Рынок новостроек живет по своим правилам, и у человека «с улицы» вряд ли получится просто так взять и стать инвестором. Знать, какие локации пользуются спросом и где планируется строительство новых ЖК, следить за новостями — это не гарантия того, что у вас получится выгодно вложиться в проект. Потому что официальный старт продаж — это отнюдь не всегда самые низкие цены.
У инвесторов свои секреты — полезные знакомства и связи, доступ к информации, о которой обычные покупатели даже не подозревают. Какие бывают варианты покупки квартиры?
Открытое бронирование до старта продаж и получения разрешения на строительство. Многие застройщики начинают бронирование за несколько месяцев до начала продаж. Несмотря на то, что оно открытое, узнать о нем из новостей можно очень редко.
Помогут различные форумы — прочитать о бронировании можно именно там. Кроме того, о такой возможности вам могут рассказать по телефону. Также оперативную информацию о начале бронирования получают все брокеры, работающие с застройщиками.
На этапе бронирования застройщики оценивают спрос и корректируют цены до официального старта, то есть к началу продаж стоимость квартир может измениться.
Закрытые продажи или бронирование. Об этом тоже нельзя прочитать в новостях, да и по телефону вам о них не расскажут. Это неофициальная продажа квартир избранному списку людей, в который, как правило, входят сотрудники, их родственники и знакомые, постоянные покупатели, крупные инвесторы. При таком бронировании можно получить отличную скидку — до 20% от цен официального старта.
Попасть на такие продажи реально через брокеров, у которых есть связи, и за определенную плату они внесут вас в список.
Официальные продажи доступны для всех. Если нет доступа к предварительному бронированию, то на старте продаж можно успеть «занять» наиболее ликвидные лоты по оптимальной цене. Здесь важно забронировать понравившийся вариант как можно быстрее — интересные проекты расхватывают в первые часы после старта, и к концу дня цены уже увеличиваются, а квартир в наличии почти не остается.
Услуга бронирования не бесплатна для покупателей, но так было не всегда. Бронируя квартиру, покупатель фиксирует ее стоимость и, если есть, скидку. Также возможность «застолбить» определенный лот нужна, если к сделке нужно подготовиться — получить одобрение банка на ипотеку, оформить нужные документы.
Еще в середине 2000-х забронировать квартиру в новостройке в Москве можно было бесплатно. Этим пользовались некоторые застройщики и поступали, мягко говоря, некрасиво — бронировали квартиры у конкурентов, если те выводили новые проекты в той же локации. В итоге продажи у соперника тормозились, а квартиры в своем ЖК распродавались быстрее.
В итоге девелоперы ввели платную бронь с условием, что покупатель не получит своих денег обратно, если сделка сорвется по его вине. А при заключении сделки сумма брони учитывается при расчете общей стоимости квартиры.
Платная бронь действует и на закрытых предпродажах, которые устраиваются для оценки спроса и подкручивания цен. Если после вывода проекта на рынок цены на него по объективным причинам окажутся выше (например, стройматериалы резко подорожали), а участник закрытых продаж не готов покупать квартиру по новому ценнику, то деньги за бронь ему вернут.
Кроме того, предпродажи часто проводятся до получения разрешительных документов.
В таком случае брони через несколько месяцев превращаются в ДДУ. Однако случается, что застройщику не удается оформить всю документацию на проект, стройка не начинается, а покупатели получают обратно деньги, внесенные по брони.
Стоимость бронирования может быть самой разной — от нескольких тысяч до нескольких сотен тысяч рублей. Некоторые застройщики не включают стоимость бронирования в стоимость квартиры — этот момент лучше заранее уточнить, поскольку в таком случае деньги вам могут не вернуть, даже если сделка отменится не по вашей вине.