Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу, в каких случаях аренда нежилого помещения должна быть зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости.
Индивидуальный предприниматель сдал в аренду организации несколько офисных помещений, назначение помещений – «нежилые помещения».
Срок аренды составляет один год. После заключения договора, подписания передаточного акта, оплаты, организация арендатор, проверяя выписку из ЕГРН в отношении арендованного нежилого помещения выявляет, что по прошествии двух месяцев их право аренды в ЕРГН не зарегистрировано.
Стоит ли организации по этому поводу беспокоиться? Какие правовые последствия могут возникнуть ввиду отсутствия указания в ЕГРН сведений о долгосрочной аренде нежилых помещений?
Что такое нежилое помещение?
Пунктом 2 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") установлено, что "нежилым помещением в многоквартирном доме" является помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.
Когда в ЕГРН должно быть указано о долгосрочной аренде?
В соответствии с чч. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон
№ 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Частью 6 этой же статьи установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В соответствии со статьей 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации; сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, договор аренды нежилых помещений заключенный на срок более одного года подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Кроме этого, обязательной является и регистрация дополнительных соглашений договоров аренды нежилых помещений.
Так, в информационном письме Министерства Финансов Российской Федерации от 05.04.2021 № 03-05-06-03/24798 разъяснялось, что на основании заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости в обязательном порядке вносится запись о государственной регистрации сделки, а также в отдельных случаях могут вноситься изменения в существующие записи о сделке и (или) об ограничении (обременении).
Для какой цели в ЕГРН должно указываться о долгосрочной аренде нежилых помещений?
В пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъясняется, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц
(п. 24 Обзора Судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018)).
Что происходит после регистрации права аренды на нежилое помещений?
С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона N 218-ФЗ ).
Согласно ч. 4 ст. 85 Налогового кодекса РФ органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, органы (организации, должностные лица), осуществляющие государственную регистрацию транспортных средств, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, о транспортных средствах, зарегистрированных в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 15 февраля представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года и (или) за иные периоды, определенные взаимодействующими органами (организациями, должностными лицами).
Следовательно, выявление налоговым органом отсутствия регистрации в ЕГРН прав аренды является поводом для проведения выездной проверки в отношении арендодателя и арендатора.
Отсутствие обязательной государственной регистрации аренды нежилых помещений позволяет уклониться от налога на добавленную стоимость (ч. 1 ст. 143 НК РФ), налога на прибыль (ч. 1 ст. 246 НК РФ).
Уплата налога на прибыль является обязанностью арендодателя, так как суммы арендной платы и начисленного на нее НДС поступают на его лицевые счета.
Кроме этого, статьей 17 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23-26, 28-31, 61 и 80.1 настоящего пункта, организацией уплачивается государственная пошлина в размере
22 000 рублей.
Подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса установлены размеры государственной пошлины за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества, в частности, для организаций государственная пошлина составляет 1 000 рублей.
Это является вторым поводом для выездной проверки налоговым органом, так как контроль уплаты госпошлины является их компетенцией.
Что делать арендатору в случае, если арендодатель не подает сведения в Росреестр о долгосрочной аренде?
Попробовать договориться по нормальному. Если это не поможет, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом за три месяца, или обратится в суд.
Таким образом, договор аренды нежилого помещения заключённый на строк более одного года, а также дополнительные соглашения к нему подлежат обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Практика по сносу законно возведенных построек, расположенных в охранных зонах.
Образец иска по сносу незаконно возведенной пристройки к многоквартирному дому.
Как объекту недвижимости присваивается адрес?
Как происходит аннулирование адреса объекта недвижимости?
Как исправить реестровую ошибку в ЕГРН?
Как исправить техническую ошибку в ЕГРН?
Что такое государственный фонд данных и какие сведения можно в нем получить?
Как зарегистрировать право собственности на жилой дом, или садовый дом?
Как зарегистрировать право собственности на дом или квартиру?
Ответственность за переустройство жилого помещения.
Образец иска о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Образец договора купли-продажи жилого помещения
Как реализовать «гаражную амнистию»?
Как осуществляется выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости?
За что могут выселить из муниципальной квартиры без предоставления другого жилого помещения?
Какое жилье положено при расселении аварийного МКД гражданам, занимающих в нем жилое помещение по договору социального найма?
Какой строк исковой давности распространяется на случаи выселения граждан из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения?
Функции Федерального БТИ и отдельные функции Росреестра переданы публично-правовой компании «Роскадастр».
Как переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность?
Как регулируется вопрос утверждения схемы расположения земельного участка?
Порядок продажи доли жилого дома и земельного участка.
Ответственность за неуплату налога на прибыль налогоплательщиком
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
