Обычный российский миллионник - это город, в котором сравнительно небольшое количество районов: 6 в Воронеже, 7 в Казани, по 8 в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, 10 в Новосибирске.
Очевидно, что чем больше город, тем сильнее разница между районами. Центральные районы города имеют качественный и разнообразный жилфонд, много достопримечательностей, отличную транспортную доступность. Районы на окраинах, очевидно, проигрывают. Чем больше город, тем сильнее различия между центральными и окраинными районами.
Даже в случае сравнительно небольшого Воронежа с 6 районами, 2 из них - Левобережный и Железнодородный, считаются менее престижными, чем 4 других, расположенных на правом берегу Воронежского водохранилища.
В Москве все гораздо сложнее. В городе проживает более 13 миллионов человек, а общее количество районов составляет - 125!
125 объектов требуют слишком сложной системы управления, поэтому районы в свою очередь поделены на 10 административных округов, названных по частям света - ЦАО (Центральный административный округ), ЗАО (Западный административный округ), СЗАО (Северо-западный административный округ) и т.д.
В 2012 году к Москве были присоединены огромные площади, расположенные к югу от города, площадь Москвы выросла с 900 кв. км до 2 500 км.
Присоединенная территория получила название Новая Москва и также была поделена на 2 административных округа - Новомосковский и Троицкий, таким образом общее количество административных округов Москвы возросло до 12.
Большинство районов Москвы расположены внутри МКАД - Московской кольцевой дороги, однако есть и районы Москвы за МКАД.
Из-за величины территории и крайне запутанного административного устройства, появилась масса нелогичных моментов. Так, например, можно жить в 55 км от МКАД в деревне Рогово и обладать московской пропиской, а можно - в 200 метрах от МКАД и не иметь московской прописки.
Или, выезжая из Москвы на восток, пересекая МКАД, Вы остаетесь в Москве (Жулебино), потом попадаете в Подмосковье (город Люберцы) и снова возвращаетесь в Москву (район Некрасовка).
С учетом того, что общее количество жилых объектов (отдельных жилых многоквартирных домов и коттеджных поселков) в Москве насчитывает более 40 000, разобраться, какой район является престижным, а какой нет, какой жилой комплекс стоит покупать, а какой нет - крайне сложно.
Риэлторы решили этот вопрос по-своему. Вместо использования административной карты районов, мы пользуемся картой "жилых массивов".
Жилой массив - это географический район, обладающей высокой однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). Границы жилых массивов в некоторых случаях совпадают с административными границами районов, а в некоторых - нет. Использование жилых массивов вместо административных районов гораздо удобнее, потому что сразу даст Вам ключ к пониманию характеристик жилья в данном районе.
Застройка Москвы имеет ярко выраженный радиально-кольцевой характер.
Кольцевое устройство сформировано тремя основными кольцевыми шоссе Москвы - Садовое, ТТК (Третье транспортное кольцо) и МКАД.
А радиальный - основными трассами, соединяющие центр Москвы с Подмосковьем
Также при поиске и оценке жилья полезно пользоваться концепцией Большой Москвы, которая включает себя жилые массивы Москвы внутри МКАД, жилые массивы Москвы за МКАД, а также центральные жилые массивы городов-спутников (Красногорск, Химки, Реутов, Долгопрудный, Мытищи и т.д.), обладающие схожими характеристиками.
При этом кольцевые магистрали делят Большую Москву на 4 зоны (Центр, Средний пояс, Спальные районы, районы за МКАД) - по признаку близости к центру, а радиальные магистрали на 11 кластеров - по признаку направления от центра.
Кластеры мы с Вами разберем в следующей статье, а сейчас рассмотрим 4 зоны.
Номер района примерно соответствует его престижности и уровню цен на жилье (наиболее дорогие районы Москвы - Китай-город, Остоженка и Патриаршие пруды; наиболее бюджетные (среди районов внутри МКАД) Бирюлево и Капотня.
Центр - 1ая зона - представлен 16 наиболее престижными жилыми массивами с многочисленными комплексами классов "элит" и "премиум". В 1-ой зоне расположена подавляющая часть исторических достопримечательностей Москвы. Большая часть 1-ой зоны расположена внутри Садового кольца.
Жилые массивы 1-ой зоны (кликайте на заголовке и переходите на статьи с подробным описанием районов):
1. Китай-город
2. Остоженка
4. Тверской
5. Арбат
7. Плющиха
8. Хамовники
9. Москва Сити
10. Пресня
11. Чистые Пруды
13. Таганский
14. Мещанский
15. Дорогомилово
16. Воробьевы горы
Средний пояс Москвы – 2 зона - 29 престижных жилых массива Москвы, расположенных за пределами Садового кольца. Отличаются высоким уровнем социальной инфраструктуры и однородностью социального состава. В новой застройке преобладают жилые комплексы «бизнес-класса». Большая часть жилых массивов 2 зоны расположена в западной и юго-западной части Москвы.
Жилые массивы 2-ой зоны (кликайте на заголовке и переходите на статьи с подробным описанием районов):
17. Донской
18. Раменки
19. Хорошёвский
20. Сокольники
21. Басманный
22. Аэропорт/Сокол
23. Черемушки
24. Большой Сити
25. Алексеевский
26. Фили
27. Крылатское
29. Савеловский
30. Преображенское
31. Академический
32. Останкинский
33. Нижегородский
34. Марьина Роща
35. Коньково
37. Темирязевский
38. Свиблово
40. Щукино, Покровское-Стрешнево
41. Южнопортовый
42. Фили-Давыдково
43. Зюзино, Нагорный, Котловка
44. Кунцево
45. Коптево
3 зона – состоит из 32 жилых массивов; это бывшие промышленные и «спальные» районы Москвы. Жилой фонд представлен в основном типовой советской застройкой; в новой застройке преобладают жилые комплексы класса «комфорт». Большая часть 3 зоны расположена между ТТК и МКАД.
Жилые массивы 3-ой зоны (кликайте на заголовке и переходите на статьи с подробным описанием районов):
46. Нагатино
47. Соколиная Гора
48. Строгино
49. Тушино
52. Измайлово
53. Лефортово
54. Кузьминки
56. Ясенево
57. Головинский
58. Марфино
59. Чертаново Южное
61. Гольяново
62. Отрадное
63. Царицыно
65. Перово, Новогиреево, Ивановское
66. Марьино, Люблино
68. Лианозово
69. Рязанский
70. Теплый Стан
71. Орехово-Борисово
72. Печатники
73. Лосиноостровский, Ярославский
75. Выхино, Вешняки
76. Бирюлево
77. Капотня
"Замкадье" - 4 зона – 16 жилых массивов, включающие в себя районы Москвы за МКАД и центральные жилые районы прилегающих к Москве городов-спутников. Наиболее разнородная зона, представленная как наиболее бюджетным жильем эконом-класса, так и премиальными коттеджными поселками. Расположена за пределами МКАД.
Жилые массивы 4-ой зоны (кликайте на заголовке и переходите на статьи с подробным описанием районов):
1. Рублевка
2. Новая Рига
3. Красногорск, Митино, Путилково
4. Химки, Куркино, Молжаниновский
6. Новая Москва
9. Мытищи
11. Зеленоград
13. Люберцы, Котельники, Некрасовка, Жулебино, Косино-Ухтомский
14. Троицк
15. Видное
16. Восточный
В некоторых случаях, проще искать квартиру, используя не зоны, а кластеры. Их мы с Вами рассмотрим в следующей статье.
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
О себе - здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартиры в Москве +7 919 7782622
Хорошего дня и успешных инвестиций!
