Сегодня хотелось бы рассмотреть такую необычную процедуру, как завышение стоимости квартиры или дома в договоре.
В каком случае это происходит и кому это нужно?
Случай №1. Покупатель планирует приобрести недвижимость в ипотеку, но у него отсутствует необходимый первоначальный взнос.
Покупка недвижимости с участием ипотечных средств в 2021 году встречается в 80% сделок. Для того, чтобы воспользоваться целевой ссудой банка, необходимо получить от него одобрение. Создается анкета, собираются документы, отправляются в банк и вот оно счастье – банк рассматривает заявку и дает положительное решение. Клиента оповещают о кредитной сумме, которой он может воспользоваться, но есть одна особенность – у покупателя должен быть первоначальный взнос из собственных средств. (10-30% в зависимости от банка и условий заявки).
При этом, у покупателя этих денег может не оказаться, а возможно, он просто не захочет их тратить. В таком случае, покупатель предлагает продавцу сделать завышение стоимости недвижимости на сумму первоначального взноса. В банк отправляется договор с уже измененной завышенной суммой, а продавец прилагает расписку о том, что получил первоначальный взнос «на руки». При успешной оценке недвижимости (обязательная процедура при ипотеке), сделка возможна, но есть ряд нюансов, о которых напишу дальше.
Случай №2. Покупатель все также планирует приобрести недвижимость, но нет денег на ремонт или мебель.
Схема примерно та же, но теперь стоимость недвижимости завышается уже не искусственно, а реально. В цену включают расходы на будущий ремонт или покупку мебели. И если оценочная компания даст добро, то эта сделка тоже возможна.
И, казалось бы, минусов практически нет, но разберемся подробнее.
Кто рискует?
Бытует мнение, что во всех случаях рискует продавец, а покупатель остается в выигрыше, но это не так – рискуют оба.
Эта процедура максимально близко подходит к границам уголовного кодекса. А теперь к конкретным рискам продавца:
1. Если сделку признают недействительной, то продавцу необходимо вернуть денежные средства, указанные в договоре, а там, как Вы помните, сумма завышенная и доказать что-то не получится.
2. Все реже и реже оценочная компания пропускает такие махинации, а значит, при отказе в такой сделке продавец потеряет свое время.
3. Если банк обнаружит обман на любом из этапов сделки, а возможно, даже после нее, то может призвать участников сделки к ответу. А это штраф или "реальный срок". (В самом крайнем случае)
4. Не забывайте про налог, его тоже придется заплатить в большем размере, так как он будет считаться от стоимости в договоре. (В каких случаях платить налог и как его считать мы рассмотрим в ближайшее время)
Риски покупателя:
1. Есть вероятность, что продавец откажется возвращать сумму завышения и любые судебные тяжбы будут невозможны, потому что Вы уже нарушаете закон этой сделкой.
2. Черный список банков. Если банк обнаружит Ваш обман, то может добавить Вас в тот самый черный список и Ваши любые взаимодействия с банковской системой на ближайшее будущее закончатся.
3. Покупаемая недвижимость при ипотеке становится залогом банка, поэтому если покупатель не сможет оплачивать кредит, то при процедуре возврата кредита Ваш обман обнаружится.
Выбор всегда за Вами, потому что только Вам за него по итогу придется отвечать. Но я настоятельно советую не участвовать в таких сделках, потому что есть высокая вероятность, что через какое-то время эту сделку признают недействительной, и тогда Вам предъявят конкретные обвинения.