За 9 лет с момента официального присоединения к столице новых территорий Новая Москва заметно похорошела. Новые дороги и объекты инфраструктуры, метро — ТиНАО развивается гораздо быстрее некоторых районов «старой» Москвы.
Просторы Новой Москвы привлекли девелоперов — строить жилье на перспективных землях всегда интересно. Разрешений на строительство на присоединенных территориях было выдано столько, что в феврале 2019 года столичные власти объявили мораторий на застройку Новой Москвы: планировалось не согласовывать строительство жилой недвижимости в течение 5 лет.
Позже руководитель Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин пояснил, что речь идет не о тотальном запрете строительства жилья. Цель ограничений — предотвратить дисбаланс между строительством жилья, коммерческих и социальных объектов, чтобы Новая Москва не превратилась в огромный спальный район.
И действительно — в Новой Москве строят не только жилье. За 9 лет здесь ввели в эксплуатацию более 60 социальных объектов, возводятся деловые центры, предприятия, технопарки, большинство жилых комплексов предусматривают собственную инфраструктуру.
Покупательский спрос на новомосковские новостройки был обусловлен прежде всего ценой — стоимость жилья здесь изначально была заметно ниже, чем в «старой» Москве. На Новую Москву переключились покупатели из регионов, которые ранее могли позволить себе только квартиру в ближнем Подмосковье.
Существенным плюсом ТиНАО стала московская прописка — для тех, кому это важно.
Программа льготной ипотеки вызвала ажиотажный спрос на новостройки, вследствие чего существенно выросли цены. За прошедший год средняя стоимость квартир в новостройках Новой Москвы увеличилась на 23%, а объем предложения — всего на 2%.
После изменения условий льготной ипотеки (повышение ставки с 6,5% до 7% годовых и снижение максимального лимита кредита с 12 до 3 млн рублей) доля продаж с привлечением жилищных кредитов заметно снизилась. Но аналитики говорят, что интерес покупателей к недвижимости в ТиНАО не упал — произошло изменение структуры спроса.
В компании «Инком-Недвижимость» подсчитали, что сейчас в Новомосковском и Троицком округах продаются 6,3 тыс. квартир в новостройках. Доля сделок с ипотекой составляет 67% — на 11% меньше, чем до ужесточения условий программы ипотеки с господдержкой.
Средняя стоимость 1-комнатной квартиры на первичном рынке ТиНАО составляет 7,2 млн рублей, «двушки» — 10,2 млн рублей, «трешки» — 13 млн рублей. Средняя площадь этих лотов — 35 кв. м, 54 кв. м и 74 кв. м соответственно.
Обновленная льготная ипотека снизила спрос москвичей на 2- и 3-комнатные квартиры. Покупатели стали выбирать жилье меньшей площади, а это, в свою очередь, подталкивает девелоперов проектировать больше малогабаритных квартир — для повышения их ликвидности.
Уменьшение площадей квартир происходит еще и по макроэкономическим причинам: рубль слабеет, стройматериалы дорожают. Вместе с нерастущими доходами россиян всё это не позволяет снизить цены и повернуть в сторону увеличения метража жилья.
Сейчас средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы — 189 тыс. руб./кв. м. Это на 25% дороже, чем в Подмосковье, и на 42% дешевле, чем в старых границах столицы. Жилье в ТиНАО доступнее, чем в «старой» Москве, еще и потому, что в основном здесь строят проекты массового сегмента — их около 85%.
Самыми покупаемыми в ТиНАО являются «однушки» (35% в общем объеме продаж). Доля 2-комнатных в структуре реализации составляет 30%, студий — 24%, квартир с тремя и более комнатами — 9%. Меньше всего в Новой Москве покупают апартаментов — 2%.
Районы Новомосковского округа по комфорту проживания уже мало уступают многим районам в пределах МКАД. Жилье здесь по-прежнему дешевле, а экологическая обстановка лучше — неудивительно, что спрос на недвижимость в этой локации не уменьшается.