Стандартная рабочая ситуация - реализация на торгах объекта с ипотекой. Реализация объекта в ходе конкурсного производства или процедуры реализации имущества гражданина-должника по закону приводит к прекращению залога, однако требования в отношении погашения записи о залоге (ипотеке), при осуществлении государственной регистрации права, никто не отменял.
Ко мне обратился брокер с просьбой помочь решить ситуацию - Росреестр выставил уведомление о приостановке регистрационных действий, потребовав предоставления одного из документов:
1. Письменное согласие залогодержателя на регистрацию перехода права собственности на объект или его заявления о погашении записи об ипотеке;
2. Решение суда о прекращении ипотеки.
Требования прежние, но новым оказалось - предоставление согласия залогодержателя на совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости, и это при том, что происходила принудительная реализация имущества должника в интересах конкурсного кредитора.
Проанализировав дело должника и ход процедуры, видим, что требования залогодержателя обоснованные, в реестр включены, как залоговые, реализация имущества проходит по нормам ст.138 ФЗ-127. Согласно п.5 ст.18.1 ФЗ-127 продажа залогового имущества приводит к прекращению залога в отношении конкурсного кредитора-залогодержателя.
Однако, по итогам реализации, залогодержатель с заявлением о прекращении ипотеки в Росреестр не обращался, более того, уклоняется от дачи согласия на снятие обременений (залога).
Выход - обращение в суд о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим и погашении регистрационной записи об ипотеке.
ВС давал разъяснения, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Если ипотека прекратилась по законным основаниям, но значится в ЕГРН как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
#ипотека #погашениезаписиобипотеке #прекращениезалога #Росреестр #согласиезалогодержателя #снятиеобременений #торги #продажанедвижимостидолжников #анализобъекта #анализделадолжника
