Выбор квартиры – проблема не из легких, знаю о ней не понаслышке, так как мы сами недавно прошли через это испытание. В связи с этим я решил поделиться своим опытом и написать серию статей на эту тему.
Новые микрорайоны растут как грибы после дождя, по всему городу висят рекламные щиты с красивыми картинками будущих домов и счастливыми лицами новоселов. Интересные планировки, обустроенная территория, льготная ипотека и прочие плюшки. Все эти плюсы вам во всех красках распишет застройщик (или риэлтор).
Но на деле все не совсем так. Пришло время в эту бочку меда влить несколько ложек дегтя...
1. Соблюдение сроков строительства
Увы, такое происходит не всегда. Сроки соблюдаются, пока экономическая ситуация в стране (и мире) предсказуема. Но стоит случиться какому-нибудь очередному кризису или пандемии, сроки сдачи объектов начинают отодвигаться и хорошо если дом вообще достроят.
И выходит так – люди вложились в строительство дома на стадии котлована, застройщик построил 3 этажа из 10, а потом обанкротился, стройка заморожена. А люди платят ипотеку, ходят по судам, пытаются получить обратно свои деньги. Кому-то это удается, но за время, потраченное на эти разбирательства недвижимость в общем и целом подорожала, в итоге вместо планируемой «трешки» в хорошем районе возвращенных денег с натягом хватает на «двушку» на окраине города.
Можно, конечно, уверять себя, что с вами такого не случится, но риск есть всегда. У нас, по крайней мере, были все шансы – хотели купить квартиру в строящемся доме, но по какой-то причине не сложилось. И слава богу, что не сложилось – ЖК уже шестой год стоит недостроенный (он как раз на фотографии выше).
2. Качество постройки современных домов
Я сам не строитель, но имею знакомых в этой сфере и все как один говорят, что качество строительства у современных новостроек, особенно, эконом-класса, очень сомнительное. Все объясняется стремлением сэкономить. В итоге жильцам, покупающим жилье эконом-класса, приходится довольствоваться квартирами небольшой площади с тонкими стенами и отвратительной шумо- и теплоизоляцией.
Окна тоже самые «бюджетные», открываются/закрываются через раз, зимой промерзают. Входная дверь в квартиру чуть ли не из фольги. Батареи маленькие. Сантехника и трубы самые дешевые.
В комфорт- и бизнес-классе, естественно, все не так плохо, но это сказывается и на стоимости квартир.
Так что, чудес не бывает. Дешево и качественно – крайне редкое сочетание.
3. Пространство в квартире – ожидание и реальность
В первую очередь это актуально для бюджетного жилья небольшой площади – студий, «однушек», «евродвушек» и т.п.
Пока дом не построен, невозможно визуально оценить, что из себя будет представлять квартира. Для этого в отделах продаж используются разработанные дизайнерами изображения квартир – так называемые рендеры. Это хороший способ показать еще не построенную квартиру, но продажники хитрят - на рендерах картинка отображается так, как будто сделана с широкоугольным объективом. Если вы хотя бы немного знакомы с основами фотографии, то знаете, что широкоугольник способен визуально увеличить помещение. То есть, стандартная по размерам комната выглядит как огромный зал. Получается вау-эффект, ориентированный на неискушенного покупателя (листаем слайдер)
То же самое с бюджетными «евродвушками», у которых кухня-гостиная площадью 15 метров и спальня 11 метров. Как бы красиво это не выглядело на рекламных буклетах, в реальности будет очень тесно.
4. Всеобщий ремонт
Внутренняя отделка квартир от застройщика мало кого устраивает. Можно, конечно, первое время пожить и так, но рано или поздно все вокруг начинают делать ремонт - менять двери, окна, и сантехнику, штробить стены, ломать перегородки. Все это создает много шума и мусора. И с этим придется жить как минимум год. Учитывая плохую шумоизоляцию в доме, это то еще испытание.
