Суды продолжают бить по воротам добросовестности приобретателей недвижимости.
Почти год назад ВС уже отразил достаточно четкие критерии для признания покупателя недвижимости добросовестным (дело А40-157934/2015):
1. Обязательное получение сведений из ЕГРН, свидетельствующих об отсутствии возражений третьих лиц в отношении прав на объект в момент проведения сделки;
2. Предоставление соразмерного рынку встречного предложения продавцу по оплате стоимости объекта;
3. Проверка продавца на его правомочия по отчуждению имущества;
4. Проверка перехода прав на объект, основания возникновения права у продавца.
И вот очередной процесс, длящийся в рамках процедуры банкротства ООО “Влад ДВ” уже три года, в отношении сделки с имуществом должника, признании ее недействительной и истребовании объектов из владения приобретателей. Дело ходит по кругу не один раз, и наконец дошло до ВС. Однако Верховный отменяет все решения нижестоящих судов, отправляя дело на новое рассмотрение.
Задача - дать оценку должной осторожности и разумной осмотрительности покупателя в момент совершения сделки.
Согласно постановлению КС РФ от 21.04.2003 № 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными, а внесенная в госреестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права (свежее постановление КС РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П).
При этом, согласно п. 9 Информационного письма № 126 ВАС РФ, покупка имущества по цене ниже рынка не является веским основанием для признания покупателя недобросовестным.
Для этого требуется присутствие документа, а конкретно, выписки ЕГРН, выданной Росреестром накануне совершения сделки, свидетельствующей о наличии записи об имеющемся споре (притязании) в отношении объекта третьими лицами.
Т.о. ВС выделил главный признак недобросовестности приобретателя.
Если продолжаете покупать недвижимое имущество, в т.ч. и на торгах, не заказывая свежие выписки на объекты, знайте - вы уже попадаете в категорию недобросовестного приобретателя при рассмотрении споров судами.
#недвижимость #правособственности #добросовестныйприобретатель #спорыпоимуществу #суд