Учитывая качество строительства, риски природных катаклизмов, практически полное отсутствие в городе инфраструктуры и комфортных для проживания локаций, сегодняшний ценник на недвижимость города не понятен. И в принципе, ничем не обоснован.
Так что, давайте снова о Сочи!
-------------------------------------------------------------------------------------------------
👉 Проверьте новостройку.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
(Продолжение статьи)
Я благодарен тем, кто присылает мне информацию о текущей ситуации. Только вчера я опубликовал заметку о том, что происходит с ценами и продажами в новостройках Краснодара и Сочи, при этом, опираясь на материалы, присланные одним из читателей блога.
А сегодня хочу выложить статью (скажу сразу, чертовски интересную) Александра Фёдорова – специалиста по сочинской недвижимости, с его взглядом на происходящее в этом городе
Слово Александру:
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Вячеслав, Ваш коллега верно отметил, что продажи новостроек в Сочи стоят. Посмотрите на портале ЕИСЖС, в августе застройщики продали 11 квартир, в сентябре 3 квартиры. Причём продали не по заявленным ценам, а по ценам намного отличающихся от их предложений в шахматках.
Крупные застройщики снижать ценник не спешат, как и везде тихо продают с дисконтами единичным клиентам. Основная причина их упертости - в якобы будущем дефиците на курорте. Но его не предвидится на самом деле.
Если посмотреть по ЕИСЖС, то квартир хватит на 5,5 лет, при условии темпов реализации равных самым ударным.
Мораторий же на строительство, который введён в Сочи, рассчитан всего на два года.
Этой темой активно спекулируют как сами застройщики, так и риэлторы. Средняя цена сегодня в новостройках 345 тыс.руб. м2 за метр на 01.10.21, но это средняя, реально ликвидные лоты малой площади предлагаются по 450-500 тыс. за метр. Поэтому не стоит удивляться, почему состоятельные граждане предпочли Турцию и вывезли 20 млрд только за первое полугодие, остальные уехали в Крым и другие прибрежные города.
Еще одна тема для спекуляций в городе - Сочи город для богатых!
Об этом молвит периодически администрация города.
Но на сегодняшний день, эта версия не является состоятельной по одной простой причине - в городе нет объектов для этой категории граждан. Ну, может, единицы.
В доказательство - в летний сезон мой знакомый из Сколково-риэлт, пытался поработать в городе по премиум сегменту. В результате, предлагая объекты Сочи, взамен продал несколько объектов за границей, так как они дешевле и привлекательнее.
Кроме того, сегодняшняя городская инфраструктура, вернее её отсутствие, не позволяет реализовать объект, даже полностью соответствующий взыскательному запросу данной публики. Какой смысл покупать апартамент по 2,6 млн. за метр на стадии строительства в Сириусе, если, выезжая с этой территории вы попадаете в фавелы с пробками и хаотичными парковками? Делайте выводы...
Казалось бы, инфраструктура, построенная к Зимним олимпийским играм, должна была ситуацию с инфраструктурой и логистикой в городе вывести на новый уровень. Но получилось, к сожалению, все с точностью до наоборот.
В результате роста популярности курорта, город застроили множеством незаконных дешёвых, объектов. Массовое их заселение привело к тому, что город, до этого вполне комфортный для проживания, превратился в город для проживания практически не пригодный.
В 2021 году Сочи обогнал Москву по количеству автомобилей на 1000 человек. Учитывая специфику и ландшафт, большинство районов попросту не справляются не то, что с количеством автомобилей на дорогах, но и с возможностью эти автомобили где-то припарковать. Результат - город превратился сегодня в одну сплошную огромную парковку.
Все это к тому, что сегодня, основной проблемой Сочи является не столько сама цена на недвижимость, сколько ее не соответствие правилу цена-качество.
Большинство новостроек, построенных и строящихся в городе, возводились при отсутствии карты оползневых зон и управления берегоукрепительных и оползневых работ. Об отсутствии карты и службы было известно и ранее, но не всем. Сейчас же это подтверждено самим мэром города. Он объявил о возрождении управления, расформированного еще в 2004 году и началу работ по составлению карты оползневых зон. Что и каким образом строилось до этого, и как строится сейчас, можно только предполагать.
