Для успеха в бизнесе нужно учесть множество факторов. И не в последнюю очередь он зависит от выбора правильного помещения. Это и трафик, и удобство парковки, и расходы на обслуживание и ремонт. Не у всех есть собственная недвижимость нужного размера, поэтому логичным выбором становится аренда. Как избежать потерь, обезопасить свои инвестиции и на какие пункты договора стоит обращать особое внимание? Сейчас расскажем.
В поисках идеала
В первую очередь, стоит отметить, что существует два вида коммерческой недвижимости: краткосрочный (не более 11 мес.) и долгосрочный (от 1 года и более). Чтобы выбрать, какой именно вид договора вам подходит, нужно определиться с размером инвестиций и сроком окупаемости проекта.
Если ваш проект динамично развивается, а стабильная прибыль начнется в течение одного-двух кварталов, можно заключать краткосрочный договор. Если же, согласно бизнес-плану, инвестиции окупятся не раньше, чем через полгода – лучше заключить долгосрочные арендные отношения. В противном случае может сложиться ситуация, когда предприятие выйдет на уровень окупаемости за 6-8 месяцев, а на заработок чистой прибыли останется немногим больше квартала.
При выборе помещения особое внимание стоит уделить локации. Точка должна находиться там, куда будет удобно добираться сотрудникам и клиентам. При этом, район должен считаться если не элитным, то как минимум хорошим. Едва ли найдется большое количество инвесторов, которые захотят углубляться в дебри депрессивной советской промзоны, чтобы провести переговоры.
Помимо стоимости, важны также условия использования помещений. Некоторые собственники могут назначать штрафы по своему усмотрению: например, за выезд раньше определенного срока или за нарушение правил внутреннего распорядка (если речь идет о территории завода) Резиденты технопарков же, напротив, могут пользоваться налоговыми льготами и получать ряд других преимуществ. И, наконец, ремонт и общее состояние. Они имеют особое значение, если вы занимаетесь бизнесом, который дополнительно проверяет государство.
Подводные камни
При подборе коммерческого помещения нужно учитывать возможные риски. Наиболее частая проблема – когда помещение находится под обременением. Арендодатель постарается об этом умолчать, но даже если плата внесена – пользоваться такими площадями не получится. Это бывает, например, когда собственник помещения ведет затяжной суд. Совершенно не обязательно он проиграет – но в этом случае недвижимость могут забрать, а арендатора попросят освободить помещение.
Чтобы этого избежать, надо проверить помещение перед заключением договора:
- Запросить выписку из ЕГРН и проверить, есть ли на помещении обременения или зарегистрированные договоры аренды.
- Проверить на сайте ФССП РФ, есть ли фамилия собственника в списке должников.
- Внести в договор условие, что арендодателю нельзя передавать помещение третьим лицам на весь срок аренды.
Вторая часто встречающаяся проблема: собственник увеличивает арендную плату, когда захочет. Как правило, это бывает следствием небрежно составленного и согласованного договора. Если не указать четкий порядок увеличения арендной платы, в будущем придется вести сложные переговоры или съезжать.
Надежный рецепт
Отметим, что судебные разбирательства по делам аренды входят в тройку самых популярных в России. Помимо вышеописанных проблема, добросовестные арендатор может столкнуться и с другими трудностями. Подчас, совершенно внезапными.
Например, если в процессе переговоров он не выяснил подробности о всех скрытых (и не только) коммуникациях, которые проходят в полу или стенах помещения. Наличие такой информации позволило бы избежать неприятностей, при проведении СМР. Или с задержками в предоставлении коммунальных услуг, если условия их предоставления не были должным образом прописаны в договоре аренды.
Чтобы избежать излишних затруднений и не тратить лишние силы на судебные тяжбы, лучше сразу выбирать надежного арендодателя. В этом столичным бизнесменам охотно поможет Департамент предпринимательства и инновационного развития. Специалисты Московского инновационного кластера помогут с подбором помещений под любые нужды.
Предложения поступают напрямую от управляющих компаний, а модераторы проверяют каждое объявление. Это освобождает вас от излишних расходов на комиссию. А кроме того, базу помещений регулярно обновляется пополняется уникальными предложениями. Чтобы воспользоваться ими, нужно лишь оставить заявку – причем сделать это можно онлайн.