Предыдущая публикация на моем канале была посвящена домам-сталинкам, в которой я попытался объять необъятное и рассказать об особенностях этих домов, о которых знаю не понаслышке, поскольку сам живу в одном из них. Эта статья посвящена другому не менее знаменитому и популярному типу жилья – «хрущевкам». В ней мне тоже посчастливилось пожить несколько лет, поэтому эта статья также будет основана на реальном опыте.
«Хрущевки» – это, как правило, 3-5-этажные дома, построенные по типовым проектам с середины 50-х до 70-х годов XX века. Проектов было достаточно много, не вижу смысла их здесь приводить. Подавляющее большинство квартир в «хрущевках», по крайней мере, в Нижнем Новгороде и его пригородах – «однушки» и «двушки», но иногда встречаются 3- и даже 4-комнатные квартиры. Большая комната всегда «проходная». Условно ее можно назвать «мир дверей» - их там как минимум три.
Сама концепция «хрущевских» домов была ориентирована на благородную цель – дать людям хоть небольшое, но свое жилье. Как бы ни были хороши «сталинки», но в них хорошо жилось только тем «избранным», у кого была отдельная квартира. Рядовому строителю социализма больше комнаты в коммунальной квартире ничего не светило. А еще множество людей жило в бараках и с этим надо было что-то делать. Недостатком «сталинок» было еще то, что дома строились по индивидуальным проектам, на разработку которых требовалось непозволительно много времени. Решение проблемы было очевидно – нужна была новая концепция жилищного строительства, благодаря которой можно строить быстро, много и дешево.
Планировку квартир в «хрущевских» домах разрабатывали в соответствии с принципом минимальной достаточности. Ученые каким-то образом вычислили площадь комнат, кухонь и ванных комнат, ширину коридоров, размеры лестничных площадок, при котором «среднестатистический» жилец не будет барствовать, но и приступа клаустрофобии у него не случится. Все остальное, попадающее под категорию «нехороших излишеств», благополучно исключалось из проекта.
Несмотря на всю свою внешнюю убогость, у «хрущевок» есть своя красота – она в простоте. Нечего добавить, нечего убавить. Главное, чтобы дом выглядел ухоженным.
Сначала дома строились из кирпича, но потом была освоена технология панельного строительства. Это существенно сократило время строительства дома и это для своего времени был настоящий прорыв! Все без исключения крупные города, включая центральные проспекты, стали застраиваться типовыми пятиэтажками, в которых люди получали долгожданное и бесплатное жилье. Все были довольны!
Время, уходившее на строительство «хрущевки» был фантастически мало – иногда новый дом вырастал за две недели! Нетрудно догадаться, что столь интенсивные темпы строительства сказывались на качестве, что стало поводом для многочисленных шуток в журнале «Крокодил».
«Хрущевки» изначально задумывались как временное жилье сроком службы 25 лет, потом их срок службы многократно продлевался – нет ничего более постоянного, чем временное. При своевременном проведении капитального ремонта эти дома способны стоять «долго и счастливо», но все-таки время берет свое. В Москве старые «хрущевки» расселяют, сносят и освобождают место под более современное жилье (так называемая «реновация»). В других городах – только в случае крайней необходимости.
Можно ли минусы «хрущевок» превратить в плюсы?
О недостатках «хрущей» не говорит и не пишет только ленивый. Из этого может сложиться мнение, что хуже жилья, чем «хрущевка» не существует. На самом деле это не так. Надо просто посмотреть на проблему с другой стороны, что мы сейчас и попробуем сделать.
Теснота квартир – наверно самый часто упоминаемый недостаток. И ноги у него растут из советской/ранней постсоветской эпохи, когда было престижно иметь много вещей – хрусталь, чайные сервизы, книги, мебельная стенка, ковры, большой телевизор, радиолу (потом - музыкальный центр), люстру с хрустальными висюльками и т.д.
Если все это добро запихнуть в комнату 16 квадратных метров, естественно, будет тесно.
Когда настала эпоха цифры, очень многое из того, что раньше занимало место в квартире и большую часть времени просто собирало пыль, заменено компьютерными программами. Домашняя библиотека из сотен томов легко помещается в электронную «читалку». Кассеты (аудио, видео) и диски тоже давно вымерли как вид, поскольку вся информация может храниться в виде файлов на жестком диске компьютера или ноутбука (или вообще в Интернет-облаке). Музыкальные центры вообще превратились в компьютерные программы в смартфонах. Телевизоры – уже не огромные ящики размером в полкомнаты, а плоские настенные панели.
Таким образом, если не загромождать квартиру лишней мебелью и вещами, оформить интерьер в светлых тонах, отказаться от массивных люстр, то комнаты уже не будут казаться столь маленькими.
С другой стороны, меньше площадь – ниже квартплата. Еще малая площадь позволит неплохо сэкономить на ремонте. Что лучше – жить в отремонтированной «хрущевке» или убитой «сталинке», постоянно откладывая ремонт на потом, потому что дорого? Наверно все-таки первое.