Если объекты возведённые или строящиеся по ФЗ-214, а их не много, возможно кем-то и как-то контролировались, то большинство многоквартирных домов построенных и введённых по суду, а их большинство, построены практически в огородах, и их строительство по большому счету не контролировалось никем. Однако, именно эти дома сегодня и представляют основу вторичного рынка Сочи.
Быстрый рост цен в городе начался с регулярного переписывания ценника застройщиками на волне льготной ипотеки. Но если их мотив понятен – льготная ипотека, то повышение ценников на квартиры, которые по документации квартирами не являются, а именуются как «жилое помещение», не совсем понятен. Такие объекты не то, что в ипотеку, а в принципе опасно покупать.
Сегодня в Сочи объявлен мораторий на строительство в связи с разработкой нового генерального плана города. По словам мера и его представителей, основной задачей является возврат города к статусу не мегаполиса, а именно курорта. При этом, по его словам, большинство объектов реновация не коснётся, вместо этого их приведут в соответствующий вид и поработают над инфраструктурой.
Но, осуществить аккуратную «ревитализацию», как этот процесс назвал мэр, на практике, к сожалению не получится. Нельзя расширить дорогу, построить ливневые отводы и т.п. между домами, не затронув сами дома. А построено большинство самовольных объектов именно окно – в окно, и не то, что без парковочных мест, но в большинстве случаев в этих районах и разъехаться то со встречным автомобилем практически невозможно.
Из этого можно сделать вывод, что сносы все-таки будут.
А раз так, то и дорожающий вторичный рынок Сочи, дорожает так же не обосновано. Купив квартиру, можно либо попасть под снос, либо просто в один прекрасный момент сползти вместе со своим домом и имуществом. Как это случилось с посёлком в Сергей-Поле.
Дорожающие домовладения имеют не обоснованные ценники по этой же причине. На фоне моратория, большинство застройщиков взялись за строительство коттеджей. Как и где строят вопрос риторический…
Кроме этого, совсем недавно на всю страну прогремела новость о аресте большого объёма земельных участков, якобы украденных у национального парка. Большинство из этого списка, давно имеют собственников и застроены частными и многоквартирными домами.
Что будут делать с этими многоэтажками и частными домовладениями? Большой вопрос.
Что еще хочется сказать о первичном рынке Сочи.
Объектов немного, но их, как я ранее писал, достаточно, для покрытия активного спроса на ближайшие 5,5 лет.
Главный вопрос здесь так же – цена – качество. Странно, что объекты, имеющие все признаки эконом – класса, в большинстве своём выдаются за бизнес-сегмент. При этом соответствует бизнес-классу только цена реализации.
Комплексы по несколько тысяч квартир с ограниченным числом парковок, находящиеся в окружении частного сектора и при этом состоящие в основном из квартир по 20м2, бизнес-классом назвать нельзя, даже с натяжкой.
Опасность оползней и подтоплений так же никто не отменял. Если брать ЖК Кислород от AVA – строиться на северном склоне Бытхи. Это место не трогали в советские времена из-за опасности оползней. Сейчас же оно активно застраивается.
Комплексы ЖК Летний от AVA и ЖК Флора от Неометрии, находятся непосредственно рядом с рекой Кудепста. В этом году их уже подтопляло.
В целом, учитывая качество строительства, вышеперечисленные риски, практически полное отсутствие в городе инфраструктуры и комфортных для проживания локаций, сегодняшний ценник на недвижимость города не понятен. И в принципе, ничем не обоснован.
P.S.
Да, отдельно можно упомянуть сочинские апартаменты. Их сейчас штампуют просто в массовом количестве. Основная масса — это реконструкция старых санаториев. Если в целом по России они дешевле жилой недвижимости, то в Сочи напротив, дороже в разы. Связанно это с их локацией: в основном, первая линия, и собственная инфраструктура.
Под нож уже попали такие санатории как: СССР, Весна, Красмашевский, Олимпийский Дагомыс. Там ценник начинается от 500 тыс. за метр.
