Важность юридической чистоты сделки с недвижимостью нельзя не переоценить. Люди вкладывают последнее, надеясь на благополучную жизнь, а взамен могут получить гору неприятностей. И никто сегодня не застрахован от печальных сюрпризов даже на рынке первичной недвижимости, где все еще риски последствий очень велики.
Давайте рассмотрим все обстоятельства, которые необходимо будет узнать, прежде чем закладывать в ячейку банка деньги для продавца.
Юридическо-технические моменты
Покупая недвижимость в таунхаусе или иной объект, будь то частный дом или земля, в самую первую очередь обратите внимание на категорию и вид разрешенного использования самой земли. Внимательно изучите, что именно указано в графах “категория земли” и “вид разрешенного использования”. Сейчас это можно сделать, не выходя из дома и даже не зная номер земельного участка, на сайте Федеральной кадастровой палаты. Вбиваете примерный адрес и наводите на интересующий вас участок. На сайте отобразятся данные:
- ВРИ (вид разрешенного использования)
- Категория земли
- Форма собственности (частная или государственная)
- Площадь и кадастровый номер.
Для совсем точных данных нужно заказывать выписку из Росреестра. Это также делают онлайн, можно и в МФЦ, и в самом Росреестре заказать.
Таунхаусы
Заказали выписку, внимательно смотрим, что указывают данные. Если вам предлагают недвижимость в таунхаусе расположенном на территории земель сельхозназначения – это повод бить тревогу.
Такое возможно только в пределах земель поселений. И сам вид разрешенного использования должен называться жилая малоэтажная блокированная застройка.
Если этого нет, стоит у продавца затребовать объяснения. Возможно, конечно, он находится на стадии процесса согласования изменения ВРИ, но это маловероятно. Сначала меняют ВРИ и категории, потом уже строят. Откажитесь, не рискуйте. За нецелевое использование земельного участка может быть назначено постановление о наложении штрафа на основании проведенной плановой/внеплановой проверки Госземнадзора/Муниципального контроля, а также последствия в виде сноса объекта капитального строительства за счет собственников, у которых возникает право регресса к продавцу или застройщику.
Какие еще требования к малоэтажной блокированной жилой застройке. Отдельному блоку – отдельный кусок земли. Да еще и каждый блок должен иметь свою отдельную разрешительную документацию (которые Застройщик готовит для подачи на регистрацию): землеотводные/правоустанавливающие документы, межевание участков, технические планы. Все это из-за того, что на такие дома не распространяется режим общедолевой собственности.
Этажей должно быть не более трех, всего количество блоков в таком доме – не более 10. Каждый блок-дом для отдельной семьи со своим выходом.
И самое главное - у Застройщика должен быть на руках ввод такого дома в эксплуатацию. И все права должны быть уже зарегистрированы в Росреестре. Ранее, чем он это не сделает – не нужно никуда отдавать деньги даже по предварительным договорам, также не стоит вступать в строительный кооператив ЖСК на период строительства, поскольку данные правовые конструкции имеют много рисков, которые порой сложно просчитать без юриста по недвижимости.
Многоквартирные малоэтажные жилые дома
Малоэтажный блокированный вид совмещенных домов не надо путать с многоквартирными малоэтажными домами. Где последним разрешено размещение на едином земельном участке, этажей может быть три + мансарда. Действует принцип общедолевой собственности.
ИЖС индивидуальная жилая застройка – вот тот самый надёжный вид разрешенного использования, который сразу может вызвать доверие покупателей, говоря о технических моментах. Здесь можно строить дом или покупать уже готовый, прописываться и жить. Этажей может быть не более трех, общая высота – 20 метров.
Личное подсобное хозяйство ЛПХ – жить, строиться и прописываться можно ТОЛЬКО в том случае, если участок внутри границ земель поселений. Если на землях сельхозназначения – тогда нельзя, есть риск сноса и отказа в регистрации Росреестром.
Землю надо проверять не только по категориям и ВРИ, но и на предмет соответствия ее размера разрешенному в данном регионе согласно правилам землепользования и застройки - ПЗЗ. Где-то разрешают минимальный размер 6 соток, где-то 4 сотки будет достаточно. Если земля имеет предельно минимальный размер, то выделить землю в натуре при разводе уже будет невозможно, за исключением определения долей и порядка пользования.
Также ПЗЗ и Генплан будет полезно изучить, чтобы понять, как именно будет развиваться регион.
Выводы
- Смотрим назначение земли на соответствие ее использования.
- Смотрим форму собственности, кому принадлежит: человеку или государству. После чего будет понятно как приобретать землю: на торгах или без торгов либо у частного лица.
- Смотрим размер земельного участка, изучаем ПЗЗ на предмет предельных параметров и градостроительных регламентов.
Очень много юридических тонкостей, которые в рамках одной статьи нельзя уместить. Не рискуйте – обращайтесь к нам. Наши услуги помогут избежать очень серьезных последствий. А стоимость услуг и условия вас приятно удивят (скажем по секрету – не дороже похода в магазин).
С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.
#земля #недвижимость #сделки #строительство #таунхаусы #еюс #юрист24 #юристы #дом #дача
