Аванс - это один из двух самых распространенных вариантов внесения предоплаты за недвижимость (второй - задаток). Условия внесения, возврата аванса, а также сроки и условия будущей сделки фиксируются в авансовом соглашении.
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ аванс должен полностью вернуться покупателю, если сделка разваливается. Однако, почему-то для многих продавцов и даже агентств недвижимости, данная информация является открытием, и выбивать у них свои же деньги приходится в суде.
Реальный кейс
Мы представляли интересы клиента-иностранца. Подобрали ему квартиру, внесли за нее аванс в одном известном агентстве недвижимости, однако процесс одобрения ипотеки в банке занял больше времени, чем обычно - просто потому что человек гражданин другой страны, ничего удивительного.
Но продавец решил не ждать и продал свою квартиру, документы уже ушли на регистрацию, а возвращать аванс он отказался.
Конечно, мы смогли вернуть деньги нашему клиенту. Но это была не самая простая и не самая приятная история.
Как избежать неприятностей
Важно обсуждать и фиксировать все на берегу. Все нюансы касательно возврата денег нужно прописывать в авансовом соглашении. Что нужно обязательно указать, как условие 100% возврата:
- Внезапно открывшиеся факты о квартире продавца, которые ставят под угрозу действительность сделки;
- Возможный отказ банка в одобрении объекта;
- Возможный отказ органов опеки в одобрении квартиры.
Это 3 самые распространенные проблемы, приводящие к отказу от того или иного объекта.
Компенсация
При все этом, мы считаем честным обговаривать некоторые штрафы и удержания, если покупатель внезапно отказывается от квартиры. Это честно, как минимум потому, что продавец теряет время, отказывает другим потенциальным покупателям, деньги потихоньку дешевеют и все это не играет ему на руку.
Два маленьких совета
У нас также был кейс когда наша клиентка передумала покупать квартиру на следующий день после внесения аванса, поэтому мы крайне рекомендуем вносить любую предоплату, только когда вы абсолютно уверены в том, что вы хотите именно эту квартиру. Мы можем предусмотреть разного рода документальные загвоздки, но такой пункт как “если покупатель передумал, вы обязаны нам вернуть 100% аванса” внести в авансовое соглашение нам вряд ли получится.
Следите за обновлениями Гражданского Кодекса РФ, и при составлении соглашения обязательно опирайтесь на актуальные на момент его подписания положения кодекса.
Третий маленький совет
Выходите на авас с юристом, специализирующимся на недвижимости. Как бы хорошо вы ни изучили ресурсы в интернете, вы не можете знать столько, сколько знает он и такой практики как у него у вас нету. Кстати, даже наши юристы, работающие в том числе как агенты, ходят на аванс по своим агентским сделкам с коллегами-юристами. Дело в том, что часто эмоциональная составляющая сделки просто не дает вам трезво смотреть на некоторые вещи.
#недвижимость #право #юрист по недвижимости #покупка квартиры #продажа квартиры