Зачем девелоперам нужен BIM?
Развитие BIM в России начиналось с проектных организаций, хотя больше выгоды от технологии получают девелоперы и застройщики.
Девелоперы используют BIM-модель как для расчета объемов материалов, так и для формирования ведомостей объемов работ на различных этапах проекта − начиная с предварительной оценки экономической эффективности на стадии концепции и заканчивая контролем объемов на этапе строительства. Причем важен не только расчет объемов по модели, но и возможность их проверки и актуализации.
BIM-модель применяется на этапе строительства, например, для автоматизации процесса создания 4D модели, которая содержит в себе 3D модель и календарно-сетевой график. Это позволяет проанализировать процесс строительства и исключить пространственно-временные коллизии. Также к модели и графику могут быть привязаны стоимости работ, полученные на этапе оценки стоимости. При этом создается BIM-модель, содержащая информацию о фактически построенных элементах, подрядчиках, актах, принятых и непринятых конструкциях, предписаниях. Заказчик в любой момент времени получает сведения о работах, выполненных конкретным подрядчиком.
BIM-модель повышает качество проектных решений и проекта в целом благодаря наглядному представлению информации и возможности проверки элементов модели на коллизии. Это помогает выявить типичные ошибки в разводке инженерных систем, отсутствие необходимых отверстий и т. д. Зачастую в зонах обслуживания инженерного оборудования при проектировании не закладывается необходимое пространство для доступа к оборудованию, а машиноместа на парковке и зоны проездов моделируются с недостаточной высотой. В BIM-модели используются объемные элементы, поэтому подобные ошибки проверяются автоматически и сразу заметны.
«При 2D-проектировании многие процессы ведутся параллельно, в разном ПО, что иногда приводит к расхождению данных. Качественная BIM-модель становится единым источником информации для процессов девелопера. Например, на стадии П из BIM-модели выгружаются планировки квартир для сайтов, буклетов и договоров долевого участия, альбом плана создаваемого объекта (ПСО), которые полностью соответствуют проектной документации. На стадии РД модель является основой как для разработки рабочей документации, так и для формирования исполнительной документации, создания альбомов авторского надзора и в некоторых случаях – корректировки стадии П», – говорит Алексей Савватеев, руководитель BIM-отдела «Айбим».
Ожидания и сложности при внедрении BIM-технологий
Ожидания во многом зависят от уровня зрелости компании-девелопера в плане понимания BIM-технологий. Обычно чем он ниже, тем выше требования. «Волшебную кнопку» хотят те, кто не знаком с BIM на собственном опыте, но при этом видели презентации и доклады о возможностях BIM-технологий, в которых демонстрируется конечный результат, а не сложности его достижения. Часто завышенные ожидания касаются уровня детализации BIM-модели, особенно при формировании ведомости объемов работ, когда на начальных этапах проектирования (концепция, стадия П) заказчик хочет получить детальную ведомость. BIM-модель хоть и является цифровой копией проектируемого сооружения, но, тем не менее, имеет определенную степень условности (как и 2D документация). На ранних этапах невозможно подробно проработать все детали из-за ограничений по срокам и отсутствия проектных решений по конкретной задаче. Например, нельзя посчитать точные объемы свайного поля, не выполнив расчет фундаментов с учетом инженерно-геологических условий. Поэтому посчитать ведомость объемов работ с той же детализацией, как на этапе рабочей документации, на стадии П нельзя. Компании-интегратору важно помочь заказчику сформировать реализуемые ожидания до начала внедрения ПО и до подготовки к проекту. В нашей практике у девелоперов ожидания и реальность обычно совпадают.
При использовании технологии информационного моделирования важно качество BIM-моделей, разрабатываемых проектной организацией. От этого зависит достижение целей заказчика и конечный результат. Но заказчику, со своей стороны, необходимо включить в техническое задание подробные требования к составу моделей, к уровню проработки графической детализации элементов и информационного наполнения, к проверкам на коллизии и др.
«В своей практике и при разработке требований для наших заказчиков мы не используем общепринятые уровни проработки LOD200, 300, 400, а указываем точный перечень моделируемых элементов, их детализацию и конкретные параметры в элементах, в зависимости от решаемых задач», – поясняет Алексей Савватеев.
Обзор ситуации на российском рынке девелопмента
Ситуация на рынке неоднородная: для некоторых девелоперов BIM стал неотъемлемой частью проекта, другие требуют от проектировщиков создания BIM-моделей, но используют только часть их функционала, а где-то переход к BIM даже не планируется.
Расчет объемов по модели достаточно распространен среди девелоперов. Передовые компании начинают активнее использовать BIM на стройке.
Например, в компании MR Group, где мы занимаемся внедрением и сопровождением BIM, все стадии проекта выполняются с применением BIM-технологий: от концепции до исполнительной модели. Модель активно используется на проектных совещаниях для просмотра технических решений, что особенно актуально на стадии П, когда принимается множество решений. Один из примеров − разводка инженерных систем в местах общего пользования, которые выполняются по дизайн-проекту. Соответственно, появление дополнительных вентрешеток и лючков или нарушение высот потолков создают сложности для дизайнера и могут испортить конечный продукт. Без использования BIM эти проблемы проявились бы только на этапе рабочей документации, а возможно, и на этапе стройки, когда поздно что-либо менять. На стадии РД в MR Group вся документация, передаваемая проектировщиком, проходит согласование в системе BIM 360, где аудитор технических решений, строительный контроль и генподрядчик указывают замечания. При этом, на первом шаге согласования, внешний BIM-аудитор выполняет проверку соответствия BIM-модели и переданной документации, что исключает использование 2D-чертежей, выпущенных не из модели. Документация, согласованная всеми участниками, допускается к производству работ. И это далеко не все примеры вовлечения технологии BIM в бизнес-процессы девелопера.
«Одна из тенденций, связанных с развитием BIM, – перераспределение объемов между стадиями проекта. Например, многие компании моделируют инженерные системы на стадии П. Это в какой-то степени противоречит 87 постановлению, но необходимо для повышения качества проектных решений и возможных корректировок на стадии рабочей документации», – отмечает Алексей Савватеев.
Что касается программного обеспечения – увеличивается число проектов с внедрением ПО для оценки стоимости на основе BIM-модели. Мы используем собственные решения семейства Larix (Larix.CDB и Larix.EST) для формирования ведомости объемов работ и ведения корпоративной базы норм и расценок. Также немало запросов поступает на внедрение Synchro для автоматизации календарно-сетевого и визуального планирования и BIM 360, который используется не только как платформа для хранения информации, но и как инструмент согласования проектных решений и рабочей документации для запуска работ в производство.