Сначала скажу одну фразу - “вторичный рынок первички”. Нет, это не оксюморон, а вполне рабочая схема приобрести желаемую квартиру в доме, в котором все раскуплено. Смысл тут в том, что покупать квартиру вы будете не у застройщика, а у людей, которые приобщились к строительству объекта еще на том этапе, когда непосредственно от дома не было еще ничего, - то есть по договору долевого участия.
Важный момент, который позволяет затем приобрести квартиру у дольщика с помощью переуступки, заключается в том, что дольщик изначально покупает не недвижимость, а определенное право. Примерно, как в “Пиратах Карибского моря”:
"У тебя есть ключ?"
"Кое-что получше! У меня есть рисунок ключика!"
Причем это не право собственности, а право требования, по которому застройщик обязан построить и передать жилье. Это право нетрудно передать другому человеку - и тогда застройщик уже будет должен сдать квартиру ему. Итого: при переуступке по договору долевого участия (ДДУ) дольщик передает (читай уступает) покупателю свои права до подписания акта приемки объекта долевого строительства.
Здесь есть нюанс, который нужно иметь в виду. С того момента, как застройщик получает официальное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, он больше не может продавать недвижимость по ДДУ, и, соответственно, переуступка тоже становится невозможна.
Зачем мне покупать право требования, если я могу просто купить квартиру и стать собственником?
Самое главное - это экономия. Конечно, стоимость по переуступке будет выше, чем та, которую продавец заплатил строительной компании изначально, но надо понимать, что цены застройщика растут по мере приближения окончания стройки и сдачи объекта. В результате, если сравнивать стоимость по переуступке и ту, по которой разлетаются последние квартиры под конец, то выкуп права требования у дольщика оказывается выгоднее.
Если же немного заморочиться и покупать не у инвестора, который зарабатывает на жизнь тем, что скупает квартиры на ранней стадии строительства объекта, а у дольщика, который продает по переуступке из-за того, что оказался в трудных жизненных обстоятельствах или решил вложиться во что-то другое, то можно сэкономить сильнее.
Звучит заманчиво, но должен быть подвох. Какие есть риски для меня при покупке по переуступке?
При таком виде реализации квартиры очень часто продавцы пытаются скинуть с себя налоговое бремя и предлагают покупателю не указывать в договоре налог - процент от суммы между стоимостью продажи и стоимостью покупки квартиры. То есть в договоре прописывается не реальная сумма продажи, а эквивалентная ее первоначальной стоимости по ДДУ, а разницу покупатель потом доплачивает, замаскировав это под соглашение к договору или, например, распиской. Почему такой вариант несет риски для покупателя мы писали вот тут.
Еще один момент, который нужно учесть при приобретении недвижимости по переуступке, - это согласие застройщика. По закону его одобрение переуступки не требуется, кроме того, он не может ни запретить передавать право требования, ни потребовать за него доплату. Но, как говорится, строгость российского закона компенсируется необязательностью его исполнения :) На практике приходится не только получать согласие застройщика на переуступку, но еще и платить застройщику - а в Москве эта сумма может достигать 150 тысяч рублей. И это строительная компания обкатывает довольно хитро: дольщик приходит к застройщику за разрешением, а ему говорят - не вопрос, только вам нужно оформить такие-то документы, а их оформление стоит денег.
Хотя подобная придирчивость застройщика может сигнализировать о его неуверенности в данных дольщикам гарантиях, есть ряд ситуаций, когда такая осмотрительность оправдана: например, когда изначально ДДУ не был оплачен полностью. Получается, что долг переходит к покупателю, и застройщик должен быть уверен, что ему все заплатят. Бывают и такие неприятные ситуации, когда при переуступке покупатель не в курсе долга дольщика и платит дважды: один раз недобросовестному продавцу за переуступку, а второй раз - застройщику, который приходит требовать с него остаток по ДДУ.
Поэтому прежде чем подписываться под переуступкой, необходимо очень внимательно изучить первоначальные условия покупки квартиры по ДДУ, а также проверить самого продавца. Невнимательность в вопросах недвижимости может стоить и денег, и нервов.
Бонус: документы, которые необходимо собрать покупателю для покупки по переуступке
- Копия ДДУ
- Платежное поручение
- Поэтажный план, заверенный застройщиком
- Согласие на переуступку
- Справка о том, что акт приема-передачи не подписывался
- Справка об оплате ДДУ, заверенная застройщиком
- Справка-подтверждение регистрации ДДУ