Другая ситуация – когда квартира продается без отделки. Достоинство – есть возможность сразу сделать все как надо: выровнять полы и стены, сделать электропроводку так как нам нужно, установить хорошую сантехнику. Недостаток – новый дом всегда дает усадку. Это происходит в течение первого года. Из-за этого могут трескаться стены, которые вы так тщательно штукатурили, иногда даже отлетает кафельная плитка.
5. Контингент
В новостройки, как правило, въезжает очень разноплановый контингент – молодежь, люди средних лет, пенсионеры, представители рабочих и творческих профессий. Часть квартир в новостройках достается выходцам из детских домов, бывшим хозяевам квартир в ветхом фонде. Все они люди с совершенно разным уровнем культуры. И нет никакой возможности предвидеть, кто будет жить по соседству с тобой и удастся ли наладить с ними добрососедские отношения. А ведь именно от соседей во многом зависит комфорт проживания в квартире.
Когда покупаешь жилье на вторичке есть возможность хотя бы косвенно оценить, что из себя представляют потенциальные соседи – достаточно хотя бы пообщаться с бабушками у подъезда, они как правило с радостью предоставят огромное количество информации, из которой можно сделать определенные выводы. В новостройке так не получится.
Если в доме много однокомнатных квартир и студий, значительное их количество будут сдавать в аренду. Если аренда долгосрочная и квартиранты приличные люди, ничего страшного в этом нет, но есть еще «квартиры на час» и квартиры, в которые вселяются мигранты, как правило сразу в большом количестве – они вполне могут стать источником беспокойства.
6. Придомовая территория
В первое время она представляет собой весьма унылое зрелище и сильно отличается от тех картинок, которые вы видели на рекламе жилого комплекса. Со временем, естественно, все будет благоустроено и облагорожено, но придется подождать.
Еще один больной вопрос – парковка. Даже если при въезде во двор стоит шлагбаум и въезд разрешен только для своих, далеко не всегда парковочных мест хватает на всех жителей высотки. В зимнее время из-за сугробов места для парковки становится еще меньше. В этом плане малоэтажные дома гораздо удобнее - жильцов меньше, машин меньше, с местом проблем нет.
7. Географическое расположение жилого комплекса
Это очень важный вопрос, особенно в крупных городах. И я это прочувствовал на собственном опыте.
Мы долгое время жили в городе-спутнике, а на работу я ездил в центр и ежедневно тратил как минимум 3 часа времени (в общей сложности, туда и обратно). Примерно столько же тратили времени на работу мои коллеги, живущие в новостройках на периферии города. С одной стороны – ко всему привыкаешь и начинаешь использовать это время с пользой, например, слушать аудиокниги. С другой - ежедневная долгая дорога выматывает. Приходишь вечером домой, падаешь на диван и уже ничего не хочется. Особенно когда плохая погода, пробки на дорогах. А утром - постоянный риск опоздать на работу, так как время в дороге очень сильно зависит от пробок.
Те же самые проблемы вероятны для жителей новостроек на окраинах города и за его чертой. Транспортная инфраструктура таких районов почти всегда оставляет желать лучшего – пока район не разрастется до приличных размеров, общественный транспорт в нужном количестве туда не придет. Первое время придется довольствоваться одним-двумя маршрутами, с большими интервалами ожидания. Вся надежда на личный автомобиль. Но и здесь может поджидать неприятность – проблемы с парковкой. Даже если парковочных мест достаточно, то выезд из жилого комплекса может быть один и по утрам придется стоять в пробках, чтобы отъехать от дома. Особенно проблема усугубляется зимой во время сильных снегопадов, тогда даже выехать из своего двора – то еще испытание!
Сейчас я живу рядом со станцией метро в трех станциях от делового центра города и трачу на дорогу в 1 час в день (включая 30 минут прогулочным шагом). В итоге у меня ежедневно освободилось 2 часа времени и это реально круто - во-первых, гораздо меньше устаешь, во-вторых – это экономия на дороге (я отказался от поездок на авто, метро рулит), в третьих – появилось свободное время на занятие своими делами и общение с семьей. Вывод – если в городе есть метро, нужно жить и искать работу рядом с метро!