Квартиры в сталинках пользуются спросом на вторичном рынке.
Клиентов привлекают высокие потолки, архитектура старого времени, возможность жить рядом с соседями из интеллигентных семей.
Так, в 2020 году спрос на сталинки в Москве вырос на 14%.
На деле клиент может получить практически убитую квартиру без ванной, где мусоропровод выходит в кухню. В таких домах открывают магазины и заведения: шум от посетителей, соседей и частого ремонта будет мешать спать.
Мы разобрались в нюансах сталинок. Узнали, насколько это хороший вариант для инвестирования — или скорее проблемное жилье с постоянными расходами на ремонт.
Сталинками строили с 1930-х до 1960-х годов
Чаще всего сталинка — это огромный дом с лепниной и арками. Но встречаются и небольшие здания без декоративной отделки.
Внешний вид здания размер подъезда, планировка квартир зависели от того, кто будет здесь жить: госслужащий, инженер или рабочий. Чем выше ранг профессии, тем просторней квартира и богаче выглядит дом.
Общие параметры в проектах сталинок:
- просторные подъезды;
- на площадке 2-4 квартиры;
- планировки: от 50 до 120 м²;
- кирпичные стены: толщиной в 1 метр;
- высокие потолки: 3-4 м;
- большие окна: высотой в 2 метра.
Что обсудить с клиентом до показа
Сталинки находятся в шумных районах. В основном сталинки строили в центре городов вдоль проспектов — в таких квартирах слышно транспорт и прохожих. Еще могут дрожать стены, когда проезжает вагон метро.
Если клиенту важно жить в спокойном районе, подальше от больших дорог, сталинка может не подойти.
В спальном районе сталинок мало. Но можно найти серийный дом, где раньше жили рабочие или были коммуналки.
Только такие дома часто находятся в плохом состоянии. Власти города реставрируют в первую очередь дома в центре, так как это «лицо города».
Еще есть мнение, что серийные дома в спальных районах строили не такими качественными, как дома для элиты. Поэтому простоят они меньше
Ирина Дембровская, риелтор Этажей
Часть сталинок охраняют как культурное наследие. Во многих домах нельзя ставить кондиционер, застеклять балкон. Проверить статус дома можно в реестре объектов культурного наследия.
В сталинках нет лифта, мусоропровода и пандусов. Зато в подъездах много места, чтобы оставлять велосипед или коляску. В некоторых домах за каждой квартирой закреплена кладовая.
В старом доме нужно делать капитальный ремонт. Если в квартире не делали капитальный ремонт, не получится только поменять обои и линолеум. Сперва меняют трубы, проводку, перестилают пол, выравнивают стены и потолок. Иначе трубы могут лопнуть, пол просесть — придется переделывать.
Соседи. В советское время сталинки давали госслужащим, профессорам, артистам. Может показаться, что сегодня в этих домах продолжают жить только интеллигентные люди. Это не обязательно так.
На самом деле, квартиры по нескольку раз обменивали и продавали. Если клиенту важно, чтобы рядом жили творческие или интеллигентные люди, лучше на просмотрах расспросить хозяина квартиры о соседях или попросить познакомить с кем-то из них.
Как подобрать варианты, чтобы не тратить время клиента зря
Выбрать дом с железобетонными перекрытиями. Часть сталинок строили с деревянными перекрытиями. Как правило, железобетонные изнашиваются меньше, поэтому такие дома прослужат дольше.
Тип перекрытий указывают в объявлении.
Бывает, что в объявлении указывают неверную информацию: например, если собственник перепутал описание. Еще бывает, что в одной квартире дома установили железобетонные перекрытия, а в другой — деревянные. В этом случае в объявлении должны указать, что перекрытия смешанные.
О таких нюансах знают не все собственники. Поэтому тип перекрытий нужно перепроверить в документах на дом.
Бывает, что в технических документах перепутали информацию о доме и квартире — или не поменяли данные после ремонта. Такое бывает редко. Но если для клиента важно точно все знать о технических параметрах дома, лучше пригласить эксперта и все перепроверить.
Износ дома зависит от года постройки, эксплуатации, материалов, капитального ремонта. Например, в с железобетонными перекрытиями 1935 года по документам износ — 50%, а в дома 1945 с деревянными перекрытиями — 65%. Не обязательно искать дом моложе. Надежнее смотреть на степень износа.
Если экспертизу сделали давно, она уже устарела. Например, по документам износ — 50%, а на самом деле — 60%. Лучше перепроверить и заказать новую экспертизу.
На что обратить внимание в доме
Когда будет капитальный ремонт. Бывает, что квартира в хорошем состоянии, а дом и подъезд — в плохом. Собственник уверяет, что скоро сделают капитальный ремонт.
Если это так, информацию можно найти на портале Реформа ЖКХ. Еще — обратиться в администрацию города или в ЖКХ.
