Анализ новостроек возле будущих станций метро (часть 3 - Новая Москва)

В заключительной статье рассмотрю, пожалуй, самый интересный район для инвестиций в недвижимость (низкий бюджет, более быстрый рост цен) - Новую Москву. Предыдущие две статьи с аналитикой новостроек у строящихся станций метро можно почитать здесь: новостройки на Западе и новостройки на Севере, Востоке, Юге.

Развитие метро Москвы до 2027 г. (Новая Москва). Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства г. Москвы

Калининско-Солнцевская линия (открытие в 2023 году):

1) Пыхтино - разместится в районе одноименной деревни и ЖК «Солнцево Парк»:

Расположение будущей станции метро Пыхтино и ближайших новостроек

Рядом с будущим метро строится одна новостройка комфорт-класса - Солнцево парк - застройщик ПИК, это апартаменты с чистовой отделкой, срок сдачи - 3 кв. 2022. Не в брони остались только три 2-комнатные апарты на 2 этаже от 9,1 млн. руб. (150 тыс./кв.м.). Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: ~10%.

Планируемых проектов здесь нет.

2) Внуково - откроется на территории паркингов аэропорта Внуково.

Расположение будущей станции метро Внуково

Здесь нет строящихся и планируемых ЖК.

Сокольническая линия (открытие в 2024 году):

1) Новомосковская - будет расположена в поселении Сосенское, в створе будущей трассы СБВ (Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе) после пересечения с ул. Александры Монаховой в сторону Южного Бутова:

Расположение будущей станции метро Новомосковская и ближайших новостроек

Строящиеся ЖК комфорт класса рядом с будущей станцией:

• Скандинавия - застройщик А101, без отделки, срок сдачи - 1 кв. 2023. Цены от 5,6 млн. руб. (295 тыс./кв.м.) за студию и от 7,4 млн. руб. (265 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: -7% (студии) и -9,5% (1к).
• Белые Ночи - застройщик А101, без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2022. Цены от 5,2 млн. руб. (270 тыс./кв.м.) за студию и от 8,1 млн. руб. (215 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: -1% (студии) и -1,5% (1к).
• Бунинские луга - застройщик ПИК, чистовая отделка, срок сдачи - 1 и 2 кв. 2023. Цены от 5,1 млн. руб. (260 тыс./кв.м.) за студию и от 6,9 млн. руб. (205 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: 12% (студии) и 6% (1к).
• Южные Сады - застройщик А101, без отделки, срок сдачи - 1 кв. 2024. Цены от 5,4 млн. руб. (250 тыс./кв.м.) за студию и от 7,9 млн. руб. (205 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: 4,5% (студии) и 3% (1к).

Планируемых проектов здесь пока нет.

Троицкая (Коммунарская) линия (открытие в 2024 г.):

1) Тютчевская (Славянский мир) - расположится на 42-м км внешней стороны МКАД в поселении Мосрентген Новой Москвы:

Расположение будущей станции метро Тютчевская

Здесь нет строящихся и планируемых новостроек.

2) Мамыри - откроется на свободном от строений участке вдоль Калужского шоссе на его пересечении с ул. Генерала Корнилова:

Расположение будущей станции метро Мамыри и ближайших новостроек

Из строящихся ЖК в относительной близости только ЖК Испанские кварталы - здесь заявлены дома как комфорт класса, так и бизнеса (скорее комфорт+). В 20 мин. пешком также есть метро Прокшино. Застройщик А101, без отделки, срок сдачи - 1 кв. 2023 и 4 кв. 2022. Цены от 5,6 млн. руб. (255 тыс./кв.м.) за студию и от 8,4 млн. руб. (225 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: 8,5% (студии) и 6% (1к).

Здесь также есть планируемый проект от 3S Group - Сосенское, п. Газопровод, уч.6, 16, 18, 30

3) Бачуринская - расположится на территории административно-делового центра (АДЦ) «Коммунарка».

