Но давайте по порядку. Если в сделке с недвижимостью участвует ребенок от 14 лет, он является недееспособным. Решение за него принимают родители или опекуны.
Дети от 14 до 18 лет могут подписывать документы сами, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Прежде чем заключать сделку, в которой участвует несовершеннолетний, убедитесь, что есть согласие от обоих родителей. Если согласие только от одного родителя, должно быть свидетельство смерти второго, в случае, если его нет в живых. Иначе после сделки второй родитель может объявить, что согласия своего не давал – и сделка будет оспорена.
Кроме того, для совершения сделки с несовершеннолетними должно быть получено согласие органов опеки и попечительства, которое получают по месту прописки ребенка.
Другая опасность – заключение сделки с недееспособными гражданами. Такими могут быть признаны люди с психиатрическими заболеваниями. Для проверки самое простое – попросить у продавца водительские права, которые выдают после справки из психоневрологического диспансера. Если прав нет, то можно напрямую потребовать такую справку.
Заключение от психиатра стоит просить во всех случаях, когда в сделке участвует продавец старше 65 лет.
В текст договора купли-продажи лучше включать пункт о том, что продавец и покупатель подтвердили свою дееспособность. Это само по себе не гарантирует то, что сделку позже не оспорят, но по крайней мере показывает, что покупатель проявил ответственность, уточнив этот вопрос.
И третий момент – наличие супруга.
Обычно, все имущество считается общим, кроме случаев, если заключен брачный договор о раздельном имуществе или имущество было куплено до брака, получено в наследство или в подарок одним из супругов.
Если же квартира куплена в браке, второй супруг должен дать согласие на ее продажу. Здесь скользкий момент – после продажи квартиры оспорить сделку может даже бывший супруг, в случае, если квартира была куплена в браке, а свое согласие на продажу он не давал и имущество не было разделено по суду.
Чтобы минимизировать риски, узнайте у продавца о его семейном положении. Проверьте паспорт на соответствующей странице, но учтите, что там может и не быть отметки о заключении и расторжении брака, а брак при этом был заключен. На всякий случай лучше включить в текст договора информацию, состоял ли продавец в браке (и было получено согласие супруга) или о том, что продавец в браке не состоял.