За что отвечает ваша УК, как привлечь к ответственности и как извлечь выгоду из общего имущества в доме. Мы открываем серию статей, посвященную управлению в многоквартирном доме.
Еще очень многие жители многоквартирных домов пользуются услугами навязанных извне управляющих компаний. А почему нет? Это очень выгодный бизнес и лакомый кусок, которым никто не хочет делиться. А сколько историй о том, что люди платят свои кровные, а в доме текут трубы, гниют потолки и т.п. А сложности внутридомового управления ТСЖ вообще иногда похожи на детективную историю.
Как управлять своим домом?
У собственников многоквартирных домов есть три варианта:
- Самостоятельно, в том случае если количество квартир не больше 13
- Создать свое ТСЖ, жилищный или потребительский кооперативы
- Нанять и заключить договор с УК
Минимальный перечень необходимых работ для поддержания дома содержится в ПП РФ N 290. Сюда относят проверку всех видимых частей состояния помещений, конструкций, подвалов, крыш и т.п., выявление нарушений, поломок, коррозий и принятие мер.
В чем разница между ТСЖ и УК и самостоятельным управлением
ТСЖ – это форма управления самими собственниками одним или несколькими домами. У ТСЖ есть все атрибуты юридического лица, которым оно и является – устав, печать, счет. Конечно, требуется государственная регистрация. И отвечает ТСЖ всем своим имуществом. И хоть это и некоммерческая организация, она имеет право извлекать выгоду из принадлежащего имущества.
Самостоятельное управление, как было сказано выше, возможно только, если квартир не более 13 - п. 9.1 ст. 161 ЖК. В таком случае лица, выполняющие работы по определению состояния и работоспособности коммуникаций и вывозу ТБО, несут перед собственниками ответственность. Такое управление не является организованным юридическим лицом.
В качестве УК может быть и организация, и индивидуальный предприниматель, обладающие лицензией на такой вид работ. И что важно, УК, в отличие от остальных – это коммерческая организация.
ТСЖ, жилищным и иным специализированным потребительским кооперативам лицензия не нужна. А вот для того, чтобы управлять домом в качестве управляющей компании, уже потребуется лицензия – п. 1.3. ст.161 ЖК РФ.
Как и кто выбирает управление домом?
Собственники выбирают на общем собрании. Условия:
- Кворум состоялся, то есть приняли участие более 50% собственников (их представителей).
- В одном многоквартирном доме может быть только одно ТСЖ, как и по аналогии с СНТ. Решение о создании ТСЖ принимается более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников. Не от квартир, а именно от собственников. Ведь у каждой квартиры может быть несколько собственников.
Если собственники не определились с управлением в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию новостройки, орган МСУ объявляет о проведении конкурса на выбор УК и проводит его не позднее 40 дней. Конкурс открытый и попытать силы могут все.
Такой конкурс проводится и в том случае, если было собрание о способе выбора управлением, но так и не реализовались планы, не смогли принять решение или не было кворума. Есть нюансы, но мы их опустим.
Важно понимать, если самостоятельно не решить, решат за вас. Если вы категорически не согласны с управлением в вашем доме и имеются претензии, начисляют лишнее, плохо обслуживают, обратитесь к нашим специалистам.
После конкурса орган МСУ обязан известить собственников о результатах, а те должны заключить договор с выбранной УК.
Как осуществляется управление?
Собственники многоквартирных домов могут заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Такой переход должен быть полным, то есть перейдет весь дом на прямые договоры. В какой-то степени это очень выгодно, так как пропадают лишние звенья, и все отчисления идут напрямую поставщикам услуг. Тогда еще нужно будет отдельно заключить договоры на вывоз ТБО, уборку, обслуживание и т.п.
ТСЖ может осуществлять управление многоквартирным домом самостоятельно: заключать договора на вывоз ТБО, уборку придомовой территории и общей площади. А может и заключить договор с УК. Тогда оно обязано известить об этом орган жилищного надзора в течение 5 дней.
Следите за публикациями, в следующих статьях о непосредственном управлении имуществом, как из него извлечь выгоду.
#ТСЖ #УК #квартиры #коммуналка #право #законы #управление домом
С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.