С одной стороны сталинка после капитального ремонта может стать инвестицией для клиента: квартиры в отреставрированном доме обычно стоят дороже. С другой, пока здание стоит без ремонта, здесь может быть опасно жить.
Во дворе может не быть места для парковки. Когда проектировали сталинки и территорию вокруг домов, в городах было мало машин. Теперь жильцам может не хватать места для парковки. Лучше спросить у соседей, как они ставят машину.
На что обратить внимание в квартире
Пол в старых домах может «гулять». Так говорят, когда деревянные балки усохли, прогнили. Новым жильцам придется разбирать пол и собирать с нуля. В доме с деревянными перекрытиями, придется еще для стяжки укреплять балки.
Бывает, что пол в хорошем состоянии, и жильцы сохранили оригинальный деревянный паркет.
Стены в сталинках могут быть деревянными, — даже если сам дом кирпичный, а перекрытия железобетонные. Так раньше строили: на деревянные панели клали дранку, штукатурили глиной и затем клеили обои.
Новому собственнику придется сдирать дранку и укреплять стены современными материалами. Иначе не выйдет их выровнять и переклеить обои.
Опознать такие стены просто: их нужно простучать: звук от дерева объемнее и громче, чем от бетона.
Коммуникации недостаточно заменить в одной квартире. Придется убедить соседей по стояку делать это вместе.
Например, в квартире могли провести канализацию к стояку под потолком соседей снизу.
В старых домах могут быть проблемы с напором воды: струя то нормально бежит, то капает. Еще если после ремонта неправильно установили коммуникации, то вместо горячей воды может внезапно пойти кипяток. Или, наоборот: придется ждать, пока пойдет теплая вода.
Если проводка старая, она не выдержит нагрузки. Раньше в домах ставили алюминиевую проводку. Сейчас она не выдерживает нагрузку современных электроприборов, ее обязательно меняют.
На просмотре квартиры риелтор может дать предварительную оценку. Но если клиент готов брать такую квартиру, лучше пригласить эксперта. Например, эксперт в строительстве может оценить состояние потолка даже на вид.
Как получить ипотеку на квартиру в старом доме
Не все банки одобряют ипотеку на старые дома. Например, в одном банке решение по кредиту зависит от года постройки, в другом — от процента износа.
Если в банке не дают ипотеку на сталинку, нужно узнать условия в другом.
Заказать экспертизу или оценку дома. Оценка или экспертиза может повысить шанс клиента получить ипотеку.
В прошлом году я помогала клиенту купить в ипотеку квартиру 1913 года.
Хоть квартире больше 100 лет, внутри стояли железобетонные перекрытия. В банке сказали, что дадут ипотеку, если получим страховку на жилье.
Мы обратились в оценочную компанию. Специалисты установили, что износ дома — 65%. Только на основании этого отчета мы получили страховку на старый дом. Затем банк одобрил ипотеку
Наталья Говорова, риелтор Этажей
Официально такое исследование делает Бюро технической инвентаризации. Клиент может обратиться туда или найти частную организацию.
Если клиент хочет потом продать квартиру
Старые дома долго продаются. Если для покупки жилья в старом доме берут кредит, пройдет много времени, пока получится собрать все документы и провести экспертизу.
Чаще всего на это соглашаются люди, у которых цель — непременно жить в сталинке. Если такой цели нет, или тип сталинки не является приоритетом, проще взять квартиру в новом доме или хотя бы построенном в 70-х.
Цена зависит от множества факторов. Спрогнозировать, какова будет цена квартиры в сталинке спустя много лет, — сложно.
Жилье в сталинке будет проще продать, если:
- дом находится в центре города;
- за пару лет до продажи квартиры в доме сделали капитальный ремонт;
- вокруг дома есть школы, парки, транспорт;
- дом представляет культурную ценность;
- износ дома не помешает получить ипотеку.
В Европе люди покупают квартиры в домах 19 и даже 18 века. У сталинок есть потенциал стоять так же долго, — если за ними будут следить.
Например, у хрущевок такого потенциала нет: со временем их начнут признавать аварийными, — а сталинские дома будут стоять
Анатолий Шаламов, риелтор Этажей
Что будет, если дом признают аварийным
По закону местные власти могут выкупить квартиры у собственников или предоставить им равнозначное благоустроенное жилье. Стоимость квартиры будет определять независимая экспертиза.
На практике еще нет данных, какое жилье считают равнозначным сталинкам. Также неизвестно, как власти будут решать этот вопрос через десятки лет.
Что проверить, если клиент хочет квартиру в сталинке
- Износ дома: сделать запрос в коммунальные службы или в БТИ.
- Тип перекрытий: указан в документах.
- Планы на капитальный ремонт: на сайте Реформы ЖКХ.
- Стены, пол, трубы, проводку: самостоятельно или вместе с экспертом.
- Условия банка: если под жилье будут брать ипотеку.