Небольшая кухня – еще одна известная особенность «хрущевок». Причем, размер кухни никак не связан с количеством комнат – если для 1-2 человек 6 квадратных метров (или даже меньше!) еще более-менее терпимо, то для семьи даже из трех человек такая кухня откровенно тесная.
Если прибегнуть к перепланировке и объединить кухню с комнатой, можно получить весьма просторную кухню-гостиную (кто-то так и делает). Но такой вариант годится не для всех домов. Прежде чем затевать перепланировку, нужно заранее изучить – что можно делать, а что нельзя (нельзя гораздо больше, чем можно).
Совмещенный санузел – обычное дело для 1- и 2-комнатных квартир. Если семья небольшая, с этим можно жить. В 3-4-комнатных квартирах (в которые селили семьи с 2-3 и более детьми) санузел бывает раздельный. Но ванная и туалет при этом настолько тесные, что я знаю людей, которые снесли стенку между ванной и туалетом, превратив санузел из раздельного в совмещенный.
Окно между ванной и кухней. У «хрущевок» есть характерная особенность – окно между ванной и кухней. Сейчас его часто заделывают при ремонте. Зачем оно нужно? Тут можно встретить много разных версий, за достоверность которых автор не ручается. Во-первых, окно нужно, чтобы во влажное помещение проникал свет и свежий воздух (это препятствует размножению бактерий), во-вторых – чтобы защитить стены на случай взрыва газа от колонки (если она располагалась в ванной, а не на кухне). Окно выступало в роли «предохранителя» – его вышибало, но основные стены не повреждались. Хотя тут все зависело от силы хлопка – если он будет достаточной силы, то этого может хватить, чтобы весь подъезд сложился как карточный домик. Но наиболее вероятное назначение окна, по моему мнению – на тот случай, если вдруг отключат свет, чтобы у человека, находящегося в санузле была возможность спокойно закончить там свои дела, не пребывая в кромешной тьме :)
Железобетонные перекрытия – самый главный плюс «хрущевок» по сравнению со «сталинками». Пусть в «хрущевках» нет того простора и высоты потолков, но деревянные перекрытия в плохом состоянии – это большая головная боль, способная начисто перечеркнуть все достоинства «сталинки» и превратить проживание в ней в сущий ад.
Шумоизоляция – это беда панельных домов, но и в кирпичных «хрущевках» бывает хорошо слышно соседей. Не настолько, конечно, чтобы слышать простой разговор, но когда у соседей играет музыка или включен пылесос, вы это будете слышать очень отчетливо. Да и бетонные межэтажные перекрытия имеют худшую шумоизоляцию, чем деревянные. Частично это решается заменой дощатого пола на бетонную стяжку, но вот беда – на верхних этажах ее делать нельзя, поскольку нагрузка на несущие конструкции дома может превысить предельно допустимую.
Тесные подъезды – с этим ничего не поделаешь, хотя в некоторых домах умудряются из унылого подъезда сделать «конфетку».
Кстати, вы задумывались, почему на лестницах нечетное количество ступенек? Оказывается, из соображений эргономики – с какой ноги начинаешь идти по лестнице, такой и заканчиваешь подъем. Почти всегда на первую ступеньку мы наступаем правой ногой, соответственно заканчиваем подъем тоже правой ногой – так удобнее заворачивать налево, на следующий пролет.
Съемные квартиры – «хрущевки» пользуются большой популярностью у квартиросъемщиков из-за скромной арендной платы. Съемная квартира далеко не всегда содержится в идеальном состоянии – хозяин не хочет вкладывать деньги в ремонт («все равно загадят»), а квартиросъемщик – тем более («все равно не мое») и при ремонте экономят на всем, на чем можно сэкономить. В итоге возможны неприятности в виде протечек. Еще хуже, если в квартиру заселяются мигранты – причем, их, как правило, заселяется сразу много! Спокойствия соседям от этого явно не прибавится.
Чем «хрущевка» лучше/хуже новостроек?
«Хрущевки» и новостройки бывают разные. Наиболее логично их сравнивать с новостройками эконом-класса. «Хрущевки», как правило, расположены в обжитых районах с развитой инфраструктурой – транспортом, магазинами, детскими садами, школами и т.д. Новостройки эконом-класса чаще всего строятся ближе к городским окраинам – зачастую, в чистом поле. Ни о какой развитой инфраструктуре в первые годы речи не идет. Без автомобиля там делать нечего! Даже если он есть, приходится гораздо больше времени и сил тратить на дорогу на работу и с работы. По своему опыту знаю, что даже 1 час сэкономленного времени в день – это немалое преимущество в пересчете на рабочий месяц и год.
Есть убеждение, что качество постройки кирпичных «хрущевок» лучше, чем у новостроек – с этим трудно согласиться на 100 процентов, но определенная доля правды в этом есть. Главным образом это касается кирпичных «хрущевок». Если сравнивать их с каркасно-пенобетонными новостройками, стены добротной «хрущевки» из настоящего кирпича выглядят надежнее, да и с шумоизоляцией дела обстоят получше.
