Динамика трех ключевых индикаторов, и их влияние на показатели рынка, за отчетный период, как и за последние два года, кардинально не изменились. Речь идет о курсе доллара, поведении-ожиданиях собствеников и покупателей. Пять таблиц, приведенных в заметке, наглядно это илюстрируют. Показатели рассчитаны на 1 октября на основе данных по 161 квартире с ремонтом в 50 домах, удовлетворяющих критериям анализа ( не старше 1998, подземный паркинг, управляющая компания).
Валютный курс. Таблица №3 "Индексы" показательна - все индексы на протяжении года почти на 100% коррелируют с курсом доллара. Валютный курс - уникальный индикатор, измеряющий не только температуру экспортно ориентированной российской экономики, но и существенно влияющий на поведение участников рынка недвижимости.
Пожалуй, только стоимость средней квартиры и, соответственно, общая капитализация сегмента в III квартале выросла за счет увеличения доли дорогих квартир (> 200 млн. руб.) в продаже (см. таб.№4). Причем цены на большинство этих объектов номинированы в рублях. Доля $-квартир, по итогам III квартала, - на "историческом" минимуме - 19% (см. таб. №1 "Динамика цен на квартиры").
Ожидания собственников квартир. Оценка собственниками рыночных реалий отражает таблица №5 «Структура предложения». Квартиры уходят из продажи, потом возвращаются, зачастую с новой ценой и новым агентством-продавцом. Цены на большинство объектов, как и прежде, завышены.
В III квартале первый раз за последние 1,5 года количество квартир, на которые цены выросли превысило количество объектов, где цены снижены - см. таблицу №.... Это еще не свидетельствует о реальном росте цен (в сделках), скорее демонстрирует видение рынка собственниками. Акцентирую внимание, рост цен на рынке новостроек не связан линейно с ценами вторичного рынка.
Поведение покупателей. Покупатели так же разборчивы при покупке квартиры на вторичном рынке и не готовы переплачивать за чужой 10-летний ремонт. Сделки единичны по наиболее ликвидным предложениям с рыночными ценами и мотивированными собственниками. БОльшая часть покупателей дорогой недвижимости нацелена на новые проекты. Поэтому, несмотря на рост цен, продажи в новостройках в несколько раз превышают количество сделок в премиальном сегменте вторичного рынка Замоскворечья.
Нельзя недооценивать «фактор новостроек», который, хотя и косвенно, но влияет на реальное ценообразование вторичного рынка. Безусловно, у новостроек иной покупатель, готовый к заселению через несколько лет, а не через полгода после ремонта квартиры, купленной в уже обжитом доме. Однако, если цена на квартиру в современном доме, который сдается через год, ниже, чем на квартиру сопоставимого метража в доме постройки 10,15-летней давности - это очевидный сигнал даже неискушенному покупателю, что собственник квартиры сильно завысил ценник.
С появлением в продаже всё большего количества квартир в элитных новостройках давление на цены в «старых» домах существенно возрастет. Чем ближе сроки сдачи новых проектов - тем выше будет эта «нагрузка».
В Замоскворечье несколько приближающихся к стадии сдачи или готовых проектов: The Residence Mandarin Oriental Moscow, Cloud Nine, Меценат, Bogenhouse, A-Резиденс, Царев Сад, Софийский, Полянка 44. В этих комплексах, более 350 актуальных предложений (квартиры и апартаменты). Кроме того, на стадии котлована еще 3 проекта - "Русские Сезоны", "Лаврушинский", Armani/Casa Moscow Residences. Это еще не менее 200 премиальных лотов.
Поэтому, если собственник планирует продавать квартиру в ближайшие 2-3 года, рекомендую не затягивать. Чем раньше объект выйдет на рынок, тем более шансов продать его по лучшей рыночной цене.
Записаться на бесплатную консультацию можно здесь