Купить недвижимость довольно просто (если есть деньги, конечно). Но вот купить недвижимость так, чтобы избежать потом проблем — это куда сложнее.
Самая большая неприятность, которая грозит покупателю — это отмена сделки судом. В таком случае стороны приводятся в исходное состояние: недвижимость возвращают продавцу, а тот, в свою очередь, должен вернуть покупателю полученные от него деньги.
Но хуже всего, что есть примеры, когда при возврате недвижимости продавец освобождается судом от всех обязательств перед покупателем (т. е. деньги он ему отдавать не должен).
Приведу один из таких случаев, который недавно был на рассмотрении Верховного суда РФ (определение по делу № 5-КГ21-4-К8).
В 2017 году женщина купила себе дачу — земельный участок в СНТ и садовый домик на нем. Стоимость покупки согласно договору составила 150 000 рублей.
Но дачной жизнью она наслаждалась всего три года: в 2020 году на нее подал в суд сын того мужчины, у которого она купила дачу. Он потребовал признать сделку недействительной и вернуть ему обратно родительскую дачу.
Как выяснилось, в 2019 году продавец дачи скончался, наследство принял его сын. И тут он узнал, что унаследовать садовый участок с домом он не может — поскольку отец его продал.
Зная, что у того долгое время были проблемы со здоровьем, сын засомневался в его способности адекватно оценивать ситуацию при заключении сделки.
А по закону сделка признается недействительной, если один из ее участников не мог понимать значение своих действий и (или) руководить ими — даже при том, что не был на тот момент официально лишен дееспособности (ст. 177 ГК РФ).
Суд принял иск наследника и назначил экспертизу, чтобы состояние здоровья продавца на момент подписания договора оценили специалисты.
Те на основании медицинских документов (где фиксировались обращения отца наследника к врачам) пришли к неутешительному для покупательницы выводу: у мужчины было длительное расстройство сознания, так что на дату заключения сделки он точно не мог понимать ее суть.
После такого заключения сделка никак не могла устоять: суд аннулировал договор и обязал покупательницу вернуть наследнику дачу, а его — отдать деньги.
Но наследник не согласился с тем, что должен расплачиваться с женщиной — и дошел со своей жалобой до Верховного суда РФ. А там с его доводами полностью согласились.
Дело в том, что расчет за дачу был оформлен исключительно договором:
- в тексте был пункт, согласно которому стороны подтверждали, что они полностью рассчитались между собой до подписания договора.
Такая формулировка вполне допустима, и суды принимают такие договоры в качестве доказательства передачи денег покупателем продавцу. Но только не в этом случае.
Поскольку договор признали недействительным из-за невменяемости продавца, то и все пункты в нем тоже утратили свою силу — в т.ч. и пункт о расчете между сторонами.
Поэтому покупательница лишилась главного доказательства того, что она отдала деньги продавцу. Ни расписок, ни других документов, подтверждающих передачу денег, не было.
А раз точно не установлено, что продавец получил деньги, то и нельзя обязать его их вернуть (в данном случае — наследника).
Неизвестно, что произошло в 2017 году на самом деле. Но если покупательница действительно передала деньги продавцу, как было указано в договоре, ей не позавидуешь: она осталась и без дачи, и без денег.
Как можно было этого избежать?
Если есть сомнения в том, что продавец абсолютно здоров, лучше заранее заручиться медицинским подтверждением его вменяемости.
И расчет лучше производить безналичным способом — чтобы он отражался на банковских счетах (либо через депозит нотариуса, либо банковским переводом, либо аккредитивом).
Будь у нашей покупательницы выписка с банковского счета, подтверждающая зачисление ею денег продавцу, ей наверняка удалось бы взыскать их обратно с наследника.
И, конечно же, не стоит забывать о расписке, в которой бы говорилось о передаче денежных средств.