Расположение будущей станции метро Бачуринская и ближайших новостроек

В относительной близости строится один ЖК комфорт-класса:

• Аквилон Park - застройщик Аквилон, отделка white box, срок сдачи - 2 кв. 2022. Цены от 6,6 млн. руб. (230 тыс./кв.м.) за студию и от 8,2 млн. руб. (235 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Цена кв.м. 1-комнатной квартиры выше, чем студии => стоимость однушек завышена. Годовая доходность: -4% (студии) и -10% (1к).

Также здесь есть один проект от Сибпромстрой "Свобода" (Газопровод, уч. 309ю).

4) Коммунарка - откроется рядом с существующей станцией метро Коммунарка, поэтому влияние на цены новостроек минимальное.

Вторым этапом строительства Троицкой линии будут станции Сосенки, Ракитки, Десна, Десёновское, Ватутинки, Троицк (открытие в 2025-2026 гг.). Проект планировки этого участка пока находится в проработке.

Расположение будущих станций второго этапа Троицкой линии и ближайших новостроек

Новостройки, которые будут располагаться вблизи этого участка метро:

• Южное Бунино - застройщик МИЦ, без отделки, срок сдачи - 2 кв. 2022. Цены от 4,6 млн. руб. (220 тыс./кв.м.) за студию и от 6,2 млн. руб. (205 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: -4% (студии) и -12% (1к).
• Новые Ватутинки - застройщик Стройком 1, с чистовой отделкой, срок сдачи - 1 кв. 2023. Цены от 5,1 млн. руб. (190 тыс./кв.м.) за студию и от 5,6 млн. руб. (170 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: 7% (студии) и 10,5% (1к).
• Кленовые аллеи - застройщик МИЦ, с чистовой отделкой и без отделки, срок сдачи - 2 и 4 кв. 2022. Цены от 5,4 млн. руб. (240 тыс./кв.м., чистовая отделка) за студию и от 5,7 млн. руб. (180 тыс./кв.м., без отделки) за 1-комнатную. Годовая доходность: 0% (студии) и 7% (1к).
• Russian Design District - это единственный проект бизнес-класса из рассмотренных с интересной концепцией и инфраструктурой. Застройщик Группа Родина, без отделки, срок сдачи - 2 кв. 2022. Цены от 6,9 млн. руб. (225 тыс./кв.м.) за студию и от 8,4 млн. руб. (210 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: 8% (студии) и 5% (1к).

Из планируемых проектов здесь будут новостройки от МИЦ (вблизи дер. Столбово, уч. 23) и ПИК (д. Кувекино)

Вывод:

В Новой Москве очень большое предложение - много строящихся и недавно построенных ЖК, которые ограничивают рост цен, поэтому доходность при условии стабильности рынка не большая. Новостройки с доходностью >10%:

• Бунинские луга (студии) 12%
• Новые Ватутинки (1к квартиры) 10,5%
• Солнцево парк (2к апартаменты) 10%

И в заключение немного про методологию - в основе моего анализа лежит расчет доходности по каждому ЖК. Доходность я считаю для самых дешевых студий и 1к квартир при условии, что цены на рынке не изменятся. Цену готовой квартиры я высчитываю из предложений аналогичных квартир на вторичке на Циан, зачастую доступны предложения из предыдущих очередей тех же ЖК (при отсутствии точных аналогов применяю поправочные коэффициенты к цене). Из текущей цены и цены готового аналога я рассчитываю доходность за период строительства (цена готового минус текущая цена разделить на текущую цену), которую затем делю на количество кварталов до окончания стройки, умноженное на 4 - получается годовая доходность.

Ставьте лайки, если вам понравилась статья, мне будет приятно. :) В ближайших планах сделать похожий анализ по строящимся станциям МЦД, подписывайтесь, чтобы не пропустить.

У меня также есть Телеграм канал https://t.me/nporaschetu, где я выкладываю аналитику по недавно стартовавшим новостройкам, которой нет на Дзене - это мой основной ресурс, подписывайтесь. Дзен буду использовать только для длинных статей.