Более пяти лет я занимаюсь реновацией недвижимости и запускаю апарт-отели в самом сердце Санкт-Петербурга. Параллельно я и мои коллеги по компании Inreit развиваем бизнес в столице. За последний год у нас появились два объекта в центре Москвы. Один из них по адресу Покровка, 29 уже выставлен на продажу. По мере углубления в тонкости московского рынка я не раз отмечал его отличия от петербургского, его преимущества и недостатки. И то, и другое я перечислю в этой статье.
Минусы подбора объектов в столице
Динамика продаж. В Петербурге мы с коллегами можем два-три месяца планомерно составлять шорт-лист и в результате выбрать отличный объект. Период выкупа хорошего объекта в столице обычно не занимает дольше месяца. Оттого пока мы собирали лучшие предложения, осмотренные нами ранее здания к завершению двухмесячного срока ушли с молотка. Следствие этого пункта: нежелание собственников ждать выхода на сделку больше двух месяцев, для крупных объектов – трех месяцев.
Компетентность агентов. Прежде думал, что московские цены на недвижимость, зарплаты и конкуренция обеспечивают высокий уровень агентского сервиса и погружения в специфику. На деле это не так. Многие агенты не понимают, что продают. Открывают дверь и основную часть времени молчат.
Цена недвижимости в интересных локациях начинается от 200 тысяч рублей за м² и может достигать 300–350 тысяч. В Питере мы не отдавали больше 115 тысяч за м². Кроме того, стоимость нотариальной сделки примерно в 1,5 раза выше, чем в городе на Неве.
Подавляющая часть объектов в столице продается с юрлицом, у которого недвижимость на балансе. Это порождает дополнительные риски. Создает препятствия для выхода на сделку вместе с инвесторами. Усложняет систему управления имуществом. На сегодня указанная схема для нас малоинтересна. В Северной столице мы встречаем примерно 10% таких предложений.
Большинство отдельно стоящих зданий в Москве продаются не на собственной земле, как в Петербурге, а на арендованной. Если аренда не продлена, это чревато разбирательствами с собственником участка. А если бывший хозяин не может расплатиться с долгами по аренде, возможна процедура банкротства. В таком случае есть опасность, что вашу сделку признают недействительной.
Плюсы подбора объектов в столице
Большое количество объектов и рабочих локаций. В Петербурге интересующие нас места под апарт-отели расположены в трех районах – Центральном, Адмиралтейском и Петроградском. Эти районы можно пройти пешком за 40 минут. Популярных точек притяжения туристов в центре Москвы много больше. Как и зданий, из которых можно выбирать.
Столичные инвесторы готовы приобретать апартаменты в топовых локациях за восемь-девять миллионов рублей. Верхний порог цен в Питере чаще всего достигает пяти-шести миллионов.
В Москве менее выражена сезонность. В отличие от ориентированного преимущественно на культурный туризм города на Неве столица выступает еще и центром делового и клубного туризма. Отсюда даже при более высокой стоимости апартаменты показывают здесь конкурентную доходность от аренды на уровне 9-11%, а с учетом капитализации – до 14-16%.
Минимальная конкуренция в комплексном подходе: подбор – реновация – управление. В то время как такой подход дает возможность инвесторам получать действительно пассивный и достойный доход за счет одного из самых надежных инвестиционных инструментов.
В заключении отмечу, что для компании Inreit я вижу в Москве большой потенциал. Сегодня мы продаем апартаменты на Покровке, 29 и уже прицениваемся к новому объекту. Поскольку при всех минусах столичного рынка доходной недвижимости его достоинства чаще перевешивают недостатки.
А что вы думаете по теме подбора объектов в Москве? Поделитесь мнением в комментариях.