Контингент, живущий что «хрущевках», что в новостройках – тут как повезет. Однако, покупая квартиру на вторичке есть возможность заранее выяснить, с кем предстоит соседствовать хотя бы по косвенным признакам – чистоте в подъезде и на придомовой территории, состоянию балконов (наличие/отсутствие гадюшников), припаркованным у дома автомобилям (преобладание вросшего в землю автохлама или колхозно-затюнингованных жигулей – так себе признаки). Наличие в шаговой доступности «разливаек» способно превратить двор в место отдыха пьяных компаний – собственно, это относится не только к «хрущевкам», а к любому другому жилью.
«Хрущевкам» свойственна некая камерность и «ламповость», когда все жильцы знают друг друга в лицо, в подъезде здороваются друг с другом. Новостройки-человейники – это когда стоишь на площадке первого этажа в ожидании лифта и такое впечатление, что вокруг тебя всегда новые люди. Не дом, а проходной двор какой-то :)
По стоимости двухкомнатная «хрущевка» примерно сопоставима с однокомнатной квартирой в новостройке. Лично мое мнение – две небольшие комнаты лучше чем одна большая.
Какие «хрущевки» лучше?
Если вы собираетесь приобретать квартиру в «хрущевке», отдайте предпочтение:
1. Домам из кирпича. В них лучше тепло- и шумоизоляция, в них теоретически можно сделать перепланировку. Панельки в этом плане хуже, но и стоят дешевле.
2. Домам с двускатной крышей. Это больше актуально для владельцев квартир на верхнем этаже, тем не менее... Плоская крыша имеет мягкое покрытие, срок службы которого меньше, чем у шифера и кровельного железа. На плоской крыше после дождя остаются лужи, которые будут протекать сквозь щели в покрытии.
Еще отсутствие чердака способствует теплоотдаче дома – летом на верхнем этаже будет жарко, зимой – холодно.
3. Дома, в которых сделан капремонт. Поскольку нормативный срок службы «хрущевок» составляет от 25 до 50 лет (при своевременном проведении капремонта срок эксплуатации возрастает), в настоящее время это весьма актуально, учитывая то, что у подавляющего большинства домов срок постройки 1955–1965 годы, то есть, им уже больше 50 лет.
4. Чистота воздуха в подъезде. Даже если подъезд отремонтирован, в нем могут проживать любители покурить на лестничных площадках. Если вы некурящий человек, это может большой проблемой – дым из подъезда частенько тянет в квартиры. В итоге это выливается в напряженные отношения с курящими соседями.
5. Современные окна в доме, ухоженные балконы. Это косвенно свидетельствует о том, что жильцы следят за своими квартирами и не превращают их в рассадник тараканов, муравьев и прочей фауны.
6. Парковочные места около дома. Сейчас почти в каждой семье есть автомобиль (а может быть и несколько) и его надо куда-то ставить. «Хрущевки» изначально не подразумевали наличие парковок и вдоль дома зачастую бывает только проезд для автомобилей экстренных служб. Две машины на нем не разъедутся. А с торцов дома есть площадки на 3-4 парковочных места. В то же время, в любом доме есть автолюбители, считающие парковочное «своим» на том основании, что «я тут уже 30 лет живу!» и если это место займешь, они будут ожесточенно отстаивать свои «птичьи права» с руганью и, иногда, порчей имущества. Иными словами, стоит хорошо подумать перед тем как покупать квартиру в доме, у которого явные проблемы с парковкой.
По возможности поговорите с жильцами дома, они, как правило легко идут на контакт. Я почти всегда так делал, прежде чем смотреть квартиру с агентом – приезжал на полчаса раньше, этого времени вполне достаточно, чтобы собрать весьма полезную информацию о доме. Бабушки у подъезда, как правило, очень ценные поставщики полезной информации :)
Какие перспективы у владельца «хрущевки»?
Посмотрим на ситуацию с той стороны, что рано или поздно вам захочется улучшить свои условия проживания и переехать в квартиру попросторнее (или в собственный дом). Квартиру при этом скорее всего придется продать.
Спрос на «хрущевки» со временем в общем и целом будет снижаться (лично мое мнение). Все-таки дает о себе знать возраст, состояние домов, метражи и планировки квартир – все это играет не в пользу данного жилья. Исключение будут составлять дома с выгодным расположением. Но тут есть другая опасность (касается главным образом Москвы)...
Рано или поздно у кого-то из городских топ-менеджеров возникнет вопрос – а почему на таком «престижном» месте стоит всего лишь пятиэтажка, а не небоскреб бизнес-класса? Не провести ли нам реновацию? И реновация проводится – дом сносится, а его жильцы расселяются в новостройки. Хорошо если новостройка расположена в привычном вам районе. А если таких вариантов нет – возможен вариант переезда «к черту на кулички».
На этом, пожалуй, закончу. Если эта статья вам показалась интересной, напишите комментарий, поставьте лайк, подпишитесь на канал. Вам несложно, мне приятно.
p.s. Кстати, если не читали мою статью про «сталинки» – рекомендую. Покупаем квратиру в «сталинке» – о чем молчат продавцы?