Естественно, что новые владельцы обещают быструю окупаемость вложений и ссылаются на заключённые договоры с ведущими отельными операторами. Но как будет на деле, вопрос. Сможет ли окупиться 20 метров купленные за 15млн. за 7 лет? Лично я, сомневаюсь.
Кроме того, существует риск расторжения договора или банкротство УК, что тогда?
Раньше санатории сидели на государственных дотациях, и как-то, но содержались. А что может случится с ними в свободном плаванье? Если что, кто будет платить?
Сочинская недвижимость, далеко не рай!
Автор: Александр Фёдоров.
Другие материалы автора вы можете прочитать на его авторском канале
👉 Вся правда о недвижимости Сочи.
Если вас интересует ситуация с недвижимостью в городе-курорте, лучше знать о ней не из рекламных буклетов застройщиков и риэлторов.
Не правда ли?
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Давайте просто немного подождём. Ситуация типа "ж...а есть, а слова нету" - она не может быть долгой.
Статья: Цифры по сентябрю от ЦИАН. Не могу разобраться.
Интереса ради посмотрел сейчас этот ЖК "Южане" на ЦИАН. Ситуация там действительно интересная. Застройщик пытается продать однушки по цене от 5 миллионов. Срок сдачи - конец 2021 года. В этих же домах с таким же сроком сдачи квартиры по переуступке продаются в полтора-два (!) раза дешевле.
Что касается Москвы, то я думаю, что 64% реализованных квартир в домах со сдачей в следующем году это вполне нормальный показатель, как и 14% реализованных квартир со сроком сдачи через три года. Продажи идут, и идут хорошо.
Проблем с продажами у московских застройщиков я здесь не вижу. А в Краснодаре да, интересные вещи творятся. Думаю, что те, кто покупает там жилье по нынешнем ценам, очень скоро о*уеют от своего решения, пардон за мой французский.
Статья: Хотите знать, что скоро будет с новостройками Москвы? Посмотрите на Краснодар и Сочи
"Тишина", отражающая настроение написанной статьи, прекрасна!) Добавлю информацию от родственницы, которая подтверждает падение спроса на вторичке, пусть это один эпизод, но всё же! Родственница решила продать квартиру на пике стоимости, в СЗАО Москвы, в районе считающимся престижным. Квартира 2-х комнатная, с удачной планировкой, 2 балкона, 76,4 кв.м. Дом кирпично-монолитный, начало 2000х годов постройки, с огороженной и ухоженной территорией, в общем отличный вариант. Цену хотела поставить - 21 млн, с возможностью разумного торга. И продала бы при имеющемся спросе, т.к. квартир в этом районе в продаже не так и много! Но её планы поменялись, нужно было продать срочно (покупала дочери квартиру в другой стране), в общем продала за 19,6 млн. ПИК-брокеру в июле, переживала что продешевила) Пик-брокер выставил эту квартиру за 23,5 млн. на следующий же день! На сегодняшний день, спустя 2,5 месяца, Пик-брокер снизил цену и квартиру эту пытается продать за 19,9 млн.... почти за столько же, за сколько и купили. Вот как-то так!
Статья: Пришибло сентябрём.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
БАСТАРДО (СИНИЙ КОРАБЛИК)
живопись, масло, 46x63 см, 2018
Алексей Зайцев
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Хотите знать, что скоро будет с новостройками Москвы? Посмотрите на Краснодар и Сочи.
* Октябрьская стагнация на рынке новостроек. Надолго ли?
* Цифры по сентябрю от ЦИАН. Не могу разобраться.
* Разумные, хоть и вынужденные шаги государства, могут привести к снижению цен на жилье.
* 18 дней октября. Полет нормальный? А кто ж его знает…
* Есть ли будущее у арендного бизнеса по сдаче квартир, когда рынком заинтересовалось государство?
* Все выше и выше … Ипотечный антирекорд взят. Но похоже, мы только в начале пути.
* Главная новость на рынке новостроек последних дней.
* Октябрь 2021 года на рынке новостроек начался с загадок. Неужели все так плохо?
* Крах рынка новостроек в Сочи – ролевая модель для всей России?
* Именно инвесторы сейчас щупают будущее дно застройщиков.
* Своим хайпом мы «топим» рынок новостроек. Мы молодцы!
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,
